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최근 수도권에서는 오피스텔이나 빌라에 전세로 들어가려는 사람들을 상대로 한 사기 사건이 잇따르고 있습니다. 실제로는 전세가와 매매가가 별로 차이가 없는데도 집값을 크게 부풀려서 세입자한테서 전세금을 많이 받아내는 수법입니다. 집주인이 어떻게 집값을 주변 시세보다 더 부풀릴 수 있었을까요. 김효신 기자가 이 문제를 심층 취재했습니다.
[리포트] 서울 봉천동의 한 오피스텔에 전세를 살고 있는 김모 씨.
오는 23일 계약이 만료되지만 이사를 할 수 없습니다.
몇 개월 전부터 부동산 중개업소에 집을 내놨지만 번번이 계약이 무산됐습니다.
김씨 집 전세금은 1억 천만 원, 계약 당시 주변 매매가는 6천만 원대로 집값보다 전셋값이 두 배 가량 비쌌기 때문입니다.
[김OO/피해자/음성변조 : \”(다른) 세입자를 구하려고 해도, 지금 금액 차이가 이렇게나 나 있다 보니까…. 일단 4,000만 원은 손해 보게 되는 거죠. 지금 안 좋은 생각밖에 안 들어요. 이 돈을 모으면서, 얼마나 고생했는지, 그게 다 한꺼번에 밀려 오고 있으니까….\”] 김 씨 오피스텔의 집주인은 빌라의신으로 알려진 권 모 씨.
집값을 어떻게 실거래가보다 수천만 원씩 부풀릴 수 있었다는 걸까?
[부동산 컨설팅업체 관계자/음성변조 : \”감정을 받기 위해서 매매 하나를 쳐요. 높은 가격으로. 일부러 실거래가를 띄워요. 중간에 브로커가 또 있어요, 돈만 주면 웬만하면 다 만들어주는 거예요, 감정서를.\”] 이 같은 감정평가서 거래는 부동산 업계 관계자들만 들어갈 수 있는 단톡방에서 은밀하게 이뤄집니다.
[빌라 감정평가 브로커/음성변조 : \”(원하시는 가격이) 공시가로 190%잖아요? 주변 실거래가랑 전용면적이랑 희망 감정금액 맞춰서 뽑아야 할 것 같고요. 자세한 내용은 카톡으로 보내드릴게요.\”]450만 원만 내면 공시지가의 250%, 2.5배 까지 부동산 감정가격을 높게 받을 수 있다고 안내합니다.
취재진은 감정평가 브로커에게 일주일 전 1억 5천만 원에 거래된 빌라에 대해 1억 9천만 원짜리 감정 평가서를 끊어달라고 주문해봤습니다.
\”마지막 결과 받았는데 1억 7천만 원 나왔습니다. 이 이상은 일반 감정으론 어려울 것 같아요.\”
의뢰인이 원하는 대로 빌라 가격을 맞춰 주는 것.
브로커들은 이것을 ‘찍는 감정’이라고 불렀습니다.
[컨설팅업체 관계자/음성변조 : \”감정서를 뽑아준다 그러죠 어떻게 해서든 막 금액을 맞춰서 (어떻게 보면 빌라 가격이 정해지는 게 아니라 만들어지네요?) 그렇죠. 만들어지는 거죠.\”] 부풀려진 빌라 가격은 컨설팅 업체와 부동산 중개업자, 집주인이 나눠 갖는다.
결국 세입자만 피해를 입는 구조라고 컨설팅업체 관계자는 지적했습니다.
KBS 뉴스 김효신입니다.\r
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빌라가 아파트보다 저렴한 4가지 이유
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주제에 대한 기사 평가 빌라가 싼 이유
- Author: KBS News
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- Date Published: 2022. 6. 18.
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빌라가 아파트보다 저렴한 4가지 이유
빌라와 아파트 구매를 고민하시는 분들을 위하여 해당 정보를 공유 드려 봅니다. 빌라가 아파트보다 저렴한 이유를 다음과 같이 살펴보도록 하겠습니다.
빌라와 아파트 고민이시라면
많은 분들이 다세대 주택에 거주를 하고 있습니다. 우리나라 특성상 단독주택에 사는 환경이 그리 많을 수 없는 특징이 있고 이에 따른 다세대 주택과 아파트가 많이 지어질 수밖에 없는 현실이기도 합니다
그런데 최근 부동산 정책이나 민아 여러 가지 규제들의 규제들에 의해서 주택을 구매하기가 힘들어진 게 사실입니다 특히 아파트의 경우에는 정말 높은 금액대로 형성되어 있어서 재산이 어느 정도 있지 않은 분들이라면 매매를 하거나 내 집을 가지고 있는 것을 생각하기 어려울 정도로 많은 응 큰 어려움이 있습니다
이에 반하여 가격만 목 놓고 모았을 때는빌라라는 분야가 조금 더 현실적으로 다가오는 게 사실이기도 합니다
조금의 발품을 팔아보거나 메모를 검색해 보신 분들이라면 아시겠지만 사실 빌라가 어느 정도 아파트보다 저렴한 것을 확인할 수 있습니다
그렇다고 꼭 구옥이냐 이것도 아닙니다 빌라는 신축 인데도 불구하고 아파트보다 가격이 저렴한 것들이 찾아보면 많이 있습니다
빌라가 아파트보다 저렴한 4가지 이유
지금부터 빌라가 아파트보다 저렴한 이유에 대해서 여러가지 이유를 들어보도록 하겠습니다. 가격비교가 비교적 용이한곳을 먼저 소개해 드리고 시작을 하려 합니다. 아파트 시세는 쉽게 조회가 가능한데 빌라 시세가 조회가 어려운데 주소 하나로 시세를 조회할수 있는곳을 공유 드립니다. 가격과 함께 비교하면서 해당 내용을 읽어보시면 이해하시는데 도움이 될수 있습니다.
▶ 커뮤니티 시설의 차이
첫번째로 아파트에 보시면 보통 단지로 건설이 되고 해당 단지에는 주거용 아파트 외에 입주민들을 위한 시설들이 있습니다. 바로 이런 부분이 빌라와 차이가 있는부분인데 여기서 빌라 아파트 차이를 볼수가 있습니다.
아파트는 공용시설을 모두 포함하여 공용시설들의 토지나 부대시설의 값어치까지 계산이 되어서 평단 단가라는것에 적용이 됩니다. 일반적으로 생각해 보았을때 각 1개의 가정보다 더 많은 부분들인 부대 시설이 1/n으로 나누어져 들어가기 때문에 가격이 빌라보다 아파트가 높을수 밖에 없는 이유입니다.
▶ 시공 규모의 차이
두번째 이유로는 시공의 규모에서 차이가 있다고 볼수 있습니다.
일반적으로 아파트는 대형 시공사에서 건설을 진행합니다. 하지만 대형 시공사가 모든 시공의 인프라를 가지고 있지 않기 때문에 중간 중간 역할별로 다른 시공사에게 위탁이라는것을 주게 되어 있습니다.
이 시공 위탁을 주면서 건설에 참여하는 위탁사들도 중간에 시공에 따른 마진을 가져가야 합니다. 그런 전체적인 값들이 반영이 되어서 아파트가 빌라보다 조금 평단 단가가 높게 형성이 된다고 볼수 있습니다.
▶ 매물 환급성의 차이
세번째 이유입니다. 매매를 고려해보면 빌라의 가격이 상대적으로 저렴한 이유가 어느 정도 파악이 될 수가 있는데요 바로 환급성이라는 부분이 고려 댐과 동시에 빌라의 가격이 아파트보다 저렴한 이유를 찾을 수 있습니다
아파트의 경우 당장 급할 때 금매로 판매를 하게 되면 대부분 판매가 가능하거나 가격 조정을 통해서 진짜 팔아야 될 경우에 급하게 팔 수 있는 부분이 가능합니다 그러나 빌라의 경우 근 매로 나온 물건은 둘째 치더라도 매매를 위해 내놓은 메모리 짧게 짧게는 몇 개월 길게는 1년까지도 팔리지 않고 방치되는 경우가 더러 생깁니다 바로 이 부분을 통해서 매매 순환이 되는 환급 상 부분에서 빌라가 상대적으로 아파트보다 조금 더 분리하기 때문에 이런 부분들이 반영되면 아파트보다 아파트보다 빌라가 조금 더 젊어지는 이유가 생기게 되는 것입니다
▶ 주차 공간의 차이
네번째 이유로서 빌라가 아파트에 비해 저렴한 부분에 크게 작용되는 내용이 또한 가지가 있는데요 바로 주차 문제입니다 이는 많은 분들이 직접 눈으로 보고도 알고 있는 사실이기도 합니다
아파트의 경우 최소한 일인 일구역 이상의 주차 공간을 허용하고 있습니다 여유가 있는 곳은 일일 인 가구당 2주차구역까지 되는 곳도 있다고 들었습니다 그에 반해 빌라는 그 이상의 주차 공간이 들어가기가 매우 협소합니다 그래서 빌라 주변에 보면 도로에 많은 차들이 주차가 되어 있는 모습들을 볼 수가 있게 되는데요 이는 빌라와 아파트에 가격 차이에 있어 빌라가 저렴한 역할을 하는데도 영향이 있다고 볼 수 있습니다
빌라가 아파트보다 저렴한 이유 마치며
지금까지 빌라가 아파트보다 저렴한 이유에 대해서 현실적인 내용들을 고려하여 설명을 해 보았습니다.
아파트는 분양을 받아도 최소한 분양가 밑으로 떨어지는 경우는 드물고 조금이나마 오르겠지만, 빌라는 오르기는 커녕 분양가 밑으로 떨어지는 경우가 많습니다. 물론 이것을 일반화하기에는 여러 가지 다른 상황들이 많이 발생하기도 할 것이라고 생각합니다. 앞으로 어떻게 달라질지 모르겠으나 향후 20년 이내에는 같은 양상이 지속될것이라고 생각이 드네요
각자 살아가는 방식도 다르고 각자가 원하는 모습도 다르기 때문에 어떤게 좋다라는 정답은 내릴 수 없을 것 같습니다 다만 사회적으로 보통 이렇다는 정도로만 알아두시고 아파트와 빌라를 선택 중이신 분들에게 참고할 만한 내용이 되었으면 합니다.
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4 신축 빌라는 대부분 대출끼고 산다 사기 전에 대출에 대한 고려도 무조건 해봐야 한다
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신축빌라를 가지 말아야 하는 이유(다섯가지)
빌라를 보러다니며 깨달았던 신축빌라에 가지 말아야 하는 이유에 대해 총 정리했습니다. 1. 신축빌라에는 거품이 많이 끼어있다. 정말 많이 끼어있다. 거품 신축빌라에 끼어있는 거품은 크게 두 가지다. 높은 분양가, 그리고 리베이트. -높은 분양가. 신축빌라가 지어질 때 바로 옆에 한달전에 지은 신축빌라 분양가가 3억이었다면 지금 지어지는 신축빌라는 분양가가 못해도 3억 1천에서부터 시작한다. 이건 주변 땅의 시세와 자재 시세 등으로 인해 합리적으로 원가가 결정되어 분양가가 책정된다기 보다는 그냥 새로 지을 때마다 못해도 천만원씩 계속 올라가는 거라고 보면 된다. 이유는 모르겠지만 현재와 같은 부동산 상승기에서는 빌라도 같이 올라간다고 보면 될 것같다. 몇년전만해도 수도권 신축 1~2억이면 구했고 그것도 비싸다고 분양이 안되는 경우도 허다했는데, 요즘 지어지는 신축빌라들은 당연히 예전보다 인테리어적으로도 발전했고(시스템 에어컨, 천장 매립 공기청정기, 일괄소등버튼 등) 멋져진 것이 사실이지만 인테리어 업자에게 정말 넉넉히 5천만원주고 인테리어 풀로하면 충분할 금액에 보다 더 얹어서 분양하고 있다고 생각한다. -리베이트 신축빌라를 보러갈 때 보통 주변에 신축빌라가 지어지고 있다는 정보를 알면 직접 갈 수도 있겠으나 요즘 같은 시대에 바로 앞에 뭐가 지어지는 지도 모르는 상황이 대부분이라, 보통은 인터넷이나 네이버 부동산을 통해 신축빌라 매물을 접하고 그 업자를 통해 신축빌라 투어를 하는 경우가 대부분이다. 이 투어란 것은, 관심있는 지역에 지어지고 있거나 분양 중인 신축빌라를 업자가 데리고다니며 구경시켜주는 것이다. 보고나서 마음에 들면 그 업자를 통해 계약하는 것이다. 근데 이 신축빌라 업자들이 당연히 자선사업가는 아니다. 신축빌라 소개업자들은 리베이트(R)라하여 분양을 하고나면 떼먹는 수수료가 있다. 그 금액이 대략 500~1000만원 수준이라하여 적지 않은 금액이다. 신축 빌라 한채 분양 가격이 요즘같이 수도권 3~4억하는 시점에서 500~1000만원이라하면 꼴랑 얼마 안되어 보일 수 있지만 직접 일을 해서 돈을 번다고 생각할 때 절대 적은 금액이 아니다. 그리고 이 신축빌라 업자들이 신축빌라에 내장재나 외장재 바닥 마감 어떤 자재가 쓰였는지 전용면적은 정확히 얼마인지 이 빌라를 지은 업자는 어떤 사람인지 이전에 지었던 빌라들의 평가는 어떠한지 앞으로 곰팡이나 누수의 문제는 없을지 이런 점들에 대해 상세하게 상담해주고 설명해주는게 아니라 그저 신축빌라를 돌고다니며 간단하게 보여주고 설명해주는 선에서 그친다. 그런 상황에서 내가 이 신축 빌라를 분양받고나면 이 업자에게 500만원~1000만원에 해당하는 돈을 번다는 것을 생각해보면…글쎄 하는 일에 비해 받아가는 돈이 굉장히 많다는 생각이다. 솔직히 말하면 거품이 껴있는 것이다. 열심히 돈벌어서 양아치 같은 사람에게 소고기 한우 먹이는 꼴인 것이다. 심지어 이 신축빌라 소개 업자들은 하자보수예치금이 얼마가 예치되어있는지 뭐 이런 자세한 부분에 대해서는 관심도 없고 알지도 못한다. 조금만 깊게 대화를 나눠보면 일반인보다도 모르는 것이 많은게 사실이다. 그리고 망설이는 모습이 보이거나 분양이 잘 안되는 빌라의 경우 자기가 먹는 리베이트 액수에서 조금 차감하여 이사비를 지원해준다거나 입주 청소 지원, 분양가 조금 할인 등 혜택을 준다하여 꼬드기는 경우도 있다. 신축빌라 업자분들 중에서도 유튜브 활동도 열심히하시고 빌라에 대한 정확한 정보를 제공하기 위해 노력하시는 분들도 계신 것이 맞지만…또 하루종일 운전하면서 고객들에게 여러 빌라를 보여주기 위해 노력하는 것도 맞지만… 한 열 명 보여주면 한 명이나 계약을 할까말까한 현실 상황도 알지만… 그래도 그 한명이 뒤집어 쓰는 돈이 적지 않다는 생각에는 변함없다. 그러니 정말 계약을 할거라면 업자를 끼지말고 차라리 마음에드는 신축빌라 분양 홍보관에 직접 따로 방문하여 분양가격 협의를 해보는게 낫다. 그렇게 해서 분양가를 조금 깎을 수 있다면 적어도 업자에게 들어가는 비용은 아낄 수 있을 것이다. 2. 신축빌라는 그냥 합리적인 이유없이 비싸다. 그냥 더 비싸다. 요즘 아파트 가격이 높아짐으로 인해 빌라로 수요가 넘어오고 있는게 사실이다. 그래서 신축 빌라 가격도 점점 올라가고, 그에 따라 준신축 혹은 구축빌라(지은지 10년 넘은)들 가격마저도 조금씩 올라가고 있는게 현실이다. 아파트와 비교해보자면, 아파트는 요즘같은 집값 폭등기에 분양가가 보통 제일 저렴하다. 요즘 아파트는 청약 당첨돼서 분양받을 때 이거 일단 분양받고나면 앞으로 못해도 1~2억은 오른다는 말을 하는게 현실이다. 그러나 신축빌라는 보통은 분양가가 제일 비싸다. 신축빌라는 보통 그 근처 빌라들보다 시세가 못해도 5천에서 1억은 비쌀 것이다. 주변의 준신축(지어진지 5년이내) 같은 평수대 빌라가 2억이라면 신축은 못해도 2억 5천~3억은 한다는 얘기다. 그냥 비싸다. 사람에 따라 난 무조건 새집에서 첫입주해서 살고 싶고 그에 따른 프리미엄정도야 지불할 수 있다는 분들이 계실 수도 있다. 그러나 그 프리미엄 값이 높다는 건 부정할 수 없다. 3. 신축빌라를 사게 되면 팔고 나올 때 굉장히 힘들다. 눈물을 흘릴지도 모른다. 눈물 빌라는 보통 집값 상승기에도 특별히 재개발이나 집 앞에 지하철역이 생기는 등 평생에 한번 생길까말까한 특별한 이슈가 없다면 집값도 잘 오르지 않는다. 거기에 신축빌라는 무조건 팔고 나올 때 내가 분양받았던 가격 그대로도 받기가 힘든게 사실이다. 왜냐면 주변 시세라는게 있는데 내가 분양을 3억에 받았다고 한들 고작 1~2년 먼저 지어졌던 빌라 매물이 2억에 올라와 있는데 내가 3억에 올린다고 받아줄 사람이 있을까?? 우리동네 기준으로도 바로 옆 아파트가 5천에서 2억까지 오를 때 빌라는 고작 500~1000올려서 파는게 전부였다. 빌라는 정말 특별한 경우 아니면 가격이 잘 안오른다. 또 같은 빌라끼리 경쟁이 붙게되어 신축이 자꾸 생겨나고 내 빌라는 구축이 되어가서 년식이 되어갈수록 건물도 관리가 잘 되지 않아 가격이 깎인다고 보는게 맞다. 아파트처럼 관리가 되는 편도 아니기 때문에 같은 년식 대비 아파트보다 상당히 낡아 보인다. 이런 점들이 신축빌라를 팔고 나올 때 제값받기 힘든 이유다. 4. 신축 빌라는 대부분 대출끼고 산다. 사기 전에 대출에 대한 고려도 무조건 해봐야 한다. 대출 대출에 대한 고민이 없는 채로 어버버하다 신축빌라 업자에게 혹하여 그 자리에서 대출 진행까지 다 하고 하루만에 일사천리로 빌라를 구매하시는 경우도 있는데, 절대 그렇게 하시면 안된다. 집 구하는게 사실 쉽지 않고 집을 볼 때 어디서부터 뭘 봐야할지 모를 수도 있고 빌라 투어 다니는게 정말 피곤하고 힘들 수 있지만 그럴 수록 정신 바짝차리시고 합리적인 결정을 하도록 노력하셔야합니다. 신축 빌라 가격이 많이 올라오면서 사실 빌라를 알아보시는 분들이 무리해서 대출을 받는 경우는 있어도 올 현금으로 빌라를 구매하는 경우는 정말 드뭅니다. 이건 직접 신축빌라 업자에게 가셔서 내가 현금 2억정도 있다고 말씀해보시면, 보통 그 돈 가진 사람 정말 없다면서 대출 조금만 받으시면 되신다고 할 겁니다. 신축빌라를 분양하겠다하면 기본적으로 대출 상담을 해주게 된다. 저도 대출상담이나 한번 받아보시라길래 받아보았는데, 주택담보대출을 통해 이자 3프로대로 대출액을 1억만 받았을 때도 30년동안 원리금 균등상환으로 월 42만1604원씩 상환해야된다고 나왔다. 물론 대부분의 분들이 대출을 최대한 빨리 상환해서 온전히 내 집으로 만들것이기때문에 월 42만원씩 30년을 꼬박 다 내는 분들은 거의 없겠지만, 이것이 무슨 말이냐하면 우선 신축빌라를 구매하시는 분들 상당수가 대출을 안받아보셨거나 신혼부부 첫 집 구매하시거나 이런 경우가 많이 있다. 또 중요한 점은 신축빌라는 대출이 잘나온다는 점이다. 기존의 구축 빌라들은 이미 주변의 매매가라든지 빌라의 매매가 몇건 이루어진 후여서 시세가 형성되어있으므로 대출을 받을 때 그러한 기준으로 대출이 나온다. 신축빌라는 정해진 가격이 없어 감정가를 받게되고 이 감정가를 높게 띄워서 대출을 받을 때 이 감정가를 기준으로 대출이 나오게 되니 1억 나올거 1억 5천까지 받을 수 있거나 그렇게 된다. 그래서 빌라 홍보를 보면 실입주금은 500만원만 있어도 가능하다는 그런것들이 있는 것이다. 그래도 요즘은 투기과열지구 조정지역 등으로 대출한도가 제한되어 실입주금 요구액도 상당히 높아지긴 하였다. 수도권 기준으로 1억은 필요하다고 보인다. 여튼 정말 빌라가 좋고 아파트보다 빌라를 선호하시는 분들은 문제가 없지만 힘들게 돈 모아서 ‘월세 40만원 낸다치면 내 집이 생기는거네?’라고 간단히 생각하여 대출에 대한 큰 고민없이 질러버린 후에는 그 여파가 상당히 클 것임을 생각하셔야된다는 것이다. 이자로 나가는 돈은 상당히 아까운 돈이다. 또 대출을 갚고 났을 때도 오히려 집값이 올라서 그간 냈던 이자보다도 더 수익을 보기가 쉽지 않은게 빌라인만큼 개인적인 생각으로는 빌라는 최대한 상태 좋으면서 저렴한게 좋다고 생각합니다. 5. 깡통 전세 조심 깡통 신축빌라를 분양할 때 매매는 하지 않고 전세만 놓는 경우도 있다. 이런 경우 매매를 놓지 않는 특별한 이유가 있음을 의심해봐야 한다. 보통 빌라는 매매하고나면 팔고 나오기도 힘들고 팔때도 손해보고, 그러니까 그냥 청약이나 노리면서 적당히 전세로 살자는 생각도 할 수 있는데 신축빌라 전세는 조심해야한다. 주변 빌라 전세들보다 시세도 높을 뿐더러 가격을 높게 띄워 전세를 놓은 뒤 매매가를 전세가보다 약간만 올리거나 전세가 그대로 한푼도 필요없이 갭투자를 할 수 있다고하여 명의를 넘기는 경우도 있다. 혹은 바지사장을 두어 임대인 명의를 옮긴 뒤 잠적하는 등… 요즘은 전세를 들 때 보증보험이 가입되는지 여부를 꼭 확인해서 전세는 한두푼이 들어가는게 아닌만큼 꼭 보증보험 가입을 하시길 권한다. 그리고 이왕이면 빌라 전세도 신축말고 좀 지어진지 된 빌라로 구하시는 것을 추천드린다. 왜냐하면 신축빌라의 경우 어떤 하자가 발생할 지 모르는데 그런 하자가 발생했을 시 정말 어디서 문제가 발생했는지 원인을 처음부터 찾아야되는 문제가 발생한다. 구축 빌라라면 이미 문제가 되는 상황을 수리했거나 아니면 같은 곳에서 문제가 발생할 경우 원인 파악이 쉬우니 처리도 훨씬 빠를 수 있다는 장점이 있다. 여기까지 신축 빌라를 조심해야할 점에 대해 알아봤습니다. 그럼에도 요즘 신축빌라들이 잘 나오기도하고, 입지가 괜찮은 곳을 잘 고르면 팔고 나올때도 그리 큰 문제가 없을 수도 있습니다. 말씀드린 점들을 충분히 조심하셔서 그래도 신축빌라를 선택하시겠다면 양심적인 업자가 지은 좋은 신축빌라를 선택하셨으면 합니다. 감사합니다.
빌라가 아파트보다 저렴한 4가지 이유
빌라와 아파트 구매를 고민하시는 분들을 위하여 해당 정보를 공유 드려 봅니다. 빌라가 아파트보다 저렴한 이유를 다음과 같이 살펴보도록 하겠습니다. 빌라와 아파트 고민이시라면 많은 분들이 다세대 주택에 거주를 하고 있습니다. 우리나라 특성상 단독주택에 사는 환경이 그리 많을 수 없는 특징이 있고 이에 따른 다세대 주택과 아파트가 많이 지어질 수밖에 없는 현실이기도 합니다 그런데 최근 부동산 정책이나 민아 여러 가지 규제들의 규제들에 의해서 주택을 구매하기가 힘들어진 게 사실입니다 특히 아파트의 경우에는 정말 높은 금액대로 형성되어 있어서 재산이 어느 정도 있지 않은 분들이라면 매매를 하거나 내 집을 가지고 있는 것을 생각하기 어려울 정도로 많은 응 큰 어려움이 있습니다 이에 반하여 가격만 목 놓고 모았을 때는빌라라는 분야가 조금 더 현실적으로 다가오는 게 사실이기도 합니다 조금의 발품을 팔아보거나 메모를 검색해 보신 분들이라면 아시겠지만 사실 빌라가 어느 정도 아파트보다 저렴한 것을 확인할 수 있습니다 그렇다고 꼭 구옥이냐 이것도 아닙니다 빌라는 신축 인데도 불구하고 아파트보다 가격이 저렴한 것들이 찾아보면 많이 있습니다 빌라가 아파트보다 저렴한 4가지 이유 지금부터 빌라가 아파트보다 저렴한 이유에 대해서 여러가지 이유를 들어보도록 하겠습니다. 가격비교가 비교적 용이한곳을 먼저 소개해 드리고 시작을 하려 합니다. 아파트 시세는 쉽게 조회가 가능한데 빌라 시세가 조회가 어려운데 주소 하나로 시세를 조회할수 있는곳을 공유 드립니다. 가격과 함께 비교하면서 해당 내용을 읽어보시면 이해하시는데 도움이 될수 있습니다. ▶ 커뮤니티 시설의 차이 첫번째로 아파트에 보시면 보통 단지로 건설이 되고 해당 단지에는 주거용 아파트 외에 입주민들을 위한 시설들이 있습니다. 바로 이런 부분이 빌라와 차이가 있는부분인데 여기서 빌라 아파트 차이를 볼수가 있습니다. 아파트는 공용시설을 모두 포함하여 공용시설들의 토지나 부대시설의 값어치까지 계산이 되어서 평단 단가라는것에 적용이 됩니다. 일반적으로 생각해 보았을때 각 1개의 가정보다 더 많은 부분들인 부대 시설이 1/n으로 나누어져 들어가기 때문에 가격이 빌라보다 아파트가 높을수 밖에 없는 이유입니다. ▶ 시공 규모의 차이 두번째 이유로는 시공의 규모에서 차이가 있다고 볼수 있습니다. 일반적으로 아파트는 대형 시공사에서 건설을 진행합니다. 하지만 대형 시공사가 모든 시공의 인프라를 가지고 있지 않기 때문에 중간 중간 역할별로 다른 시공사에게 위탁이라는것을 주게 되어 있습니다. 이 시공 위탁을 주면서 건설에 참여하는 위탁사들도 중간에 시공에 따른 마진을 가져가야 합니다. 그런 전체적인 값들이 반영이 되어서 아파트가 빌라보다 조금 평단 단가가 높게 형성이 된다고 볼수 있습니다. ▶ 매물 환급성의 차이 세번째 이유입니다. 매매를 고려해보면 빌라의 가격이 상대적으로 저렴한 이유가 어느 정도 파악이 될 수가 있는데요 바로 환급성이라는 부분이 고려 댐과 동시에 빌라의 가격이 아파트보다 저렴한 이유를 찾을 수 있습니다 아파트의 경우 당장 급할 때 금매로 판매를 하게 되면 대부분 판매가 가능하거나 가격 조정을 통해서 진짜 팔아야 될 경우에 급하게 팔 수 있는 부분이 가능합니다 그러나 빌라의 경우 근 매로 나온 물건은 둘째 치더라도 매매를 위해 내놓은 메모리 짧게 짧게는 몇 개월 길게는 1년까지도 팔리지 않고 방치되는 경우가 더러 생깁니다 바로 이 부분을 통해서 매매 순환이 되는 환급 상 부분에서 빌라가 상대적으로 아파트보다 조금 더 분리하기 때문에 이런 부분들이 반영되면 아파트보다 아파트보다 빌라가 조금 더 젊어지는 이유가 생기게 되는 것입니다 ▶ 주차 공간의 차이 네번째 이유로서 빌라가 아파트에 비해 저렴한 부분에 크게 작용되는 내용이 또한 가지가 있는데요 바로 주차 문제입니다 이는 많은 분들이 직접 눈으로 보고도 알고 있는 사실이기도 합니다 아파트의 경우 최소한 일인 일구역 이상의 주차 공간을 허용하고 있습니다 여유가 있는 곳은 일일 인 가구당 2주차구역까지 되는 곳도 있다고 들었습니다 그에 반해 빌라는 그 이상의 주차 공간이 들어가기가 매우 협소합니다 그래서 빌라 주변에 보면 도로에 많은 차들이 주차가 되어 있는 모습들을 볼 수가 있게 되는데요 이는 빌라와 아파트에 가격 차이에 있어 빌라가 저렴한 역할을 하는데도 영향이 있다고 볼 수 있습니다 빌라가 아파트보다 저렴한 이유 마치며 지금까지 빌라가 아파트보다 저렴한 이유에 대해서 현실적인 내용들을 고려하여 설명을 해 보았습니다. 아파트는 분양을 받아도 최소한 분양가 밑으로 떨어지는 경우는 드물고 조금이나마 오르겠지만, 빌라는 오르기는 커녕 분양가 밑으로 떨어지는 경우가 많습니다. 물론 이것을 일반화하기에는 여러 가지 다른 상황들이 많이 발생하기도 할 것이라고 생각합니다. 앞으로 어떻게 달라질지 모르겠으나 향후 20년 이내에는 같은 양상이 지속될것이라고 생각이 드네요 각자 살아가는 방식도 다르고 각자가 원하는 모습도 다르기 때문에 어떤게 좋다라는 정답은 내릴 수 없을 것 같습니다 다만 사회적으로 보통 이렇다는 정도로만 알아두시고 아파트와 빌라를 선택 중이신 분들에게 참고할 만한 내용이 되었으면 합니다.
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신축빌라를 가지 말아야 하는 이유(다섯가지)
빌라를 보러다니며 깨달았던 신축빌라에 가지 말아야 하는 이유에 대해 총 정리했습니다.
1. 신축빌라에는 거품이 많이 끼어있다. 정말 많이 끼어있다.
거품
신축빌라에 끼어있는 거품은 크게 두 가지다. 높은 분양가, 그리고 리베이트.
-높은 분양가.
신축빌라가 지어질 때 바로 옆에 한달전에 지은 신축빌라 분양가가 3억이었다면
지금 지어지는 신축빌라는 분양가가 못해도 3억 1천에서부터 시작한다.
이건 주변 땅의 시세와 자재 시세 등으로 인해 합리적으로 원가가 결정되어 분양가가 책정된다기 보다는
그냥 새로 지을 때마다 못해도 천만원씩 계속 올라가는 거라고 보면 된다.
이유는 모르겠지만 현재와 같은 부동산 상승기에서는 빌라도 같이 올라간다고 보면 될 것같다.
몇년전만해도 수도권 신축 1~2억이면 구했고 그것도 비싸다고 분양이 안되는 경우도 허다했는데, 요즘 지어지는 신축빌라들은 당연히 예전보다 인테리어적으로도 발전했고(시스템 에어컨, 천장 매립 공기청정기, 일괄소등버튼 등) 멋져진 것이 사실이지만 인테리어 업자에게 정말 넉넉히 5천만원주고 인테리어 풀로하면 충분할 금액에 보다 더 얹어서 분양하고 있다고 생각한다.
-리베이트
신축빌라를 보러갈 때 보통 주변에 신축빌라가 지어지고 있다는 정보를 알면 직접 갈 수도 있겠으나 요즘 같은 시대에 바로 앞에 뭐가 지어지는 지도 모르는 상황이 대부분이라, 보통은 인터넷이나 네이버 부동산을 통해 신축빌라 매물을 접하고 그 업자를 통해 신축빌라 투어를 하는 경우가 대부분이다.
이 투어란 것은, 관심있는 지역에 지어지고 있거나 분양 중인 신축빌라를 업자가 데리고다니며 구경시켜주는 것이다.
보고나서 마음에 들면 그 업자를 통해 계약하는 것이다.
근데 이 신축빌라 업자들이 당연히 자선사업가는 아니다.
신축빌라 소개업자들은 리베이트(R)라하여 분양을 하고나면 떼먹는 수수료가 있다.
그 금액이 대략 500~1000만원 수준이라하여 적지 않은 금액이다.
신축 빌라 한채 분양 가격이 요즘같이 수도권 3~4억하는 시점에서 500~1000만원이라하면 꼴랑 얼마 안되어 보일 수 있지만 직접 일을 해서 돈을 번다고 생각할 때 절대 적은 금액이 아니다.
그리고 이 신축빌라 업자들이 신축빌라에 내장재나 외장재 바닥 마감 어떤 자재가 쓰였는지 전용면적은 정확히 얼마인지 이 빌라를 지은 업자는 어떤 사람인지 이전에 지었던 빌라들의 평가는 어떠한지 앞으로 곰팡이나 누수의 문제는 없을지 이런 점들에 대해 상세하게 상담해주고 설명해주는게 아니라 그저 신축빌라를 돌고다니며 간단하게 보여주고 설명해주는 선에서 그친다.
그런 상황에서 내가 이 신축 빌라를 분양받고나면 이 업자에게 500만원~1000만원에 해당하는 돈을 번다는 것을 생각해보면…글쎄 하는 일에 비해 받아가는 돈이 굉장히 많다는 생각이다.
솔직히 말하면 거품이 껴있는 것이다.
열심히 돈벌어서 양아치 같은 사람에게 소고기 한우 먹이는 꼴인 것이다.
심지어 이 신축빌라 소개 업자들은 하자보수예치금이 얼마가 예치되어있는지 뭐 이런 자세한 부분에 대해서는 관심도 없고 알지도 못한다. 조금만 깊게 대화를 나눠보면 일반인보다도 모르는 것이 많은게 사실이다.
그리고 망설이는 모습이 보이거나 분양이 잘 안되는 빌라의 경우 자기가 먹는 리베이트 액수에서 조금 차감하여 이사비를 지원해준다거나 입주 청소 지원, 분양가 조금 할인 등 혜택을 준다하여 꼬드기는 경우도 있다.
신축빌라 업자분들 중에서도 유튜브 활동도 열심히하시고 빌라에 대한 정확한 정보를 제공하기 위해 노력하시는 분들도 계신 것이 맞지만…또 하루종일 운전하면서 고객들에게 여러 빌라를 보여주기 위해 노력하는 것도 맞지만…
한 열 명 보여주면 한 명이나 계약을 할까말까한 현실 상황도 알지만…
그래도 그 한명이 뒤집어 쓰는 돈이 적지 않다는 생각에는 변함없다.
그러니 정말 계약을 할거라면 업자를 끼지말고 차라리 마음에드는 신축빌라 분양 홍보관에 직접 따로 방문하여 분양가격 협의를 해보는게 낫다. 그렇게 해서 분양가를 조금 깎을 수 있다면 적어도 업자에게 들어가는 비용은 아낄 수 있을 것이다.
2. 신축빌라는 그냥 합리적인 이유없이 비싸다. 그냥 더 비싸다.
요즘 아파트 가격이 높아짐으로 인해 빌라로 수요가 넘어오고 있는게 사실이다.
그래서 신축 빌라 가격도 점점 올라가고, 그에 따라 준신축 혹은 구축빌라(지은지 10년 넘은)들 가격마저도 조금씩 올라가고 있는게 현실이다.
아파트와 비교해보자면, 아파트는 요즘같은 집값 폭등기에 분양가가 보통 제일 저렴하다. 요즘 아파트는 청약 당첨돼서 분양받을 때 이거 일단 분양받고나면 앞으로 못해도 1~2억은 오른다는 말을 하는게 현실이다.
그러나 신축빌라는 보통은 분양가가 제일 비싸다.
신축빌라는 보통 그 근처 빌라들보다 시세가 못해도 5천에서 1억은 비쌀 것이다.
주변의 준신축(지어진지 5년이내) 같은 평수대 빌라가 2억이라면 신축은 못해도 2억 5천~3억은 한다는 얘기다.
그냥 비싸다. 사람에 따라 난 무조건 새집에서 첫입주해서 살고 싶고 그에 따른 프리미엄정도야 지불할 수 있다는 분들이 계실 수도 있다. 그러나 그 프리미엄 값이 높다는 건 부정할 수 없다.
3. 신축빌라를 사게 되면 팔고 나올 때 굉장히 힘들다. 눈물을 흘릴지도 모른다.
눈물
빌라는 보통 집값 상승기에도 특별히 재개발이나 집 앞에 지하철역이 생기는 등 평생에 한번 생길까말까한 특별한 이슈가 없다면 집값도 잘 오르지 않는다.
거기에 신축빌라는 무조건 팔고 나올 때 내가 분양받았던 가격 그대로도 받기가 힘든게 사실이다.
왜냐면 주변 시세라는게 있는데 내가 분양을 3억에 받았다고 한들 고작 1~2년 먼저 지어졌던 빌라 매물이 2억에 올라와 있는데 내가 3억에 올린다고 받아줄 사람이 있을까??
우리동네 기준으로도 바로 옆 아파트가 5천에서 2억까지 오를 때 빌라는 고작 500~1000올려서 파는게 전부였다. 빌라는 정말 특별한 경우 아니면 가격이 잘 안오른다. 또 같은 빌라끼리 경쟁이 붙게되어 신축이 자꾸 생겨나고 내 빌라는 구축이 되어가서 년식이 되어갈수록 건물도 관리가 잘 되지 않아 가격이 깎인다고 보는게 맞다. 아파트처럼 관리가 되는 편도 아니기 때문에 같은 년식 대비 아파트보다 상당히 낡아 보인다.
이런 점들이 신축빌라를 팔고 나올 때 제값받기 힘든 이유다.
4. 신축 빌라는 대부분 대출끼고 산다. 사기 전에 대출에 대한 고려도 무조건 해봐야 한다.
대출
대출에 대한 고민이 없는 채로 어버버하다 신축빌라 업자에게 혹하여 그 자리에서 대출 진행까지 다 하고 하루만에 일사천리로 빌라를 구매하시는 경우도 있는데, 절대 그렇게 하시면 안된다.
집 구하는게 사실 쉽지 않고 집을 볼 때 어디서부터 뭘 봐야할지 모를 수도 있고 빌라 투어 다니는게 정말 피곤하고 힘들 수 있지만 그럴 수록 정신 바짝차리시고 합리적인 결정을 하도록 노력하셔야합니다.
신축 빌라 가격이 많이 올라오면서 사실 빌라를 알아보시는 분들이 무리해서 대출을 받는 경우는 있어도 올 현금으로 빌라를 구매하는 경우는 정말 드뭅니다. 이건 직접 신축빌라 업자에게 가셔서 내가 현금 2억정도 있다고 말씀해보시면, 보통 그 돈 가진 사람 정말 없다면서 대출 조금만 받으시면 되신다고 할 겁니다.
신축빌라를 분양하겠다하면 기본적으로 대출 상담을 해주게 된다.
저도 대출상담이나 한번 받아보시라길래 받아보았는데, 주택담보대출을 통해 이자 3프로대로 대출액을 1억만 받았을 때도 30년동안 원리금 균등상환으로 월 42만1604원씩 상환해야된다고 나왔다.
물론 대부분의 분들이 대출을 최대한 빨리 상환해서 온전히 내 집으로 만들것이기때문에 월 42만원씩 30년을 꼬박 다 내는 분들은 거의 없겠지만, 이것이 무슨 말이냐하면 우선 신축빌라를 구매하시는 분들 상당수가 대출을 안받아보셨거나 신혼부부 첫 집 구매하시거나 이런 경우가 많이 있다.
또 중요한 점은 신축빌라는 대출이 잘나온다는 점이다.
기존의 구축 빌라들은 이미 주변의 매매가라든지 빌라의 매매가 몇건 이루어진 후여서 시세가 형성되어있으므로 대출을 받을 때 그러한 기준으로 대출이 나온다.
신축빌라는 정해진 가격이 없어 감정가를 받게되고 이 감정가를 높게 띄워서 대출을 받을 때 이 감정가를 기준으로 대출이 나오게 되니 1억 나올거 1억 5천까지 받을 수 있거나 그렇게 된다.
그래서 빌라 홍보를 보면 실입주금은 500만원만 있어도 가능하다는 그런것들이 있는 것이다.
그래도 요즘은 투기과열지구 조정지역 등으로 대출한도가 제한되어 실입주금 요구액도 상당히 높아지긴 하였다.
수도권 기준으로 1억은 필요하다고 보인다.
여튼 정말 빌라가 좋고 아파트보다 빌라를 선호하시는 분들은 문제가 없지만 힘들게 돈 모아서
‘월세 40만원 낸다치면 내 집이 생기는거네?’라고 간단히 생각하여 대출에 대한 큰 고민없이 질러버린 후에는 그 여파가 상당히 클 것임을 생각하셔야된다는 것이다. 이자로 나가는 돈은 상당히 아까운 돈이다.
또 대출을 갚고 났을 때도 오히려 집값이 올라서 그간 냈던 이자보다도 더 수익을 보기가 쉽지 않은게 빌라인만큼 개인적인 생각으로는 빌라는 최대한 상태 좋으면서 저렴한게 좋다고 생각합니다.
5. 깡통 전세 조심
깡통
신축빌라를 분양할 때 매매는 하지 않고 전세만 놓는 경우도 있다.
이런 경우 매매를 놓지 않는 특별한 이유가 있음을 의심해봐야 한다.
보통 빌라는 매매하고나면 팔고 나오기도 힘들고 팔때도 손해보고, 그러니까 그냥 청약이나 노리면서 적당히 전세로 살자는 생각도 할 수 있는데
신축빌라 전세는 조심해야한다.
주변 빌라 전세들보다 시세도 높을 뿐더러 가격을 높게 띄워 전세를 놓은 뒤 매매가를 전세가보다 약간만 올리거나 전세가 그대로 한푼도 필요없이 갭투자를 할 수 있다고하여 명의를 넘기는 경우도 있다.
혹은 바지사장을 두어 임대인 명의를 옮긴 뒤 잠적하는 등…
요즘은 전세를 들 때 보증보험이 가입되는지 여부를 꼭 확인해서 전세는 한두푼이 들어가는게 아닌만큼 꼭 보증보험 가입을 하시길 권한다.
그리고 이왕이면 빌라 전세도 신축말고 좀 지어진지 된 빌라로 구하시는 것을 추천드린다. 왜냐하면 신축빌라의 경우 어떤 하자가 발생할 지 모르는데 그런 하자가 발생했을 시 정말 어디서 문제가 발생했는지 원인을 처음부터 찾아야되는 문제가 발생한다. 구축 빌라라면 이미 문제가 되는 상황을 수리했거나 아니면 같은 곳에서 문제가 발생할 경우 원인 파악이 쉬우니 처리도 훨씬 빠를 수 있다는 장점이 있다.
여기까지 신축 빌라를 조심해야할 점에 대해 알아봤습니다. 그럼에도 요즘 신축빌라들이 잘 나오기도하고, 입지가 괜찮은 곳을 잘 고르면 팔고 나올때도 그리 큰 문제가 없을 수도 있습니다. 말씀드린 점들을 충분히 조심하셔서 그래도 신축빌라를 선택하시겠다면 양심적인 업자가 지은 좋은 신축빌라를 선택하셨으면 합니다. 감사합니다.
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5 깡통 전세 조심
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신축빌라를 가지 말아야 하는 이유(다섯가지)
빌라를 보러다니며 깨달았던 신축빌라에 가지 말아야 하는 이유에 대해 총 정리했습니다. 1. 신축빌라에는 거품이 많이 끼어있다. 정말 많이 끼어있다. 거품 신축빌라에 끼어있는 거품은 크게 두 가지다. 높은 분양가, 그리고 리베이트. -높은 분양가. 신축빌라가 지어질 때 바로 옆에 한달전에 지은 신축빌라 분양가가 3억이었다면 지금 지어지는 신축빌라는 분양가가 못해도 3억 1천에서부터 시작한다. 이건 주변 땅의 시세와 자재 시세 등으로 인해 합리적으로 원가가 결정되어 분양가가 책정된다기 보다는 그냥 새로 지을 때마다 못해도 천만원씩 계속 올라가는 거라고 보면 된다. 이유는 모르겠지만 현재와 같은 부동산 상승기에서는 빌라도 같이 올라간다고 보면 될 것같다. 몇년전만해도 수도권 신축 1~2억이면 구했고 그것도 비싸다고 분양이 안되는 경우도 허다했는데, 요즘 지어지는 신축빌라들은 당연히 예전보다 인테리어적으로도 발전했고(시스템 에어컨, 천장 매립 공기청정기, 일괄소등버튼 등) 멋져진 것이 사실이지만 인테리어 업자에게 정말 넉넉히 5천만원주고 인테리어 풀로하면 충분할 금액에 보다 더 얹어서 분양하고 있다고 생각한다. -리베이트 신축빌라를 보러갈 때 보통 주변에 신축빌라가 지어지고 있다는 정보를 알면 직접 갈 수도 있겠으나 요즘 같은 시대에 바로 앞에 뭐가 지어지는 지도 모르는 상황이 대부분이라, 보통은 인터넷이나 네이버 부동산을 통해 신축빌라 매물을 접하고 그 업자를 통해 신축빌라 투어를 하는 경우가 대부분이다. 이 투어란 것은, 관심있는 지역에 지어지고 있거나 분양 중인 신축빌라를 업자가 데리고다니며 구경시켜주는 것이다. 보고나서 마음에 들면 그 업자를 통해 계약하는 것이다. 근데 이 신축빌라 업자들이 당연히 자선사업가는 아니다. 신축빌라 소개업자들은 리베이트(R)라하여 분양을 하고나면 떼먹는 수수료가 있다. 그 금액이 대략 500~1000만원 수준이라하여 적지 않은 금액이다. 신축 빌라 한채 분양 가격이 요즘같이 수도권 3~4억하는 시점에서 500~1000만원이라하면 꼴랑 얼마 안되어 보일 수 있지만 직접 일을 해서 돈을 번다고 생각할 때 절대 적은 금액이 아니다. 그리고 이 신축빌라 업자들이 신축빌라에 내장재나 외장재 바닥 마감 어떤 자재가 쓰였는지 전용면적은 정확히 얼마인지 이 빌라를 지은 업자는 어떤 사람인지 이전에 지었던 빌라들의 평가는 어떠한지 앞으로 곰팡이나 누수의 문제는 없을지 이런 점들에 대해 상세하게 상담해주고 설명해주는게 아니라 그저 신축빌라를 돌고다니며 간단하게 보여주고 설명해주는 선에서 그친다. 그런 상황에서 내가 이 신축 빌라를 분양받고나면 이 업자에게 500만원~1000만원에 해당하는 돈을 번다는 것을 생각해보면…글쎄 하는 일에 비해 받아가는 돈이 굉장히 많다는 생각이다. 솔직히 말하면 거품이 껴있는 것이다. 열심히 돈벌어서 양아치 같은 사람에게 소고기 한우 먹이는 꼴인 것이다. 심지어 이 신축빌라 소개 업자들은 하자보수예치금이 얼마가 예치되어있는지 뭐 이런 자세한 부분에 대해서는 관심도 없고 알지도 못한다. 조금만 깊게 대화를 나눠보면 일반인보다도 모르는 것이 많은게 사실이다. 그리고 망설이는 모습이 보이거나 분양이 잘 안되는 빌라의 경우 자기가 먹는 리베이트 액수에서 조금 차감하여 이사비를 지원해준다거나 입주 청소 지원, 분양가 조금 할인 등 혜택을 준다하여 꼬드기는 경우도 있다. 신축빌라 업자분들 중에서도 유튜브 활동도 열심히하시고 빌라에 대한 정확한 정보를 제공하기 위해 노력하시는 분들도 계신 것이 맞지만…또 하루종일 운전하면서 고객들에게 여러 빌라를 보여주기 위해 노력하는 것도 맞지만… 한 열 명 보여주면 한 명이나 계약을 할까말까한 현실 상황도 알지만… 그래도 그 한명이 뒤집어 쓰는 돈이 적지 않다는 생각에는 변함없다. 그러니 정말 계약을 할거라면 업자를 끼지말고 차라리 마음에드는 신축빌라 분양 홍보관에 직접 따로 방문하여 분양가격 협의를 해보는게 낫다. 그렇게 해서 분양가를 조금 깎을 수 있다면 적어도 업자에게 들어가는 비용은 아낄 수 있을 것이다. 2. 신축빌라는 그냥 합리적인 이유없이 비싸다. 그냥 더 비싸다. 요즘 아파트 가격이 높아짐으로 인해 빌라로 수요가 넘어오고 있는게 사실이다. 그래서 신축 빌라 가격도 점점 올라가고, 그에 따라 준신축 혹은 구축빌라(지은지 10년 넘은)들 가격마저도 조금씩 올라가고 있는게 현실이다. 아파트와 비교해보자면, 아파트는 요즘같은 집값 폭등기에 분양가가 보통 제일 저렴하다. 요즘 아파트는 청약 당첨돼서 분양받을 때 이거 일단 분양받고나면 앞으로 못해도 1~2억은 오른다는 말을 하는게 현실이다. 그러나 신축빌라는 보통은 분양가가 제일 비싸다. 신축빌라는 보통 그 근처 빌라들보다 시세가 못해도 5천에서 1억은 비쌀 것이다. 주변의 준신축(지어진지 5년이내) 같은 평수대 빌라가 2억이라면 신축은 못해도 2억 5천~3억은 한다는 얘기다. 그냥 비싸다. 사람에 따라 난 무조건 새집에서 첫입주해서 살고 싶고 그에 따른 프리미엄정도야 지불할 수 있다는 분들이 계실 수도 있다. 그러나 그 프리미엄 값이 높다는 건 부정할 수 없다. 3. 신축빌라를 사게 되면 팔고 나올 때 굉장히 힘들다. 눈물을 흘릴지도 모른다. 눈물 빌라는 보통 집값 상승기에도 특별히 재개발이나 집 앞에 지하철역이 생기는 등 평생에 한번 생길까말까한 특별한 이슈가 없다면 집값도 잘 오르지 않는다. 거기에 신축빌라는 무조건 팔고 나올 때 내가 분양받았던 가격 그대로도 받기가 힘든게 사실이다. 왜냐면 주변 시세라는게 있는데 내가 분양을 3억에 받았다고 한들 고작 1~2년 먼저 지어졌던 빌라 매물이 2억에 올라와 있는데 내가 3억에 올린다고 받아줄 사람이 있을까?? 우리동네 기준으로도 바로 옆 아파트가 5천에서 2억까지 오를 때 빌라는 고작 500~1000올려서 파는게 전부였다. 빌라는 정말 특별한 경우 아니면 가격이 잘 안오른다. 또 같은 빌라끼리 경쟁이 붙게되어 신축이 자꾸 생겨나고 내 빌라는 구축이 되어가서 년식이 되어갈수록 건물도 관리가 잘 되지 않아 가격이 깎인다고 보는게 맞다. 아파트처럼 관리가 되는 편도 아니기 때문에 같은 년식 대비 아파트보다 상당히 낡아 보인다. 이런 점들이 신축빌라를 팔고 나올 때 제값받기 힘든 이유다. 4. 신축 빌라는 대부분 대출끼고 산다. 사기 전에 대출에 대한 고려도 무조건 해봐야 한다. 대출 대출에 대한 고민이 없는 채로 어버버하다 신축빌라 업자에게 혹하여 그 자리에서 대출 진행까지 다 하고 하루만에 일사천리로 빌라를 구매하시는 경우도 있는데, 절대 그렇게 하시면 안된다. 집 구하는게 사실 쉽지 않고 집을 볼 때 어디서부터 뭘 봐야할지 모를 수도 있고 빌라 투어 다니는게 정말 피곤하고 힘들 수 있지만 그럴 수록 정신 바짝차리시고 합리적인 결정을 하도록 노력하셔야합니다. 신축 빌라 가격이 많이 올라오면서 사실 빌라를 알아보시는 분들이 무리해서 대출을 받는 경우는 있어도 올 현금으로 빌라를 구매하는 경우는 정말 드뭅니다. 이건 직접 신축빌라 업자에게 가셔서 내가 현금 2억정도 있다고 말씀해보시면, 보통 그 돈 가진 사람 정말 없다면서 대출 조금만 받으시면 되신다고 할 겁니다. 신축빌라를 분양하겠다하면 기본적으로 대출 상담을 해주게 된다. 저도 대출상담이나 한번 받아보시라길래 받아보았는데, 주택담보대출을 통해 이자 3프로대로 대출액을 1억만 받았을 때도 30년동안 원리금 균등상환으로 월 42만1604원씩 상환해야된다고 나왔다. 물론 대부분의 분들이 대출을 최대한 빨리 상환해서 온전히 내 집으로 만들것이기때문에 월 42만원씩 30년을 꼬박 다 내는 분들은 거의 없겠지만, 이것이 무슨 말이냐하면 우선 신축빌라를 구매하시는 분들 상당수가 대출을 안받아보셨거나 신혼부부 첫 집 구매하시거나 이런 경우가 많이 있다. 또 중요한 점은 신축빌라는 대출이 잘나온다는 점이다. 기존의 구축 빌라들은 이미 주변의 매매가라든지 빌라의 매매가 몇건 이루어진 후여서 시세가 형성되어있으므로 대출을 받을 때 그러한 기준으로 대출이 나온다. 신축빌라는 정해진 가격이 없어 감정가를 받게되고 이 감정가를 높게 띄워서 대출을 받을 때 이 감정가를 기준으로 대출이 나오게 되니 1억 나올거 1억 5천까지 받을 수 있거나 그렇게 된다. 그래서 빌라 홍보를 보면 실입주금은 500만원만 있어도 가능하다는 그런것들이 있는 것이다. 그래도 요즘은 투기과열지구 조정지역 등으로 대출한도가 제한되어 실입주금 요구액도 상당히 높아지긴 하였다. 수도권 기준으로 1억은 필요하다고 보인다. 여튼 정말 빌라가 좋고 아파트보다 빌라를 선호하시는 분들은 문제가 없지만 힘들게 돈 모아서 ‘월세 40만원 낸다치면 내 집이 생기는거네?’라고 간단히 생각하여 대출에 대한 큰 고민없이 질러버린 후에는 그 여파가 상당히 클 것임을 생각하셔야된다는 것이다. 이자로 나가는 돈은 상당히 아까운 돈이다. 또 대출을 갚고 났을 때도 오히려 집값이 올라서 그간 냈던 이자보다도 더 수익을 보기가 쉽지 않은게 빌라인만큼 개인적인 생각으로는 빌라는 최대한 상태 좋으면서 저렴한게 좋다고 생각합니다. 5. 깡통 전세 조심 깡통 신축빌라를 분양할 때 매매는 하지 않고 전세만 놓는 경우도 있다. 이런 경우 매매를 놓지 않는 특별한 이유가 있음을 의심해봐야 한다. 보통 빌라는 매매하고나면 팔고 나오기도 힘들고 팔때도 손해보고, 그러니까 그냥 청약이나 노리면서 적당히 전세로 살자는 생각도 할 수 있는데 신축빌라 전세는 조심해야한다. 주변 빌라 전세들보다 시세도 높을 뿐더러 가격을 높게 띄워 전세를 놓은 뒤 매매가를 전세가보다 약간만 올리거나 전세가 그대로 한푼도 필요없이 갭투자를 할 수 있다고하여 명의를 넘기는 경우도 있다. 혹은 바지사장을 두어 임대인 명의를 옮긴 뒤 잠적하는 등… 요즘은 전세를 들 때 보증보험이 가입되는지 여부를 꼭 확인해서 전세는 한두푼이 들어가는게 아닌만큼 꼭 보증보험 가입을 하시길 권한다. 그리고 이왕이면 빌라 전세도 신축말고 좀 지어진지 된 빌라로 구하시는 것을 추천드린다. 왜냐하면 신축빌라의 경우 어떤 하자가 발생할 지 모르는데 그런 하자가 발생했을 시 정말 어디서 문제가 발생했는지 원인을 처음부터 찾아야되는 문제가 발생한다. 구축 빌라라면 이미 문제가 되는 상황을 수리했거나 아니면 같은 곳에서 문제가 발생할 경우 원인 파악이 쉬우니 처리도 훨씬 빠를 수 있다는 장점이 있다. 여기까지 신축 빌라를 조심해야할 점에 대해 알아봤습니다. 그럼에도 요즘 신축빌라들이 잘 나오기도하고, 입지가 괜찮은 곳을 잘 고르면 팔고 나올때도 그리 큰 문제가 없을 수도 있습니다. 말씀드린 점들을 충분히 조심하셔서 그래도 신축빌라를 선택하시겠다면 양심적인 업자가 지은 좋은 신축빌라를 선택하셨으면 합니다. 감사합니다.
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사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 “빌라 가격은 만드는 거예요” / KBS 2022.06.18.
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