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Source: www.building0.com
Date Published: 2/7/2022
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강남 빌딩매매 건물시세 분석 (6건) – 블로그
지하 1층에 지상 4층으로 준공된 상가주택 건물이 2019년 11월 65억 1500만 원에 거래되었습니다. . . .
Source: blog.naver.com
Date Published: 3/22/2021
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강남 아파트보다 싼 꼬마빌딩…50억 미만은 씨 말랐다 | 아주경제
3년 만에 36억원에 가까운 시세차익을 본 것이다. 한예슬은 건물 매입 당시 20억원의 대출을 받은 것으로 알려졌다. 배우 이정현도 3년 전 약 43억원에 …
Source: www.ajunews.com
Date Published: 3/22/2022
View: 5482
’77억→130억’…’싸이’의 강남 빌딩 투자법 – 머니투데이
각각 신사동과 한남동, 창천동에 있다. 이 건물들의 매입 가격은 총 303억7500만원이다. 현재 시세는 398억5000만원이고 신축과 리모델링 예상비 각각 약 …
Source: news.mt.co.kr
Date Published: 10/10/2022
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300억이상 빌딩매매 – 강남탑빌딩부동산
가격구분–, 매매, 전세, 월세, 경매. 매매가 만원 ~ 만원전세보증금 만원 ~ 만원보증금 만원 ~ 만원 월세 만원 ~ 만원경매최저가 만원 ~ 만원. –면적구분–, 건물 …
Source: www.topbd.net
Date Published: 4/9/2022
View: 4855
강남 대형빌딩 매매, 삼성동 1900억
본 건의 경우 매매 가격에 건물의 가치가 녹아들어가 있음을 고려해야 합니다. 이 매물이 궁금하신 분은 언제든지 이상빌딩 부동산중개법인의 신상현 …
Source: rushdark.tistory.com
Date Published: 12/10/2021
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꼬마빌딩 사서 엘베 설치했더니 30억 올랐다…강남 사모님 …
공사 이후 공실은 오피스 사무실과 상가 등으로 채워졌고, 월 700만원 정도 받던 임대료는 월 1500만원 수준까지 올라갔다. 현재 주변 시세로 따지면 건물 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 4/23/2021
View: 8760
‘甲물주’ 시대 끝? 꼬마빌딩, 강남 부자들도 손절나선 까닭
반면 이 건물의 임대 수익은 연간 2400만 원 선. 연 수익률로 치면 0.44%에 그친다. 인근 공인중개사는 “그간 빌딩 가격이 오를 거라는 기대감으로 …
Source: www.donga.com
Date Published: 12/28/2022
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주제에 대한 기사 평가 강남 건물 가격
- Author: 다양한 빌딩, 다딩
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- Date Published: 2022. 3. 29.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=msBF4e5EgR4
강남 빌딩매매 건물시세 분석 (6건)
최근 거래된 빌딩 정보 강남 빌딩매매 건물시세 분석 (6건) OK 오케이빌딩 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 최근에 거래된 강남 빌딩매매 분석을 통하여 건물시세 및 건물가격을 살펴보겠습니다. 좋은 매물 찾아보는 방법~! 네이버 검색창에 오케이빌딩 2020년 1월 29일 수요일 2020년 한 해의 시작이 엊그제 같은데… 벌써 한 달이 훌쩍 지났군요.. 요즘 만나는 사람마다.. “시간이 참 빨리 간다” 말씀하시는데~~ 지천명에 더 가까워진 나이 탓이 아닐까 합니다. 어깨너머 들은 바로는 뇌에서 기억을 담당하는 세포가 노화되면서 하루, 일주일, 한 달의 기억력이 줄어들다 보니 시간이 빨리 가는 것처럼 느껴진다고도 하는데요.. 사회와 가정에서 왕성한 활동을 할 수밖에 없는 연령대의 무게감에 대한 일부인 듯도 합니다. 오늘 오케이빌딩 팀에서는 최근에 거래된 강남 빌딩매매 분석 자료 6건을 소개드릴 텐데요.. 사이좋게도 대치동 / 논현동 / 청담동 / 역삼동 / 신사동 / 삼성동 각 1건씩 준비가 되었군요… 특히… 오늘 소개 드리는 건물매매 분석 자료 중에서 눈에 띄는 내용은 강남구 대치동 소재 태호빌딩입니다. 은마아파트입구교차로에서 영동대로 방향의 도곡로 대로변에 위치한 근생 병원 학원 건물로 최근에 173억 5000만 원에 거래가 되었습니다. 매매가 대비 토지 평당 가격은 1억 2479만 원’ 요즘 대치동 학군에 대한 긍정적인 평가와 삼성역 개발의 호재로 인하여 “한티역을 중심으로 한 대치동 소재 건물을 매입하겠노라” 상담하시는 매수자분들이 부쩍 늘었답니다. 또한… 강남구 신사동 소재 stark빌딩은 압구정로데오역을 이용 가능하고 도산공원 상권 메인에 위치하고 2017년 9월 준공된 근생 상가 건물로 2019년 12월 360억에 거래가 되었습니다. 매매가 대비 토지 평당 가격은 1억 3260만 원’ 도산공원 cgv극장 바로 뒤편에 위치하여 도산대로변에서도 건물 전경이 한눈에 들어오며 모던한 글라스 마감의 신축급 건물로 내 외관 손볼 곳이 전혀 없는 장점이 있습니다. 최근 거래된 강남 빌딩매매 건물시세 분석 ■ 강남구 대치동 991-2 태호빌딩 ‘한티역 도곡로 학원가 근생건물 매매’ 대지면적 139평에 연면적 약 482평으로 1991년 9월 용적률 280.27%를 득하여 지하 1층에 지상 6층으로 준공된 학원 병원 상가 입점 근생건물로 2019년 12월 173억 5000만 원에 거래가 되었습니다. 토지 평당가 1억 2479만 원’ 대치동 학군 평가와 삼성동 영동대로지하 개발 호재로 요즘 대치동 건물을 찾은 매수자 분들이 부쩍 늘어났답니다. ■ 강남구 논현동 254-34 ‘강남구청역 신축부지 건물시세’ 대지면적 약 122평에 연면적 약 63평으로 1974년 8월 용적률 43.56%를 득하여 지하 1층에 지상 2층으로 준공된 단독주택 건물이 2019년 12월 69억 3000만 원에 거래됨. 단독주택으로 준공이 되었으나 용도변경으로 1층 상가가 입점된 상가주택 건물로 변경’ ■ 강남구 청담동 20-2 ’20-2빌딩’ 청담동 신축급 근생건물 매매 대지면적 약 63평에 연면적 약 179평으로 2014년 1월 용적률 179.94%를 득하여 지하 2층에 지상 4층으로 준공된 오피스 근생건물이 2019년 11월 60억에 거래되었습니다. 신축급 건물가격을 반영하여 토지 평당 가격은 9536만 원’ ■ 강남구 역삼동 622-11 강남힐스빌딩 ‘신논현역과 강남역 근생건물 매매’ 대지면적 약 77평에 연면적 약 124평으로 2017년 8월 용적률 98.73%를 득하여 지하 1층에 지상 2층으로 준공된 건물이 2019년 11월 45억에 거래되었습니다. 1종 전용주거지역입니다. ■ 강남구 신사동 651-19 stark빌딩 ‘도산대로 cgv 메인 상권 근생건물’ 대지면적 약 172평에 연면적 약 1205평으로 2017년 9월 용적률 233.73%를 득하여 지하 3층에 지상 5층으로 준공된 근생 오피스 건물이 209년 11월 360억에 거래가 되었습니다. 도산대로에서 한눈에 들어오는 건물 전경과 글라스 마감 외장재의 신축급 건물’ ■ 강남구 삼성동 116-3 ‘삼성중앙역 상가주택 빌딩매매’ 대지면적 약 75평에 연면적 약 180평으로 1989년 12월 용적률 163.40%를 득하여 지하 1층에 지상 4층으로 준공된 상가주택 건물이 2019년 11월 65억 1500만 원에 거래되었습니다. ■ 이상으로 오케이빌딩 팀에서 거래 사실을 확인하고 분석 과정을 거친 강남 빌딩매매 데일리 분석 자료 소개를 마칠까 합니다. 매입하고자 하는 주변의 빌딩매매 건물시세에 대한 가늠이 건물을 매입하려는 매수자의 입장에서는 무엇보다도 중요하지 않을 수 없는데요.. 오케이빌딩 팀에서는 위와 같은 데일리 분석과 함께 서초, 송파, 강동, 여의도, 분당 등 서울 경기 중심가 매매사례 분석은 물론 강남을 중심으로 동별 / 역세권 / 대로변으로 구분하여 해당 연도에 거래된 매매 사례를 소개 드리고 있습니다. 빌딩매매는 분석이 먼저다.. 오케이빌딩 ※ 오케이 빌딩이 추천하는 좋은 매물 어디서 찾아볼 수 있나요? 네이버 검색창에 오케이빌딩 또는 아래 홈페이지 클릭~! 강남 빌딩매매 전문~! 오케이빌딩 www.okbd.co.kr OK 오케이빌딩 강남 빌딩매매 전문! 수익용 사옥용 병원용! 시세분석 좋은 매물 다량 보유! www.okbd.co.kr 인쇄
’77억→130억’…’싸이’의 강남 빌딩 투자법
가수 싸이(본명 박재상)가 강남에 올린 신축 건물이 최근 완공됐다. 서울 강남구 신사동 건물인데, 기존 보유 중인 대로변 건물 뒤에 접한 주택을 매입해 통으로 건물을 올려 가치를 높였다. 약 80억원에 매입한 건물이 현재 시세 130억원가량으로 뛰었다. 이외 용산구 한남동, 서대문구 창천동 건물 등까지 합하면 그가 건물매매로 벌어들인 평가차익만 64억원 이상이다.
10일 빌딩중개업계에 따르면 싸이가 소유한 건물로 확인된 것은 3채다. 각각 신사동과 한남동, 창천동에 있다. 이 건물들의 매입 가격은 총 303억7500만원이다. 현재 시세는 398억5000만원이고 신축과 리모델링 예상비 각각 약 23억원, 7억5000만원을 제외하면 64억2500만원 가량의 평가차익을 남긴 것으로 추산된다.
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강남 신축 올린 ‘싸이’…’대로변 건물+바로 뒤 주택’ 재건축으로 가치 올려
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싸이 보유 빌딩 현황. 사진은 최근 준공된 신사동 신축 건물(제공 원빌딩)
신사동 건물은 지난 3일 준공됐다. 대지면적 389㎡, 연면적 1211.78㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다.
이 건물의 현 시세는 130억원 내외다. 싸이는 이 건물로 2~3년 새 30억원가량의 평가차익을 남긴 것으로 추산된다. 이 건물 매입은 업계에서도 빌딩 투자의 성공 사례로 꼽힌다.
싸이가 이 건물을 처음 매입한 시기는 2017년 3월이다. 당시 강남 을지병원 사거리 대로 인근 논현로151길에 접한 5층짜리 건물을 30억원의 대출을 끼고 50억원에 매입했다.
1년여 후인 2018년 4월 그는 해당 건물 뒷편의 주택을 대출 없이 26억7500만원에 사들였다. 보통 대로변 건물 가치가 더 높은데 뒤에 접한 건물을 매수해 규모를 키우고 가치를 높인 ‘합지형 재건축'(일명 물타기 투자법)을 활용했다. 신축비로는 약 23억원이 들었을 것으로 예상된다.
게다가 전면 도로부분이 공부상 지하이지만 실제로 1층으로 사용할 수 있다. 지하는 건폐율 영향을 받지 않아 5층 건물이지만 6층짜리 빌딩이나 마찬가지가 된 것이다.
가수 싸이/사진= 이기범 기자
아직 건물에 임차인은 들어오지 않았다. 지하 용도가 공연을 할 수 있는 ‘음악당’으로 돼 있는 점 등으로 미뤄 싸이가 지난해 설립한 엔터네인먼트사 ‘피네이션’ 사무실이 들어올 가능성도 점쳐진다.
김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 “위치가 좋고 준공된지 얼마되지 않은 신축이라 임차인을 금방 찾을 수 있을 것”이라며 “을지병원 사거리에 위례신사선 역사가 생길 예정이라는 호재도 있어 투자를 잘 한 사례”라고 말했다.
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‘스타벅스’ 한남동 빌딩, 34억 평가차익… ‘올리브영’ 신촌 건물, 월수익 5500만원
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가수 싸이가 부인과 공동 소유한 서울 용산구 한남동 소재 건물. 3·4·5층에 스타벅스가 입점해 있다./사진= 박미주 기자
싸이는 용산구 한남동 빌딩 투자로도 8년 새 34억원가량의 투자수익을 기록하고 있다. 그는 부인과 공동명의로 2012년 2월 78억5000만원(대출 약 28억원 포함)에 대지면적 330.7㎡, 지하 2층~지상 5층 규모의 건물을 샀다. 이후 예상비용 7억5000만원가량을 들여 건물을 리모델링했다. 현재 이곳 3·4·5층에는 스타벅스 한강진역R점이 들어서 있다.
오승민 원빌딩중개법인 수석팀장은 “매입가도 저렴하고 리모델링해 5~10년 장기임차계약을 맺는 스타벅스를 입점시켜 임차인을 안정적으로 확보했다”며 “스타벅스가 입점하면 건물 가치도 더 오르게 된다”고 설명했다.
싸이는 2018년 11월 148억5000만원을 들여 신촌역 인근 빌딩도 매입했다. 서대문구 창천동에 있는 대지면적 171.9㎡, 지하 1층~지상 6층 규모의 건물로 현대백화점 바로 옆에 있어 입지가 좋다. 올리브영, KFC, 치과, 피부과 등이 입점해 있다.
가수 싸이가 소유한 신촌역 인근 서대문구 창천동 소재 건물. 올리브영, KFC, 병원 등이 입점해 있다./사진= 박미주 기자
이곳 매매시세는 변화가 없지만 매달 5500만원가량이 월세로 들어오는 것으로 전해진다. 연 5.5%가량의 임대수익률이다. 싸이는 이 건물 매입에 45억원 내외의 현금을 들였을 것으로 추정된다. 임차인으로부터 받은 보증금이 26억6000만원이고 78억원가량을 대출 받았다.
오 수석팀장은 “매매가 3.3㎡당 2억7000만원으로 다소 비싼 편인데 공실이 없는 자리이고 임대수익이 잘 나와 매입한 것으로 보인다”고 평가했다.
싸이는 어머니와 168.10㎡ 규모의 강남구 청담동 주차장 부지를 오랜 기간 소유하기도 했는데 이곳은 2014년 21억5000만원에 매각했다. 가수 싸이(본명 박재상)가 강남에 올린 신축 건물이 최근 완공됐다. 서울 강남구 신사동 건물인데, 기존 보유 중인 대로변 건물 뒤에 접한 주택을 매입해 통으로 건물을 올려 가치를 높였다. 약 80억원에 매입한 건물이 현재 시세 130억원가량으로 뛰었다. 이외 용산구 한남동, 서대문구 창천동 건물 등까지 합하면 그가 건물매매로 벌어들인 평가차익만 64억원 이상이다.10일 빌딩중개업계에 따르면 싸이가 소유한 건물로 확인된 것은 3채다. 각각 신사동과 한남동, 창천동에 있다. 이 건물들의 매입 가격은 총 303억7500만원이다. 현재 시세는 398억5000만원이고 신축과 리모델링 예상비 각각 약 23억원, 7억5000만원을 제외하면 64억2500만원 가량의 평가차익을 남긴 것으로 추산된다.신사동 건물은 지난 3일 준공됐다. 대지면적 389㎡, 연면적 1211.78㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다.이 건물의 현 시세는 130억원 내외다. 싸이는 이 건물로 2~3년 새 30억원가량의 평가차익을 남긴 것으로 추산된다. 이 건물 매입은 업계에서도 빌딩 투자의 성공 사례로 꼽힌다.싸이가 이 건물을 처음 매입한 시기는 2017년 3월이다. 당시 강남 을지병원 사거리 대로 인근 논현로151길에 접한 5층짜리 건물을 30억원의 대출을 끼고 50억원에 매입했다.1년여 후인 2018년 4월 그는 해당 건물 뒷편의 주택을 대출 없이 26억7500만원에 사들였다. 보통 대로변 건물 가치가 더 높은데 뒤에 접한 건물을 매수해 규모를 키우고 가치를 높인 ‘합지형 재건축'(일명 물타기 투자법)을 활용했다. 신축비로는 약 23억원이 들었을 것으로 예상된다.게다가 전면 도로부분이 공부상 지하이지만 실제로 1층으로 사용할 수 있다. 지하는 건폐율 영향을 받지 않아 5층 건물이지만 6층짜리 빌딩이나 마찬가지가 된 것이다.아직 건물에 임차인은 들어오지 않았다. 지하 용도가 공연을 할 수 있는 ‘음악당’으로 돼 있는 점 등으로 미뤄 싸이가 지난해 설립한 엔터네인먼트사 ‘피네이션’ 사무실이 들어올 가능성도 점쳐진다.김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 “위치가 좋고 준공된지 얼마되지 않은 신축이라 임차인을 금방 찾을 수 있을 것”이라며 “을지병원 사거리에 위례신사선 역사가 생길 예정이라는 호재도 있어 투자를 잘 한 사례”라고 말했다.싸이는 용산구 한남동 빌딩 투자로도 8년 새 34억원가량의 투자수익을 기록하고 있다. 그는 부인과 공동명의로 2012년 2월 78억5000만원(대출 약 28억원 포함)에 대지면적 330.7㎡, 지하 2층~지상 5층 규모의 건물을 샀다. 이후 예상비용 7억5000만원가량을 들여 건물을 리모델링했다. 현재 이곳 3·4·5층에는 스타벅스 한강진역R점이 들어서 있다.오승민 원빌딩중개법인 수석팀장은 “매입가도 저렴하고 리모델링해 5~10년 장기임차계약을 맺는 스타벅스를 입점시켜 임차인을 안정적으로 확보했다”며 “스타벅스가 입점하면 건물 가치도 더 오르게 된다”고 설명했다.싸이는 2018년 11월 148억5000만원을 들여 신촌역 인근 빌딩도 매입했다. 서대문구 창천동에 있는 대지면적 171.9㎡, 지하 1층~지상 6층 규모의 건물로 현대백화점 바로 옆에 있어 입지가 좋다. 올리브영, KFC, 치과, 피부과 등이 입점해 있다.이곳 매매시세는 변화가 없지만 매달 5500만원가량이 월세로 들어오는 것으로 전해진다. 연 5.5%가량의 임대수익률이다. 싸이는 이 건물 매입에 45억원 내외의 현금을 들였을 것으로 추정된다. 임차인으로부터 받은 보증금이 26억6000만원이고 78억원가량을 대출 받았다.오 수석팀장은 “매매가 3.3㎡당 2억7000만원으로 다소 비싼 편인데 공실이 없는 자리이고 임대수익이 잘 나와 매입한 것으로 보인다”고 평가했다.싸이는 어머니와 168.10㎡ 규모의 강남구 청담동 주차장 부지를 오랜 기간 소유하기도 했는데 이곳은 2014년 21억5000만원에 매각했다. ※ 이 기사는 빠르고 깊이있는 분석정보를 전하는 VIP 머니투데이(vip.mt.co.kr)에 2020년 4월 10일 (16:14)에 게재된 기사입니다.
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강남 대형빌딩 매매, 삼성동 1900억
강남 대형빌딩 매매, 삼성동 1900억
안녕하세요 이상빌딩부동산 신상현 팀장입니다.
연휴가 지나고 3월이 왔습니다. 더 좋은 매물로 인사드리는 3월이 되기를 기원하며 오늘 매물 소개를 시작해보고자 합니다.
오늘은 강남에서도 흔하게 거래하기 힘든 대형 매물 소개를 하고자 합니다.
먼저 설명드릴 내용이 하나 있는데, 매수인이나 중개인들이 네이버 부동산이나 밸류맵 등에서 정보를 얻기도 하고 등록할 겁니다.
그렇지만 실제 거래 가능한 매물이 아닌 허위 매물이 등록되는 경우도 많고, 진행이 안되는 경우도 많이 겪어보셨을 거라 생각됩니다.
이상빌딩에서 진행되고 있는 매물은 모두 임대인과 직접 의사를 파악한 매물로만 소개하고 있습니다.
하지만 조석에도 변하는 게 사람 마음인지라, 분명히 매도 의사를 밝혔음에도 철회하는 경우가 많은 점 미리 양해말씀 드리고자 합니다.
매물 기본 정보 요약
기본적인 강남대형빌딩 매물의 개요를 살펴보겠습니다.
본 건은 강남구 삼성동에 위치해 있고 용도지역은 일반상업지역입니다.
대지면적이 약 320평, 연면적은 약 4,500평 수준으로 매매 가격은 1,900억으로 책정되었습니다.
대지면적당 평당 가격은 약 5억 9천만원입니다. 상세한 내용은 계속해서 이어지는 설명을 확인해주시면 좋겠습니다.
강남 대형빌딩 입지 정보
상세한 위치 공개는 포스팅에서 어려운 점 양해부탁드리겠습니다.
위 지도를 보시면 2호선 삼성역을 중심으로 강남의 업무 메카, 테헤란로가 이어지게 됩니다.
테헤란로는 대형 빌딩과 법인들의 사옥이 즐비한 지역으로 임대차 수요에 대한 걱정은 전무하다고 볼 수 있는 지역입니다.
본 건은 테헤란로에서 약 150m 정도 떨어져 있으며 건물의 전면은 왕복 10차선 도로변입니다.
또한 건물의 측면은 2차선 도로가 있어 코너 건물이라고 할 수 있는 입지입니다.
강남 대형빌딩 매매 가격 분석
최근에 거래된 사례 중 강남대로 대로변(서초동 소재)의 대형빌딩이 평당 7억에 거래된 바 있습니다.
그 이후 강남역 일대의 매매 가격은 평당 9~10억을 호가하고 있는 상황이라고 할 수 있죠.
본 건 인근에서는 2020년 9월에 위워크 빌딩이 평당 4억에 거래되기도 하였습니다.
오늘이 2021년 3월이니까 6개월 정도 지난 시점인데 지금 가격이 너무 무섭게 상승하고 있음이 느껴지기도 합니다.
본 건 강남 삼성동 대형빌딩은 매각 가격이 1,900억원이며 대지 평당가격은 5억 9천 수준이 됩니다.
대형빌딩의 경우 대지면적보다는 연면적 대비하여 가격을 산정하기도 하는데 이 경우 연면적 평당 가격은 4,140만원 수준이 됨을 알 수 있습니다.
현재 수익률은 2%에 살짝 못 미치는데 대형빌딩의 수익률으 대부분 2% 초반까지 하락했음을 고려하면 수익률 면에서는 아쉽지만 이해는 간다고 볼 수 있겠습니다.
최근 부동산 시장은 매도인 우위 시장이며 따라서 매도인의 가격 결정이 시장에서 받아들여지는지에 대해서는 거래 사례가 뒷받침할 수 밖에 없습니다.
개인적인 판단으로는 본 건 매물이 다소 높은 가격이라 여겨지지만 이는 매도인 우위 시장이기 때문에 받아들일 수 밖에 없다 보여지며, 또한 대형 빌딩의 특징이기도 합니다.
마무리 정리
내가 알게 된 시점이 가장 저렴하다.
이 말은 강남에서만큼은 진리라고 보여집니다.
현재 강남구의 경우, 3종이나 2종 일반주거지역에 소재한 상가주택, 올근생빌딩들의 매매가격이 평당 1억 5천 이상을 호가하고 있으며 대로변에 소재한 경우 평당 3억은 우습게 호가하고 있습니다.
본 건의 경우 매매 가격에 건물의 가치가 녹아들어가 있음을 고려해야 합니다.
이 매물이 궁금하신 분은 언제든지 이상빌딩 부동산중개법인의 신상현 팀장에게 전화부탁드리겠습니다.
감사합니다.
꼬마빌딩 사서 엘베 설치했더니 30억 올랐다…강남 사모님 재테크 비결
# 서울 강남에 사는 50대 초반 여성 A씨는 그동안 아파트 매매를 통해 번 돈과 대출금 등을 더해 2019년 10월 서울 교대역 근처 ‘꼬마빌딩’을 53억원에 매입했다. 4층짜리인 이 건물은 상당히 낡아 2~3층이 공실인 상태였다. A씨는 건물 가치를 높이기 위해 엘리베이터를 설치하는 등 총 2억원을 들여 이 건물을 리모델링했다. 공사 이후 공실은 오피스 사무실과 상가 등으로 채워졌고, 월 700만원 정도 받던 임대료는 월 1500만원 수준까지 올라갔다. 현재 주변 시세로 따지면 건물 가격은 80억원 이상 호가하고 있다.# 수도권에서 의대를 나온 40대 남성 B·C·D씨는 2019년 공동으로 의료컨설팅 법인을 세웠다. 이 법인을 통해 자신들이 갖고 있던 자금 40억원과 대출 100억원을 더해 서울 서초동 역세권에 140억원짜리 지상 5층 건물을 매입했다. 이들은 매입한 건물을 크게 리모델링하지는 않고 3명이 각각 이 건물에 임차인으로 들어가 임차료를 지불해 법인의 은행 대출 이자를 냈다. 현재 이 건물 시세는 200억원 정도 되고, 이들 의사 3명은 당분간 이 건물에 임차인 겸 건물주로 있을 예정이다.# 서울에 거주하는 대기업 임원인 50대 남성 E씨는 10년 이상 은행 예금을 통해 10억원가량 종잣돈을 모았다. 2018년에는 이 돈을 가지고 마포, 성수동 등 서울 시내 곳곳을 돌아다녔지만, 가진 돈을 가지고 살 만한 매물이 만만치 않았다. 빌딩 전문 중개업소 3곳에 자문한 끝에 겨우 강서구 공항대로변 4층짜리 꼬마빌딩을 15억원(대출 포함)에 매수했다. 토지 34평, 연면적 90평 정도로 작은 빌딩이지만 대로변 코너에 자리 잡아 위치는 좋은 곳이었다. E씨는 이 건물을 통해 월 임대료 600만원을 받고 있고 현 시세는 21억~22억원 정도다. 6억~7억원 정도의 시세차익이 발생했지만 낡은 건물이라 관리가 힘들고, 주변 아파트 가격 상승률에 비해 큰 수익이 나지 않아 매각을 고민 중이다.최근 수년간 서울 아파트 가격이 고공 행진을 계속하자 대체 투자 상품으로 ‘꼬마빌딩’을 찾는 이들이 늘고 있다. 정확한 정의는 없지만 대략 100억원 이하, 연면적(건축물 각 층의 바닥 면적 합계) 1000㎡ 이하의 4~5층짜리 건물을 일컫는 꼬마빌딩은 최근 1채에 수십억 원 하는 서울 아파트 2~3채를 팔면 살 수 있는 건물이 돼 ‘나도 건물주가 돼 볼까’하는 투자자들의 관심을 받고 있다. 투자자 관심이 몰리자 꼬마빌딩 가격과 거래량도 최근 급증했다. 토지·건물 전문 정보업체 밸류맵에 따르면 2019년 서울에서 2271건이었던 연면적 1000㎡ 이하 빌딩 거래가 2021년에는 3336건으로 46.8% 증가했다. 같은 기간 꼬마빌딩 평(3.3㎡)단가는 5285만원에서 6993만원으로 32.3% 올랐다. 아파트 가격이 올랐지만 꼬마빌딩 가격도 만만치 않게 올라 아직은 많은 자본이 필요한 상품이라는 뜻이다.빌딩 투자 수익은 대략 매입한 뒤 가격이 오르는 것을 노리는 시세 차익과 임차인들로부터 받는 임대 수익으로 나눌 수 있다. 하지만 최근 임대수익률(연간 임대료/투자 금액)이 변변치 못해 시세 차익의 의미가 점점 커지는 상황이다. 국토교통부에 따르면 2020년 서울 중대형 상가와 소규모 상가의 연 임대수익률(소득수익률)은 각각 2.94%, 2.08%였다. 그나마 임대료가 높은 오피스는 연 4.1% 정도다. 꼬마빌딩에 오피스, 상가 등이 혼합돼 있음을 감안하면 지난해 소비자물가 상승률(2.5%)을 겨우 턱걸이하는 수준의 임대 수익을 얻고 있는 셈이다.하지만 요즘은 꼬마빌딩 가격 자체가 많이 올랐고, 양도세 등을 감안하면 시세 차익을 크게 노리기 힘든 상태다. 이 때문에 최근에는 사례에 나온 A씨와 같이 낡은 빌딩을 비교적 싸게 매입해 리모델링을 거쳐 매각 가치를 높이는 투자자들이 늘어나고 있다. 리모델링 없이 그냥 빌딩을 운영하고 있는 E씨의 경우 매각 차익이 크지 않다는 것을 참고할 만하다.부동산 전문가들은 올해는 특히 강남 지역 중심의 빌딩 투자에 집중하라고 충고한다. 서울 지역 중 가장 거래가 활발한 만큼 환금성이 높고, 가격 하락 시에도 방어가 더 용이하다는 판단에서다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “강남 매수가 어려우면 최근 상권이 새롭게 형성되며 인기 있는 마용성(마포·용산·성동) 일대 꼬마빌딩도 주목할 만하다”고 밝혔다.또한 전문가들은 빌딩 투자에 특화된 중개인을 만나 상담할 것을 권한다. 이들이 A급 매물들을 가지고 있는 경우가 많고 초기 입지 선정은 물론 빌딩 매입 후 임차인과 건물 등의 지속적인 관리가 필요해 중개인들과 계속 상의할 일이 많기 때문이다. 이창동 팀장은 “중개인과 상담 시 매수 의사를 명확히 밝히고 자신의 자산 현황을 세세하게 공개해야 맞춤 매물을 찾을 수 있다”고 조언한다. “50억원짜리 꼬마빌딩 매물을 찾고 있다”고 말하기보다는 “현금 10억원 정도 있고, 대출은 60%까지 가능하고, 임대수익은 3% 이상, 3년 뒤 매각 목적을 가지고 있다”처럼 세부적인 계획이 필요하다는 뜻이다.일부에서는 단기 수익을 노리는 기존 빌딩 소유자라면 기준금리 인상이 예상되는 올해 매각을 검토하는 것도 투자 방법이라고 설명한다. 특히 지난해 연예인들의 꼬마빌딩 매각 사례가 늘어난 게 매각 시점에 이르렀다는 것을 방증한다고 말한다. 손지창·오연수 부부의 경우 2006년 41억원에 매입했던 청담동 소재 빌딩을 15년 만인 지난해 2월 152억원에 매각했다.자금 여력이 부족한 사람이라면 사례에서 나온 B·C·D씨와 같이 공동 투자도 고려해 볼 만하다. 특히 법인을 만들면 개인투자일 때보다 은행권에서 많은 금액의 대출을 받기가 더 수월하다. 한국거래소에서 주식처럼 거래되는 ‘리츠’ 상품들도 일반 투자자라면 고려해 볼 만하다.[박준형 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
‘甲물주’ 시대 끝? 꼬마빌딩, 강남 부자들도 손절나선 까닭
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#1. 올해 2월 매물로 나온 서울 용산구 갈월동 인근 꼬마빌딩. 지하철 4호선 숙대입구역 역세권에, 공실도 없지만 3달 째 주인을 못 찾고 있다. 최근 금리가 올라 매매대금 55억 원 중 70%를 대출받으면 매년 이자만 1억5000만 원에 이르게 됐다. 반면 이 건물의 임대 수익은 연간 2400만 원 선. 연 수익률로 치면 0.44%에 그친다. 인근 공인중개사는 “그간 빌딩 가격이 오를 거라는 기대감으로 임대수익이 낮아도 매수자가 나섰지만 최근 분위기가 급변했다”고 전했다.#2. 서울 성동구 성수동의 꼬마빌딩 역시 비슷한 상황이다. 지하철역에서 도보 3분 거리에 있지만 4달 째 매수자가 없다. 70억 원짜리 건물을 매입하려면 연 이자만 2억 원에 이르지만 임대 수익은 2000만 원을 밑돈다. 주변 중개업소 관계자는 “리모델링까지 해서 임대료를 높일 수 있는 게 아니라면 타산이 안맞을 것”이라고 했다. 정부의 주택 시장 규제에 따른 대체재로 자산가들의 각광을 받았던 꼬마빌딩 시장이 최근 급속하게 얼어붙었다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 임대료 수익이 저조한데다 대출금리까지 오르자 1년 사이 거래량이 반토막이 났다. 꼬마빌딩 소유주는 ‘갑(甲)물주’로 통할 정도로 인기가 높았던 것과 대조적이다.7일 부동산 정보제공업체 밸류맵에 따르면 올해 1분기(1~3월) 연면적 1000㎡ 미만 서울 꼬마빌딩 거래량은 총 360건으로 전년 동기(788건)의 절반을 밑도는 것으로 나타났다. 서울 꼬마빌딩의 3.3㎡당 실거래가는 지난해 1분기 6376만 원에서 지난해 4분기 7871만 원으로 오름세를 나타냈지만 올해 1분기 7823만 원으로 떨어졌다. 부동산업계 관계자는 “지난해엔 매수자가 넘쳐 건물주가 계약 당일 매도액을 갑자기 높이거나 연락이 두절된 사례가 속출했지만, 최근 상황이 달라졌다”고 전했다.이는 그간 급등한 가격에 대한 피로감과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19), 금리인상 등이 맞물린 결과로 보인다. 서울 강남구의 한 공인중개업소 관계자는 “강남 자산가들도 이젠 ‘빌딩 가격이 너무 올랐다’고 여긴다”고 했다. 우병탁 신한은행WM컨설팅센터 부동산팀장은 “보통 연 3% 대였던 꼬마빌딩 수익률이 최근 1~2%로 떨어졌다”며 “금리 상승으로 이자 부담이 커지며 건물주가 손해 보는 경우도 많아졌다”고 했다. 얼어붙은 시장 분위기는 당분간 이어질 것으로 보인다. 공인중개업소 관계자는 “각종 규제 완화 기대감 때문에 6월 지방선거까지 버텼다가 그 이후 호가를 낮춰보겠다는 건물주들이 많다”고 전했다.강남구 강남역, 마포구 홍대입구역 등 핵심 상권과 다른 지역 간 양극화가 심화할 거라는 분석도 나온다. 빌딩중개법인 에이플러스리얼티 이진수 전무는 “코로나19가 잦아져도 상권 회복까지는 시일이 걸린다”며 “임대 수익이 버텨주는 인기 상권을 제외한 지역은 거래가 얼어붙고 빌딩가격도 내릴 가능성이 높다”고 전했다.정서영 기자 [email protected]
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