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서초 무지개아파트 – 나무위키:대문
대한민국 서울특별시 서초구 서초동에 자리한 아파트. 총 1,074세대 9동의 규모의 대단지 아파트이다. 당대 유명한 아파트 빅4에 들지는 않았지만 …
Source: namu.wiki
Date Published: 2/23/2022
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“곧 30억 돌파”…입주하자마자 ‘서초동 1등’ 등극하나 – 땅집고
서울 서초구 서초동 ‘무지개아파트’를 재건축한 ‘서초그랑자이’가 지난 6월 말 입주를 시작했다. 이 아파트는 지난 5월 84㎡(이하 전용면적)가 29억7000 …
Source: realty.chosun.com
Date Published: 6/29/2022
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서초그랑자이 (서초무지개아파트재건축) 2020년 6월 공사 모습
서초그랑자이 아파트 분양가격은 4680만원대 분양을 했습니다. 현재 분양권을 매매가 되지 않고, 등기 이후에 매매가 가능하기 때문에 시세를 논하기에는 …
Source: heodj11.tistory.com
Date Published: 6/17/2022
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서초무지개아파트 재건축 & 서초그랑자이 양도소득세 – 블로그
서초무지개아파트 재건축 & 서초그랑자이 양도소득세 … 주소 : 서초구 서초2동 1335번지 외 1필지. 2. 세대수 : 1,446세대.
Source: blog.naver.com
Date Published: 9/30/2022
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주제에 대한 기사 평가 서초 무지개 아파트
- Author: JooWon Seo
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- Date Published: 2018. 3. 29.
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서초 무지개, 재건축 15년 대장정 대미를 장식하다
서초 그랑자이 전경
오는 6월말 준공 및 입주를 앞둔 서초 무지개아파트가 대한민국 대표아파트 시상식에서 종합대상을 수상하며 화려한 피날레를 장식하고 있다.
지난 4일 한국경제TV가 주최한 ‘대한민국 대표아파트 대상’ 시상식에서 GS건설이 시공한 ‘서초 그랑자이’가 종합대상을 수상했다. 서초동 무지개아파트를 재건축하여 건립된 그랑자이는 기존 아파트와는 차별화된 주거서비스와 커뮤니티 등 한국을 대표하는 하이엔드 주거문화의 다양한 모델을 제시했다는 평가를 받았다.
서초 그랑자이가 대한민국 대표아파트 대상 시상식에서 종합대상을 수상한 지난 4일 오후 신축 현장에서는 점등식을 갖기도 했다. 점등식은 준공 이전 아파트 시설과 전기 점검을 위한 공사 일정의 하나이지만 곧 맞이할 준공과 입주를 축하하는 행사이기도 하다. 특히 야간에 모든 세대의 전등을 켰을 때 나타내지는 압도적인 위용은 찬사를 받기에 부족함이 없었다.
지난 2006년 5월 추진위 승인을 계기로 재건축을 본격화한 무지개아파트 주택재건축정비사업조합(조합장=구대환)은 16년의 대장정을 거쳐 입주를 눈앞에 두고 있다. 과거 무지개아파트는 인근 우성1,2,3차, 신동아와 더불어 ‘독수리 오형제’로 불리며 서초동을 대표하는 재건축단지로 이름을 알렸다.
특히 무지개아파트는 사업추진 도중 전임 조합장이 비리 혐의로 교체되는 위기를 겪기도 했다. 하지만 이는 전화위복의 계기가 되었고, 현 구대환 조합장을 중심으로 똘똘 뭉쳐 불과 5년 남짓한 단기간에 준공이란 업적을 이루게 됐다.
이와 관련 구 조합장은 “사업추진에 있어서 투명성을 최우선 순위로 두고 이사회와 대의원회 등 모든 의사결정과정을 공개하여 일반 조합원들의 참여를 높인 부분이 지금과 같은 성과의 밑바탕이 되지 않았나 생각한다”면서 “성공적인 사업추진을 위해 조합장과 집행부, 조합원 모두가 합심하여 공동의 이익을 위해 노력하고, 이를 믿고 따라준 조합원들의 신뢰가 있었기에 가능했다”며 조합원에게 공로를 돌렸다.
∥‘신의 한수’ 구대환 조합장 선출
무지개아파트는 2012년 6월 조합설립인가, 2015년 3월 사업시행인가를 통과했지만 기존 조합장의 독선적이고 방만한 조합운영으로 인해 어려운 시기를 보내기도 했다. 2014년 8월 기존 손 모 조합장을 대신해 고 모 조합장을 선출했지만 불법선거 논란으로 당선이 무효화되는 등 홍역을 겪었었다.
하지만 위기 뒤에 기회가 온다고 했던가. 1년의 공백기를 거친 끝에 신임 구대환 조합장을 중심으로 전열을 재정비한 무지개아파트는 파죽지세로 후속 절차들을 돌파해 나갔다. 특히 구 조합장은 시공사 선정시 후보사간 치열한 경쟁을 유도해 조합 이익 극대화의 일등공신으로 손꼽힌다.
구대환 조합장을 중심으로 조합을 재구성한지 6년이 흐른 지금 무지개아파트는 ‘서초그랑자이’란 이름으로 하이엔드 주거모델의 핫이슈로 떠올랐다. 최근 매매 사례에 따르면 전용면적 84㎡형 거래가액이 29억원을 나타냈으며, 이는 인근 래미안 리더스원의 시세보다 약5억원이 넘는 수준이다. 아직 입주하기도 전에 강남을 넘어 대한민국을 대표하는 주거명품으로 떠오르고 있다.
∥“하이엔드 주거문화 롤모델 제시하다”
서울시 서초구 서초동 1335번지 일대 6만641㎡에 진행되는 무지개 재건축사업은 용적률 299.72% 건폐율 19.84% 등을 적용해 최고 35층 아파트 9개동 1천446세대 및 부대복리시설을 건립한다. 2019년 진행된 1순위 청약에서 평균 42.63대1의 경쟁률을 기록했다.
하이엔드 주거문화의 롤모델을 제시했다는 평가를 받는 그랑자이의 두드러지는 점은 서울시 건축물 심의기준에 따른 우수디자인 적용으로 공공성과 심미성, 두 마리 토끼를 모두 잡아다는 점이다.
그랑자이가 우수디자인 인증을 받은 비결로는 다양한 주동형식(28가지 타입 세대), 공공보행로, 외부공간, 경관(9m필로티), 친환경 에너지절약, 리모델링 용이성, 단지배치 및 조경(넓은 중앙공원 확보), 입면계획(고급외벽디자인), 안전성·편리성(주차장의 충분한 차량통행로, 세대당 2대 광폭 주차공간) 등 각종 심의요건을 충족했기 때문이다.
그 외에도 우수디자인의 경제적 이점으로는 발코니를 30% 추가 설치할 수 있다는 것이다. 이로써 외벽 길이 전체(100%)에 발코니를 설치할 수 있었다.
한편 입주민들의 다양한 니즈를 충족시킬 수 있도록 커뮤니티 기능을 대폭 강화해 다른 단지와 차별화하는 한편 단지 내에서 모든 여가 활동이 이뤄질 수 있도록 꾸몄다. 대표적으로 국내 최초로 단지내 입주민 전용 CGV 영화관을 조성했다. 영화 외에도 뮤지컬과 오페라, 클래식 등 각종 문화콘텐츠를 즐길 수 있다.
‘클럽 자이안’은 호텔 리조트를 방불케 하는 럭셔리 커뮤니티시설로서 초대형 스크린이 장착된 수영장과 피트니스센터, 실내 골프연습장, 카페테리아와 라운지 등을 구비하며, 게스트를 위한 게스트하우스도 마련됐다.
잠깐 인터뷰 – 서초무지개아파트 주택재건축정비사업조합 구대환 조합장
“시공사 선정을 무효로 할 각오로 협상하라”
나비효과! 나비의 작은 날갯짓이 태풍을 일으킨다는 과학이론이지만 근래엔 작고 사소한 사건 하나가 나중에 커다란 결과를 가져온다는 의미로 사용되고 있다.
다소 과장된 표현일 수도 있다. 하지만 서초 무지개아파트 주택재건축정비사업에서 구대환 조합장의 존재감을 설명하기에 ‘나비효과’ 만큼 적절한 어휘를 찾기는 어려울 것 같다.
현실적으로 재건축조합의 조합장이나 임원들은 재건축사업이 처음인 경우가 대부분이다. 따라서 재건축사업이라는 특수한 형태의, 특히 고도의 전문성을 필요로 하는 사업추진시 미숙함이 나타나는 것을 일방적으로 탓하기엔 무리가 있다.
하지만 그렇기 때문에 역설적으로 누가 조합장이 되는가 하는 문제는 매우 중요하고 또한 민감한 사항이다. 지지부진하던 재건축사업이 마치 환골탈태 하듯 극적인 변화를 가져올 수 있는 것이 바로 조합장이란 위치이기 때문이다.
이 같은 재건축사업의 특수성을 고려할 때 구대환 조합장은 마치 조합장을 위해 태어난 것 같다. 대학 시절 건축직 기술고시에 합격하고 건축기술사 자격을 취득한 그는 영국 셰필드대학에서 법학박사학위를 취득해 현재 법학전문대학원에서 교수로 재직 중이다. 건축기술을 베이스로 삼고 법학을 추가함에 따라 조합장직을 수행하기에 가히 최적의 이력을 갖춘 셈이다.
2015년 8월 조합장에 선출되자마자 그는 정비사업의 최대 난제인 시공사 선정에 직면하게 됐다. 구 조합장은 건설사간 치열한 경쟁을 유도하면서 동시에 건설사들로 하여금 다양한 특화 조건을 제시하도록 경쟁적으로 요청함으로써 입찰마감시 시공사들로부터 최상의 제안서를 받아낼 수 있게 되었다.
결국 지에스건설은 지하2층까지로 되어 있던 지하주차장이 지하3층까지로 확대하고, 세대별 광폭 2대 주차공간, 9미터 필로티, 외벽 칼라알루미늄판넬 및 유리커튼월 마감 등의 무상특화가 포함된 입찰제안서를 제출함으로써 서초그랑자이 시공사로 선정될 수 있게 된 것이다.
시공사 선정 이후 도급계약에서도 그는 “시공사 선정을 무료로 할 각오”로 협상에 임했다고 한다. 구 조합장은 공사도급계약 협상에 있어서 선정되기까지 엄청난 홍보비를 사용하고, 수십억의 입찰보증금을 납입한 시공사에 비하여 조합이 압도적으로 유리한 고지에 있다는 것을 잘 알고 있었기 때문이다. 구 조합장은 계약협상 도중 좀처럼 입장 차이가 좁혀지지 않아 치열하게 다투다가 어느 한쪽이든 협상장을 박차고 나가버리는 일이 비일비재했다고 한다.
이제까지 수많은 조합들이 그렇게 해왔고 지금도 그렇게 하고 있다고 하는 시공사의 주장을 그대로 인정할 수 없었기 때문에 구 조합장은 결코 양보할 수 없었다고 한다. 조합과 시공사 간의 계약에서 관행처럼 받아들이고 있는 사안들이 결국은 조합원에게 부담을 초래하거나 조합을 “을”로 전락시킨다는 사실을 그는 이미 알고 있었기 때문이다.
그가 조합장으로서 보낸 5년은 어떤 시간이었을까. 그는 “인생의 황금기를 바쳤다”고 했다. 그는 어떤 사안(사례: 우수디자인, 문주대체 조형물 설치, 커뮤니티시설 업그레이드 등)을 직면하면 자신의 지식과 통찰력으로 사안을 분석하는 한편 일단 조합원 전체에게 이익이고 실행가능한 것으로 판단하면, 자신의 지식과 설득력과 인적네트워크 등 모든 에너지를 다해서 대부분 이루어냈다고 한다.
그렇게 말하며 조합사무실 창문 너머로 “서초그랑자이”를 바라보는 그의 눈은 젖은 듯 빛나고 있었다.
“곧 30억 돌파”…입주하자마자 ‘서초동 1등’ 등극하나
[입주단지 분석] 입주하자마자 대장주 눈앞에 둔 ‘서초그랑자이’ [땅집고] 올해 6월 서울 서초구 서초동 ‘무지개아파트’를 재건축해 입주한 ‘서초그랑자이’. /이지은 기자 [땅집고] “그동안 서초동 일대 대장주라면 ‘래미안리더스원’이 꼽혔습니다. 그런데 도로 하나를 사이에 둔 곳에 ‘서초그랑자이’가 올해 입주하면서 대장주가 바뀔 것 같습니다.”(서울 서초구 서초동 A공인중개사사무소 관계자)서울 서초구 서초동 ‘무지개아파트’를 재건축한 ‘서초그랑자이’가 지난 6월 말 입주를 시작했다. 이 아파트는 지난 5월 84㎡(이하 전용면적)가 29억7000만원에 팔리면서 ‘국평(국민평형) 30억 클럽’ 진입을 코앞에 두고 있다. 현재 호가가 최소 30억원에서 최고 32억원에 달해, 입주가 마무리되면 집값이 금방 30억원을 돌파할 것이라는 전망이 우세하다.
‘서초그랑자이’는 지하 4층~지상 최고 35층, 9개동, 1446가구다. 재건축 전 ‘무지개아파트’ 때부터 근처 서초우성1·2·3차, 신동아아파트와 함께 이른바 ‘서초동 독수리 오형제’라고 불렸는데 단지 규모가 가장 크다. 서초동 일대 공인중개사들은 “원래 강남역과 가장 가까운 ‘래미안리더스원’(우성1차 재건축) 선호도가 가장 높고 집값도 더 비쌌는데, 최근에는 ‘서초그랑자이’가 빠르게 따라잡고 있다”며 “동간 간격이 최대 180m로 널찍한 데다가 우면산 조망까지 가능해, 강남권에서 쉽게 찾아볼 수 없는 아파트라는 평가가 나온다”라고 했다.
■‘서초동 독수리 오형제’ 중 최대…강남 출퇴근 최상 입지
[땅집고] 서초동 독수리 오형제로 불리는 5개 재건축 아파트 위치. /이지은 기자1970년대 중반 준공한 서초동 일대 ‘독소리 오형제’ 단지는 순차적으로 재건축 중이다. 우성2·3차는 각각 ‘래미안 에스티지S’(2018년 입주)와 ‘래미안에스티지’(2016년 입주)로, 우성1차는 ‘래미안리더스원’(2020년 입주)으로 재건축을 마쳤다. 이번에 무지개아파트를 재건축한 ‘서초그랑자이’가 입주하면 ‘신동아아파트’만 남게 됐다. 신동아는 관리처분인가를 마쳤다.
5개 단지는 서울 강남권에서도 핵심 지하철역 4개를 끼고 있다. 2호선과 신분당선이 지나는 강남역을 비롯해 2·3호선 교대역, 3호선 남부터미널역과 양재역이다. 강남 업무지구로 출퇴근하기에는 최적 입지다. 그런데 ‘서초그랑자이’는 ‘독수리 오형제’ 중 강남역에서 가장 멀다. 근처 역들까지 걸어서 각각 20분 정도 걸려 역세권이라고 보기는 좀 애매하다.
통학 환경은 우수하다. 단지 북쪽에 서이초등학교가 있는데, 도로를 한 번도 건너지 않고 갈 수 있다. 서운중까지도 걸어서 5분이면 통학 가능하다. 고등학교는 자사고인 세화고·세화여고·중동고·현대고·휘문고를 비롯해 은광여고·양재고·반포고 등에 진학한다.
■9m 필로티 적용하고 동간격 170m…입주민 전용 영화관도
[땅집고] ‘서초그랑자이’는 동간 간격이 최대 170m로 널찍해 주거 환경이 쾌적하다는 평가를 받는다. /이지은 기자‘서초그랑자이’는 총 1446가구다. 9개동인데 동간 간격이 최대 170m다. 바로 앞 ‘래미안리더스원’ 동간 간격이 45m인 것과 비교하면 4배 이상이다. 주력 주택형은 전용 84㎡(418가구)와 59㎡(297가구)다. 84㎡ 기준으로 선호도가 가장 높은 ‘로얄동’은 사거리를 끼고 있으면서 가구를 정남향으로 배치한 108동이 꼽힌다. 이 중 10층 이하 주택에선 단지 내 상가가 거실 뷰를 가리고, 그 이상은 조망이 우수하다.
[땅집고] ‘서초그랑자이’ 45평형 거실. /이지은 기자구대환 서초그랑자이 재건축 조합장은 “전체 9개동에 필로티 설계를 적용했다. 필로티가 9m 정도여서 ‘서초그랑자이’ 1층이 다른 아파트 3층과 비슷하다”며 “설계 단계에서 서울시로부터 ‘우수 디자인 인증’을 받아, 다른 아파트보다 발코니 면적을 더 챙긴 것도 장점”이라고 했다. 서울에 짓는 아파트라면 각 세대 한쪽 면 길이 70%까지만 발코니를 설치할 수 있는데, 우수 디자인을 받은 아파트는 규정을 완화받아 발코니를 100%까지 넣을 수 있다. 이 때문에 발코니를 확장한 가구라면 전용면적을 3.5평 정도 더 챙길 수 있다.
[땅집고] ‘서초그랑자이’에 설치된 입주민 전용 영화관. 커뮤니티시설로 수영장, 피트니스 센터 등이 있다. /이지은 기자 [땅집고] ‘서초그랑자이’ 입주민 전용 영화관 내부. /이지은 기자단지 내 커뮤니티 시설로 입주민 전용 CGV 영화관, 수영장, 피트니스센터 등이 있다. 최근 신축 아파트가 커뮤니티 시설을 지하에 짓는 것과 달리 ‘서초그랑자이’는 지상에 만들었다.
■34평 ‘30억 클럽’ 코앞…내년 초 보류지 14가구 나올 듯
‘서초그랑자이’는 84㎡ 실거래가 기준 ‘30억 클럽’ 진입을 앞두고 있다. 지난 5월 이 아파트 84㎡가 29억7000만원에 팔렸다. 지난해 7월 같은 주택형 분양권이 24억원에 거래된 것과 비교하면 집값이 10개월 만에 6억원 가까이 오른 셈이다. 지금까지 서초동 대장주로 꼽혔던 ‘래미안리더스원’ 집값을 거의 따라잡았다.
[땅집고] ‘서초그랑자이’와 ‘래미안리더스원’ 84㎡ 아파트 실거래가 비교. /이지은 기자‘서초그랑자이’는 실거주 조합원 비율이 높고, 아직 입주기간이라 등기 후 나온 물건이 많지 않다. 호가가 30억~32억원까지 올랐다. 정작 매수자를 붙여줘도 집주인이 가격을 더 올려 거래가 안되는 상황이다. 전월세 매물은 200여가구로 전체 가구 수의 14% 정도다.
이 아파트 84㎡ 호가가 너무 높아 거래가 어렵고, 강남역 접근성이 더 좋은 ‘래미안 리더스원’을 따라잡기는 어렵다는 분석도 있다. ‘래미안 리더스원’ 역시 입주 1년이 채 안된 신축 단지인 데다 브랜드·단지 규모에서 별로 떨어지지 않는데 강남역까지 도보 이동 시간이 많게는 10분 이상 더 가깝기 때문이다.
‘서초그랑자이’ 조합은 내년 초쯤 보류지 14가구를 공개 입찰로 매각할 예정이다. 모든 가구가 4베이 판상형인 59㎡D로, 지상 2~15층에 있다. /이지은 땅집고 기자 [email protected]
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‘서초그랑자이’는 실거주 조합원 비율이 높고, 아직 입주기간이라 등기 후 나온 물건이 많지 않다. 호가가 30억~32억원까지 올랐다. 정작 매수자를 붙여줘도 집주인이 가격을 더 올려 거래가 안되는 상황이다. 전월세 매물은 200여가구로 전체 가구 수의 14% 정도다.이 아파트 84㎡ 호가가 너무 높아 거래가 어렵고, 강남역 접근성이 더 좋은 ‘래미안 리더스원’을 따라잡기는 어렵다는 분석도 있다. ‘래미안 리더스원’ 역시 입주 1년이 채 안된 신축 단지인 데다 브랜드·단지 규모에서 별로 떨어지지 않는데 강남역까지 도보 이동 시간이 많게는 10분 이상 더 가깝기 때문이다.‘서초그랑자이’ 조합은 내년 초쯤 보류지 14가구를 공개 입찰로 매각할 예정이다. 모든 가구가 4베이 판상형인 59㎡D로, 지상 2~15층에 있다.▶보유세 또 바뀌었다. 종부세 기준 11억으로 상향. 올해 전국 모든 아파트 세금 땅집고 앱에서 확인하기. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!! 는 독자 목소리에 귀를 기울입니다. 개별 아파트와 지역, 재개발·재건축 조합 소식과 사업 진행 상황·호재·민원을 제보해 주시면 기사에 적극 반영하겠습니다. 기사 끝 기자 이메일로 제보.
서초그랑자이 (서초무지개아파트재건축) 2020년 6월 공사 모습
서초그랑자이 아파트는 옛 서초무지개아파트를 재건축하는 단지 입니다.
서초구 서초동 1335번지에 있으면 주변에는 삼성본사 건물 뒷쪽에 있으며
지하철 강남역 신분당선 남부터미널 역을 이용할 수 있고, 초등학교 중학교 서울교육대학교를 도보로 이용할 수 있는 곳입니다.
강남의 한 복판에 1446세대로 재탄생하는 서초그랑자이 아파트는 2021년 6월 입주를 하고 있는데,
약 1년 정도 입주를 앞둔 현재 상황을 보여드리겠습니다.
서초그랑자이 아파트 최고 장점은 중앙광장이 넓게 조성이 됩니다.
축구장 3배 면적의 중앙광장이 있어서 조망권도 좋을 것 같습니다.
입주를 1년 정도 앞둔 시점에서 골조 공사는 거의 마무리가 되어 가는 것 같습니다.
지하4층 ~ 지상 35층까지 짓는데
최첨단의 시스템까지 갖추고, 한 세대당 주차2대까지 가능 합니다.
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서초그랑자이 아파트 옆에서 래미안리더스원아파트가 2020년 10월 입주를 앞두고 있어서
2021년도에는 서초동에 약 3천세대 새아파트가 탄생을 합니다.
최근의 신축 아파트의 강세가 계속 지속 되고 있는데, 어떤 모습으로 변할지 기대를 모으고 있습니다.
서초그랑자이 아파트 분양가격은 4680만원대 분양을 했습니다.
현재 분양권을 매매가 되지 않고, 등기 이후에 매매가 가능하기 때문에 시세를 논하기에는 조금 이른 것 같습니다.
최근의 강남 아파트 84제곱미터를 기준으로 신축아파트는 30억 전후에서 거래 되고 있어서
서초그랑자이 아파트 역시 그 이상의 가치를 생각할 수 있겠습니다.
서초그랑자이 아파트 일반분양 당시 최고의 청약 경쟁률을 자랑하기도 했습니다.
서초그랑자이 아파트 장점들을 하나씩 살펴보면은 유리가 통유리로 되어 있습니다.
대부분 신축 아파트 들의 거실 창분은 4등분으로 나눠진 창문인데
서초그랑자이 아파트는 거실 유리가 하나로 만들어져 있습니다.
또 하나의 특징은 필로피 높이가 아주 높습니다.
현재 보이는 바닥이 지하층인 것 같은데, 지하층과 지상1층 필로티를 보면은 아주 높게 설계 되어 있습니다.
효령로를 따라서 잠실로 가는 방향입니다.
래미안리더스원아파트 그리고 뱅뱅사거리 그다음 역삼동 대치동으로 계속 이어집니다.
정문이 되는 곳입니다.
101동과 109동 사이에 지하 주차장으로 들어가는 입구 입니다.
왼쪽 102동 오른쪽 101동 입니다
왼쪽 109동 오른쪽 108동 나란히 남향을 보고 있습니다.
그리고 앞에는 상가동 입니다.
서초그랑자이 아파트는 커뮤니티시설도 좋습니다.
수영장 휘트니스 카페 샤워실 골프연습장 독서실 키즈카페 게스트하우스 등 다양한 편의시설을 자랑하고 있습니다.
서초그랑자이 아파트 토지는 정사각형으로 되어 있어서
아파트 모양도 더 멋지고 아름답게 지어질 것 같습니다.
서초그랑자이 소식은 즐거운부동산에서 계속 알려드리겠습니다.
서초 무지개아파트 1500세대 대형단지 ‘화려한 부활’ 예고
서초재건축5형제 중 가장 규모 크고, 사업성 높아
우성3차재건축 분양성공에 재건축사업 활기 예상
최근 서울 강남역 인근에 위치한 서초우성3차 재건축아파트(래미안에스티지) 분양분이 일반인에게 공개되면서 3천여명이 몰렸다.
부동산업계와 금융결제원에 따르면 래미안서초에스티지는 특별공급분을 제외한 총 43가구의 분양에 3천80명이 분양신청 하면서 평균 71.62대 1이라는 경의적인 경쟁률 속에 1순위에서 모두 마감됐다.
가장 많은 인파가 몰린 곳은 전용83㎡로 총 11가구 모집에 2천196명이 청약해 최고 경쟁률인 199.63대 1을 보이기도 했다.
뒤를 이어 전용 101㎡에는 797명(56.92대 1), 전용 139㎡는 18가구 모집에 87명(4.83대 1)이 몰렸다.
전문가들은 서초 에스티지의 분양 대박이 강남역 일대 노후아파트 재건축사업에 활기를 불어넣을 것으로 예상하고 있다.
특히 이곳 재건축5형제라 불리는 서초우성1,2,3차, 무지개, 신동아파트의 재건축이 우수한 사업성을 갖췄다는 것이 입증돼 앞으로의 사업에 순풍을 달 것으로 기대된다.
재건축사업은 조합의 이익도 목적으로 하고 있다. 그 이익에는 일반인에게 공개하는 분양분이 얼마나 많은 효용가치를 발휘하느냐에 달려있다.
10여 년간 공급이 없던 이곳 강남역 일대 신규아파트 분양은 무성한 소문을 만들어낸바 있다.
소문의 핵심은 분양가를 얼마로 책정해야 인기몰이를 할까 하는 것이었지만 지금까지 기준점이 없어 조합에서도 망설임이 없지 않았다.
하지만 서초 에스티지의 분양 성공으로 확실한 기준과 답을 만들어낸 것이다. 이제 이곳 재건축5형제의 사업은 더욱 빨라질 것으로 기대된다.
가장 먼저 최근 조합원 관리처분 총회를 마친 서초우성2차가 일반인을 대상으로 분양에 들어갈 것이며, 사업시행인가를 목전에 둔 무지개아파트, 연이어 우성1차, 신동아아파트 순으로 분양은 진행된다.
하우징헤럴드에서는 재건축5형제 연재 마지막 시간으로 ‘서초무지개아파트 재건축’을 자산증식 및 관리측면에서 조명하고자 한다.
서울시 서초구 효령로 401(서초동 1335) 일대에 위치한 서초무지개아파트는 지난 7월 서울시 도시건축공동위원회의 심의가 통과돼 사업시행인가를 목전에 둔 곳이다.
건립규모는 지하3층~지상35층 규모로 임대주택 138가구를 포함한 1천489가구의 대규모 아파트단지를 건립하게 된다. 착공은 내년 10월이며 완공은 2018년 10월로 예정됐다.
이곳은 강남역 분당선 도보 7분거리, 2호선 강남역은 도보 10분 만에 닿을 수 있는 초역세권에 위치해 있다.
1978년 12월에 준공됐으며, 총 9개동에 1천74가구가 살고 있다. 이곳이 지난 7월 8일 서울시 건축위원회의 심의를 통과하면서 임대를 포함한 1천489가구의 대형아파트단지로 탈바꿈하게 된다.
이곳은 서초재건축5형제라 불리는 이 일대 5개 재건축아파트 중 가장 규모가 큰 곳이기도 하다.
아파트의 규모는 전통적으로 집값과 밀접한 연관이 있다. 수요자들은 500가구 이하 아파트보다 1천가구 이상 아파트를 선호한다.
그 만큼 가격변화에도 영향을 끼쳐 오를 때는 빠르게, 내릴 땐 둔하게 변하는 특징이 있다.
이곳 우성1,2,3차아파트보다 더 높은 상승이 기대되는 이유다. 또한 무재개아파트는 8학군지역으로 서이초교, 서운중 등이 도보로 통학할 수 있을 만큼 인근에 위치해 있으며, 편의시설로는 센트럴시티, 뉴코아아울렛, 이마트 역삼점, 이마트 양재점, 코스트코 양재점 등을 이용할 수 있다.
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분양가 3.3㎡당 3500만원
지금사면 2억원 수익 기대
■ 투자 수익은 얼마나 될까
KB부동산자료에 따르면 지금까지 서초무지개아파트의 전용 82㎡의 최고가격은 지난 2007년 5월에 기록한 9억5천500만원이었다.
현재 무지개아파트는 최고가 대비 약 10.5% 하락한 8억5천500만원이다. 반면, 최저가를 기록한 2005년 2월(5억1천만원)과 대비하면 무려 59.8%가 상승한 가격이기도 하다.
최근 인근 아파트인 우성3차재건축의 분양 성공으로 호가 중심이지만 가격이 가파르게 오르고 있다. 실
제 KB부동산시세에서 전용 82㎡가 8억5천500만원으로 최고가를 나타내고 있지만 인근 부동산에는 로얄층의 경우 8억7천만~8억8천만원까지 올려 내놓고 있다.
3.3㎡당 평균 3천300만원에 분양한 우성3차는 전용 83㎡의 경우 분양가가 11억원에 이른다.
이를 놓고 볼 때, 추가부담금 1억5천만원(109㎡→112㎡)으로 면적증가 없이 1:1로 옮긴다 해도 최고 10억3천만원이 소요되는 반면 약 7천만원(8억8천만+1억5천만)의 이익이 발생한다는 것을 알 수 있다.
반면, 이 금액은 매입에 따른 금융비를 감안하지 않았을 때의 예상수익으로 금융비를 감안한다면 실제 예상되는 수익은 크지 않을 것으로 보인다.
그렇다면, 이제 주목해야 할 것은 지난 시간에도 언급했듯 서초우성3차재건축의 프리미엄 향방이다.
분양가는 건설사가 내놓는 금액에 불과한 것으로 수요자의 희망, 일종의 소비자가와는 다르다. 하지만 여기에 프리미엄이 발생한다면 그때는 얘기가 다르다.
수요자는 프리미엄까지의 금액이 시장가격으로 인정한다는 의미로 이 때 무지개아파트의 향후 분양가격에도 큰 영향을 미치게 된다.
현재도 무지개아파트는 불과 1~2주 사이에 2천만~3천만원의 호가가 상승했다. 지금의 호가는 언제라도 내려갈 수 있지만, 우성3차의 분양아파트 프리미엄이 붙는다면 상승여력은 더욱 짙을 것이다.
프리미엄이 붙을 경우 주변 아파트의 호가는 올라가고, 거래가 역시 상승한다. 무지개아파트의 3.3㎡당의 평균 분양가격이 오를 수 있다는 얘기다.
우성3차는 3천300만원 선에 분양해 최고경쟁률 199대 1을 기록했다. 수요자의 높은 반응으로 프리미엄도 기대해 볼 수 있는 상황이다.
무지개아파트가 분양에 들어가는 시점은 대략 2015년 10월경으로 약 1년여가 남았다.
그 사이 시장경기가 좀 더 호전된다면 우성3차 조합이 기대했던 3.3㎡당 3천500만원도 기대해 볼 만하다.
현재를 기준으로 3천500만원에 분양된다면 전용 83㎡는 11억5천500만원으로 약 2억7천500만원의 수익을 남길 수 있으며, 추가부담금 1억5천만원을 제할 경우엔 1억2천500만원의 수익이 예상된다. 낡은 아파트에서 새아파트로 옮기면서 1억2천500만원의 수익이 발생하는 것이다.
김광석 리얼투데이 이사는 “인근 부동산의 분양성공은 주변에 많은 영향을 미치게 된다”며 “특히 프리미엄의 유무에 따라 어제와 다른 시세를 보이게 된다”고 전했다.
반면 김광석 이사는 “겉으로 나타난 숫자만을 보고 성급히 투자에 나서는 것은 금물”이라고 조언했다.
재건축사업은 예상과 달리 사업성 문제로 더딘 추진이 될 수도 있고 또, 사업성이 좋으면 시공자선정 문제로 인해 조합원들 간의 분열로 이어져 예상외로 기간소요가 클 수 있다는 것이다.
기간이 길어질수록 투자자에게는 손실을 발생시킨다. 금융차입은 물론, 순수 자기비용으로 투자했더라도 기회비용의 손실은 있다. 금액이 크다보니 한해 수천만 원의 금융이자가 발생하기도 한다.
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새 조합장 선출로 일단 악재 제거… 빠른 사업 기대
■ 향후 사업 일정
재건축사업에 투자하려면 무엇보다 조합의 움직임을 주시해야 한다. 사업은 진행이 빠른 것이 좋다.
우성3차의 경우 추진위원회 승인(2010년 7월)부터 관리처분(2013년 12월)까지 불과 3년5개월이 소요됐다.
반면, 개포주공1단지의 경우 2003년에 추진위원회 승인을 마쳤지만 현재까지 관리처분을 하지 못했다. 무려 15년의 시간이 지난 것이다.
이렇듯 투자자나 수요자의 입장에서 재건축사업은 자칫 큰 목돈이 오랫동안 묶일 수 있는 위험요소가 많은 투자처 중 하나다.
그렇다면 무지개아파트는 지금 어떤 상태인가. 이곳은 지난 7월 서울시 건축위원회의 정비계획변경안이 통과되면서 사업의 급물살을 타는 듯했다.
다만, 조합내부에서는 올해 8월경 조합장이 새롭게 선출됐고, 기존 조합장은 새조합장 선출에 대해 문제가 있음을 주장하고 나섰다.
이런 이유 등으로 인해 서초구청에는 조합장 변경인가를 신청하지 못한 상태다. 이 문제가 해결되기 전까지는 사업시행인가를 받기는 어려울 것이라는 게 재건축업계의 전망이다.
하지만 모든 것에는 굴곡이 있듯 재건축사업도 다르지 않다. 지금의 무지개아파트가 잠시 주춤한 모양세지만 상황이 정리되면 빠른 추진과 함께 가격의 정상화를 보일 것이 분명하다. 투자의 몫은 오롯이 투자자 본인의 판단이다.
그 누구도 그 문제에 대해 판단을 대신해 줄 수 없다. 분명한 것은 우량주의 경우 하락장에 이어 상승장은 반드시 온다는 것이고, 무지개아파트는 분명 재건축사업의 우량주임에 틀림이 없다.
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