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‘홈 에퀴티 론’은 전통적인 모기지처럼 작동해 집에 쌓여서 이용할 수 있는 에퀴티를 기본으로 돈을 빌릴 수 있는 개념이다. 대출금 상환은 정해진 스케줄 이내에 매달 갚는 식으로 이뤄진다.
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0:17 핵심 내용 요약
0:40 미국 주택담보대출
1:23 에퀴티
2:03 재대출 1 ㅡ 일반 재융자
2:46 재대출 2 ㅡ 현금인출 재융자(캐시아웃 재융자)
3:44 재대출 3 ㅡ 홈 에퀴티 론
4:31 재대출 4 ㅡ 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)
※정정
이번 영상에서
모든 이자를 ‘연 5%’ ‘연 2.5%’
라고 썼는데
전부 다 틀렸습니다.
‘연’이라는 글자를 빼야합니다.
홈 에퀴티 론 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
홈 에퀴티 론 관련 4가지 주요사항 – Judy Lee Realty
홈 에퀴티 론은 주택에 쌓인 에퀴티를 담보로 대출을 받을 수 있다. 주택을 담보로 하기 때문에 거액의 대출이 가능하고, 다른 상품에 비해 쉽게 승인 …
Source: www.judyleerealty.com
Date Published: 9/24/2021
View: 9163
홈 에퀴티 활용 땐 고정금리 대출이 최선 – 미주중앙일보
모기지 대출업체 ‘실버핀 캐피털’의 앤드류 와인버그 대표는 “현시점에서 집을 팔고 대출받은 모기지를 갚고 나면 남게 되는 금액이 홈 에퀴티”라고 설명 …
Source: www.koreadaily.com
Date Published: 3/3/2021
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홈에쿼티론 – 한경닷컴 사전 – 한국경제
홈에쿼티론 … 담보대출 (모기지론)을 제외한 주택의 순가치를 담보로 다시 대출을 받는 것. 미국인들은 통상 주택 구입가격을 토대로 1차 담보대출 (모기지론)을 받고 이를 …
Source: dic.hankyung.com
Date Published: 9/2/2022
View: 4438
단기 융자 HELOC, 장기엔 홈에퀴티 론 적당 – 미주 한국일보
홈에퀴티 론이나 HELOC 모두 현재 가지고 있는 주택가격을 바탕으로 융자해 주는 프로그램이다. 현재 주택 격에서 남아 있는 융자를 빼면 집에서 사용할 …
Source: m.koreatimes.com
Date Published: 11/16/2022
View: 320
홈에퀴티 론(HEL) vs. 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 주택…
HEL은 주택을 담보로 큰 금액의 특별한 사용처가 있을 때 이용하기 적합한 융자입니다. 예를들면 주택을 리모델링 하는데 필요한 자금이 10만불이면 이 금액을 한번에 뽑는 …
Source: m.facebook.com
Date Published: 10/20/2022
View: 1737
홈 에퀴티 융자는 주택에 대해 1차 담보 저당권이 이미 설정되어 …
에퀴티 론 (Home Equity Loan) 이란 내 집의 에퀴티를 담보로 은행으로부터 받는 융자를 일컫는데 여기서 에퀴티란 집의 시세 (Value) 에서 주택융자의 원금 잔액을 뺀 …
Source: www.dreamloanz.com
Date Published: 3/8/2022
View: 4583
미주 월드뉴스 – 홈 에쿼티 론 vs. 에쿼티 라인 오브 크레딧
홈 에쿼티론과 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택에 쌓여있는 에쿼티를 활용하는 방식이다. 두가지 모두 이자율이 크레딧 카드나 개인 융자보다 낮아 …
Source: www.okja.org
Date Published: 2/4/2022
View: 8351
쌓인 에퀴티 만큼 융자 가능,’새로운 부채’주의 – 한국일보 애틀랜타
‘홈 에퀴티 론’과’홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’등 두 종류오리지널 모기지보다 이자율 높은 게 단점, 신중히 고려해야홈 리모델링 하거나 크레딧카드 …
Source: higoodday.com
Date Published: 8/2/2021
View: 5987
[미국 부동산] ‘홈에퀴티론’만만하게 봤다간“큰 코 다쳐”
주택 담보대출의 일종인 ‘홈에퀴티 론'(HEL) 또는 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧'(HELOC)을 받아썼다가 훗날 재정상황이 바뀌어 원금과 이자를 상환 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 3/24/2021
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주제에 대한 기사 평가 홈 에퀴티 론
- Author: 쉬운쉬운설명
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- Date Published: 2020. 10. 1.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=EiNA1vMqVYc
[부동산] 홈 에퀴티 이용해 자금 융통해볼까
은퇴한 시니어를 위한 ‘역 모기지’…HEL, HELOC 등의 ‘세컨드 모기지’
주택을 가지고 있는 데, 재정이 필요한 상황이 되면 생각할 수 있는 것이 홈 에퀴티를 이용하는 것이다.
은퇴한 이후 월수입이 적다면 역(Reverse) 모기지, 일반적으로 집에 쌓인 에퀴티 만큼 대출을 받는 것을 세컨드 모기지 라고 한다.
역 모기지는 주택을 소유한 시니어들에게 안정적인 노후 대책을 제공해주는 금융상품이다. 모기지를 모두 상환한 시니어들에게 홈 에퀴티(Home Equity)를 담보로 자금을 빌려주는 것이며, ‘홈 에퀴티 전환 모기지’(home equity conversion mortgage)라고도 불린다. 에쿼티는 주택 감정평가액에서 남은 모기지 금액을 뺀 금액을 말한다. 특히 이민 생활에 바빠 노후를 준비하지 못한 한인 이민 1세들에게도 유용한 상품이다.
역모기지는 원칙적으로 모기지 상품이긴 하지만, 일반 주택 융자나 재융자와 같이 모기지 신청자의 신용점수이나 연수입 등을 따지지 않는다. 담보를 제공할 수 있는 주택은 반드시 본인이 거주하고 있는 주택이어야 하며, 상가 또는 렌탈 주택은 대상에서 제외된다,
역모기지는 일정기간 일정액을 일시불로 받거나 매달 분할해서 받을 수도 있다. 남은 주택 모기지는 정산돼 더 이상 납부할 필요는 없지만, 소정의 보험료와 지역정부의 재산세는 계속 부담한다.
역 모기지는 시니어들이 집을 팔거나 주택 소유권을 포기하지 않고 매달 상환액을 갚아나가지 않은 상태에서 에퀴티를 담보로 돈을 빌려 쓸 수 있는 유일한 상품이다. 대출액은 주택가격과 나이, 에퀴티에 따라 다른데, 25만달러 감정가의 주택을 갖고 있는 65세 시니어의 경우, 일반적으로 매달 800달러 정도를 받을 수 있다.
또한 역모기지로 매달 받는 페이먼트는 수입으로 간주되지 않아, 소득세 보고 대상도 아니다. 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 등을 수혜받더라도, 역모기지가 가능하다.
그러나 메디케이드 소유자에게는 역모기지로 받는 자금이 일종의 수입으로 간주된다. 이 때문에 역모기지를 얻을 때는 사전에 융자기관, 복지센터 전문가들과 의논하는 것이 좋다.
역모기지는 2013년 이후 매우 까다로운 융자 규정을 따라야 하고 대출을 받는 소비자들을 보호하기 위한 엄격한 규정을 갖추고 있다.
주택 소유주들이 사기 위험에 노출되지 않도록 하기 위한 조치다. 예를 들어 대출 회사는 역모기지를 결정하기 전에 주택 소유주의 재정 평가를 매우 철저히 해야 한다. 또 대출 회사는 역모기지를 승인한 후 3일 간 소비자들이 계약을 해지 할 수 있는 3일간의 유예 기간을 제공해야 한다.
반면에, 세컨드 모기지는 집에 쌓아둔 에퀴티를 활용해 또 다시 대출을 받는 것이기 때문에 집을 담보로 새로운 부채를 지는 것과 같다.
이때는 오리지널 모기지와 현재 집의 시세 사이의 차액이 적용된다.
세컨드 모기지 거래가 성립하면 세컨드 모기지를 내준 렌더는 오리지널 모기지 렌더에 뒤이어 두 번째 유치권(Lien) 자가 되고 만약 대출자가 부채 상환에 실패하면 두 번째 채권자의 자격으로 세컨드 모기지 렌더도 채권 행사에 돌입하게 된다.
세컨드 모기지에는 ‘홈 에퀴티 론’과 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)이다.
주택을 담보로 한 HELOC(Home Equity Lines Of Credit)은 주택에서 담보 등을 제외한 순순한 주택가치를 기준으로 대출이 가능하며 주택소유주가 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 상대적으로 간단한 절차를 통해 현금을 사용할 수 있다.
주택소유주는 은행에 주택을 담보로 넣고 크레딧라인을 미리 설정해 놓으면 이 한도내에서 언제든지 현금과 같이 사용할 수 있다. 크레딧라인에 대한 이자가 아니라 자신이 실제 인출한 금액에 대한 이자만 지불하면 되며, 2차융자로서 1차융자보다 이자율이 다소 비싸지만 신용카드보다는 낮다.
HELOC은 신용 카드와 비슷해 빌릴 수 있는 특정 금액이 정해져 있고 대출 기간도 10년과 같은 식으로 특정돼 있다. HELOC는 주로 현 주택의 보수하거나 주택 리모델링을 통해 업그레이드하는 데 사용돼 현재 보유하고 있는 주택에서의 거주 기간을 연장하려는 목적으로 진행된다”고 말했다.
온라인 부동산업체 ‘트룰리아닷컴’의 랠프 맥래플린 수석분석가는 “HELOC를 통한 리모델링은 일종의 재투자 행위로 주택 가치를 높여 주는 효과가 있다”며 긍정적으로 평가했다.
‘홈 에퀴티 론’은 전통적인 모기지처럼 작동해 집에 쌓여서 이용할 수 있는 에퀴티를 기본으로 돈을 빌릴 수 있는 개념이다. 대출금 상환은 정해진 스케줄 이내에 매달 갚는 식으로 이뤄진다.
필요한 재정이 얼마인지 알고 있다면 홈 에퀴티 론을 선택하는 것이 좋고, 재정적인 여유를 좀 찾고 싶다면 HELOC이 좋다. 대학 학자금처럼 수년간에 걸쳐서 자금이 필요한 경우에도 유용하다.
단점은 세컨드 모기지는 퍼스트 모기지보다 이자율이 높다는 것이다. 또한 월 페이먼트 부담이 증가하고, 제때 대출금을 갚지 못하면 주택 압류의 위험성이 커진다는 점 등을 생각할 수 있다. 주택 시장이 하향세를 보일 경우 위험이 커질 수 있다는 것에도 주의해야 한다.
세컨드 모기지에도 다양한 상품이 있으므로, 충분한 검토가 필요하다.
주택의 에쿼티를 이용해 자금을 융통하는 방법도 있다.
미주중앙일보 – 미주 최대 한인 뉴스 미디어
홈 에퀴티 활용 땐 고정금리 대출이 최선
지난 1년 새 가구당 평균 1만불 늘어
캐시아웃 재융자·에퀴티 매각도 가능
투자자산 보호·리스크 감소가 최우선
집에 쌓이는 가치인 홈 에퀴티가 늘고 있다. 부동산 분석업체 ‘코어로직’에 따르면 올 2분기 전국의 홈 에퀴티는 지난해 같은 기간에 비해 6.6% 증가하며 6200억 달러에 달했고 가구당 평균 1만 달러씩 늘었다.코로나와 경기침체를 뚫고 에퀴티가 늘어난 것으로 2분기를 기준으로 지난해는 전년 대비 4.8% 증가해 가구당 4900달러에 그쳤지만, 올해는 금액 기준으로 2배가량 늘었다.홈 에퀴티 증가가 주택 소유주에게 주는 의미가 무엇인지, 또 이를 제대로 활용할 수 있는 방법은 무엇인지 소개한다.모기지 대출을 받아 집을 산 경우라면 실제 소유주가 가진 부분을 홈 에퀴티라 부른다. 현재 집의 시세와 지금까지 갚고 남은 모기지 대출 잔액의 차액을 일컫는다.모기지 대출업체 ‘실버핀 캐피털’의 앤드류 와인버그 대표는 “현시점에서 집을 팔고 대출받은 모기지를 갚고 나면 남게 되는 금액이 홈 에퀴티”라고 설명했다.직접 계산해 보려면 집의 현재 시세에서 모기지 밸런스를 뺀 뒤 다시 현 시세로 나누면 된다. 예를 들어 현재 시세 60만 달러인 집의 모기지 밸런스로 45만 달러가 남았다면 이 소유주는 25% 에퀴티를 가진 셈이다.에퀴티를 늘리는 지름길은 모기지를 갚아가는 것이다. 또 집의 가치에 따라 에퀴티는 달라진다. 시세가 오르거나 집을 고쳐서 가치를 높이면 에퀴티는 함께 커진다. 부동산 시장정보 업체 ‘블랙 나이트’의 앤디 월든 이코노미스트는 “홈 에퀴티 증가 원인은 집값의 놀라운 상승세였다”며 “지난 8년간 집값은 상승했고 올해도 지난 8개월간 사상 최고 기록을 세우고 있다”고 말했다.에퀴티가 늘었다면 여러 장점을 누릴 수 있다. 우선 현재 모기지 보험료를 내고 있다면 에퀴티 정도에 따라 보험을 취소할 수 있고 월 페이먼트를 낮출 수 있다. 보통의 모기지라면 에퀴티가 20%에 도달했을 때 모기지 보험이 필요 없게 된다.또 에퀴티를 담보로 캐시아웃 재융자나 홈 에퀴티론이나 필요할 때 뽑아 쓸 수 있는 형식의 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 받을 수 있다. 부동산 리스팅 업체 ‘홈 캡틴’의 그랜트 문 설립자는 “홈 오너들은 이런 식으로 확보한 재원으로 집을 업그레이드하거나, 기존의 다른 부채를 갚거나 또 다른 부동산을 산다”고 말했다.최근 생긴 에퀴티 공유 스타트업인 ‘유니슨(Unison)’, ‘하우스(Haus)’, ‘홈탭(Hometap)’ 등은 집주인으로부터 에퀴티의 일부를 구매하고 현금을 지급하기도 한다. 현금에 대한 상환이나 이자는 없고 다만 차후 집을 팔 때 이들 회사는 인수한 만큼의 이익을 챙기는 식으로 수익을 낸다.중간 요약하면 대출을 받아 집을 사서 열심히 대출금을 갚았더니 상환하거나 집값이 오른 만큼은 집주인의 진정한 소유가 됐다. 이를 담보로 현금을 대출받거나, 언제든 받을 수 있는 상태를 확보하거나, 이 부분만 팔아 현금을 확보하기도 할 수 있다.매력적이지만 기억할 점은 여전히 불확실성은 존재한다는 것이다. 집의 가치가 모기지 밸런스보다 낮아질 수도 있는데 이를 네거티브 에퀴티(negative equity)라 부르고 10여 년 전 금융위기 때 큰 문제를 일으킨 악역이다. 코어로직의 프랭크 노태프트 수석 이코노미스트는 “2009년 주택 소유주의 26%는 네거티브 에퀴티를 경험했고 연쇄작용으로 압류가 늘었으며 2010년 말까지 400만명 가까운 이들이 실제로 집을 잃었다”고 전했다.‘퍼스트 아메리칸 뱅크’의 존 워드 행장은 “금융위기 직전 홈에퀴티 대출은 사상 최대를 기록했고 소비자들은 집을 또 다른 현금 제조기로 여겼다”며 “결과적으로 주택 소유주와 은행 등 금융회사 양측에 재앙을 가져왔다”고 말했다. 다행인 점은 현재 상황은 덜 끔찍하다는 것으로 올 7월 집값은 최근 2년래 가장 큰 폭으로 올랐고 네거티브 에퀴티는 10년래 가장 낮은 3.2% 수준이다. 노태프트 이코노미스트는 “집값이 오르는 시장에서 홈 에퀴티는 꾸준히 증가할 전망”이라고 분석했다.에퀴티를 사용하는 쪽이라면 마지막 남은 불확실성을 최소화하는 방법까지 알아야 할 것이다. 첫 번째는 올바른 대출기관을 고르는 것으로 와인버그 대표는 우선 HELOC를 피하라고 조언했다.변동금리가 기본인 HELOC는 대출 초기 낮은 월 페이먼트로 시작하는 것이 보통이지만 결국에는 상환하는 과정에서 페이먼트 부담이 늘어나는 것이 다반사다. 와인버그 대표는 가능한 한 HELOC를 피하라고 조언했다. 변동금리가 기본인 HELOC는 대출 초기 낮은 월 페이먼트로 시작하는 것이 보통이지만 결국에는 상환하는 과정에서 페이먼트 부담이 늘어나는 것이 다반사다.또 다른 약점은 보통의 모기지와 달리 납부하는 이자가 세액공제의 대상이 아니라는 점이다. HELOC는 오직 집을 고치는 비용에 쓴 금액의 이자만을 공제받을 수 있다. 여기에 많은 HELOC는 처음 수년간 이자만 낼 수 있는 특징이 있는데 반대로 보면 대출 원금은 갚지 않고 끌려다닐 수 있다는 설명이다.와인버그 대표는 “불확실성을 제거하기 위해서는 홈 에퀴티를 담보로 30년 만기 고정금리로 대출을 받는 것이 가장 좋다”며 “본인이 스스로 예상하고 제어할 수 있는 상황에서 플레이해야 할 것”이라고 말했다.이미 확보한 홈 에퀴티를 유지하는 것은 제대로 관리되지 않는 돈을 저축에 묶어두는 것처럼 불확실성을 줄이는 가장 확실한 방법이다. 특히 이후 주택시장에 어떤 변화가 생기든 상관없이 매달 페이먼트를 정확하게 하면서 살아갈 수 있도록 해준다.그랜트 문 설립자는 “집의 가치는 오르기도 하지만 내리기도 한다”며 “만약 네거티브 에퀴티 상황이 될 것 같다면 최대한 빨리 행동에 나서 집의 가치가 오르기를 기다리면서 페이먼트를 해야지 아니면 집을 잃을 수도 있다”고 경고했다.그리고 또 다른 불확실성 제로인 옵션은 홈 에퀴티를 있는 성격 그대로 두는 것이다. 워드 행장은 “만약 홈 에퀴티를 주요한 투자로 생각한다면 가장 이상적인 방법은 아무 데도 이용하지 않는 것이다”라며 “그렇게 시간이 흐르면 미래에 홈 에퀴티는 보다 강력한 자산의 일부로 성장해 있을 것”이라고 말했다.류정일 기자 [email protected]
한경닷컴 사전
홈에쿼티론
[home equity loan]담보대출 (모기지론)을 제외한 주택의 순가치를 담보로 다시 대출을 받는 것. 미국인들은 통상 주택 구입가격을 토대로 1차 담보대출 (모기지론)을 받고 이를 제외한 나머지 주택 가치를 담보로 2차 대출을 받아 가계자금 등으로 사용한다. 홈에쿼티론은 채권회수순위가 모기지 론 다음가는 후순위 채권이어서 주택이 경매시 낙찰가격이 모기지 금액 보다 적을 경우 대출은행은 채권을 회수하지 못하게 된다.
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에퀴티 론 < 재융자 < Home 홈 에퀴티 융자 에퀴티 론 (Home Equity Loan) 이란 내 집의 에퀴티를 담보로 은행으로부터 받는 융자를 일컫는데 여기서 에퀴티란 집의 시세 (Value) 에서 주택융자의 원금 잔액을 뺀 집의 순수 자산가치를 말합니다. 보기: 내 집의 현재 감정가 (Appraised Value) 가 $350,000인데, 현재 1차 모기지의 원금 잔액 (Principal Balance) 가 $200,000 이 있다면 내 집의 에퀴티는 $150,000 이 됩니다. 홈 에퀴티 융자는 주택에 대해 1차 담보 저당권이 이미 설정되어 있는 상황에서 추가로 받는 융자이므로 2차 저당 융자입니다. 크레딧이 좋고 집에 에퀴티가 많은 경우 에퀴티 론을 받는 분이 많으신데, 몇가지 고려할 사항이 있습니다. 융자를 받은 분이 페이먼트에 문제가 생기면 1차 저당권을 가진 융자은행에 채권 확보의 우선 순위가 주어지므로, 2차 저당권을 가지는 융자은행은 채권회수의 위험부담 (Risk) 만큼 마진을 얹어 약간 높은 이자율을 부과하기 때문에 2차 융자인 에퀴티 융자의 이자율은 1차 모기지보다 높습니다. 또한 융자신청인의 크레딧이 좋고 나쁨에 따라 이자율이 많이 차이가 나기도 합니다. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 (Home Equity Line of Credit) 은 에퀴티 라인이라고 줄여서 부르기도 하는데, 2차 저당이며 일단 개설해 놓으면 필요에 따라 썼다가 또 돈의 여유가 생기면 갚을 수도 있고 사용한 잔액에 대해서 변동이자율로 이자만 낼 수 있습니다. 에퀴티 라인은 많은 은행들이 우대금리를 기준으로 이자율을 책정하며, 앞으로 우대금리가 올라가면 따라서 올라가게 될 것입니다. 에퀴티 라인 이외에도 고정이자율로 에퀴티 론을 얻을 수도 있는데, 이것은 1차 모기지처럼 정해진 이자율과 상환기간에 맞추어 매월 원금과 이자를 함게 갚아가는 것입니다. 에퀴티 라인은 단기적으로 자금을 쓰셨다가 갚으실 경우에 적합하고, 만약 오랫동안 돈을 쓰실 계획이시면 에퀴티 론이 좋겠습니다.
홈 에쿼티 론 vs. 에쿼티 라인 오브 크레딧
소비자 사용 용도 따라 선택 달라질 수 있어
(올랜도=코리아위클리) 박윤숙 기자 = 주택을 소유한 이후에 집값이 올랐다면 집을 매매하지 않고도 집에 담겨져 있는 돈, 즉 에쿼티를 가지고 재정계획을 세울 수 있다.
<올랜도 센티널>에 부동산 관련 기사를 싣고 있는 인터레스트 닷컴 회장 짐 디보스는 26일 에쿼티 사용에 대한 두가지 방법을 소개했다. 두가지 방법이란 홈 에쿼티론과 에쿼티 라인 오브 크레딧을 말한다.
주택 소유자의 상황에 따라 어떤 방법이 유리한 지 우선 두가지 방법의 동일한 점과 다른점을 비교해 보는 것이 좋다.
▲ 홈에퀴티로 가정의 재정계획을 세울 수 있다. (자료사진)
필요에 따라 각자 유익한 방법 찾아야
홈 에쿼티론과 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택에 쌓여있는 에쿼티를 활용하는 방식이다.
두가지 모두 이자율이 크레딧 카드나 개인 융자보다 낮아 잘만 사용하면 이득을 볼 수 있다. 게다가 융자된 자금이 어디에 사용되던지 상관없으며 사용처도 남겨지지 않는다. 또 크레딧 카드의 높은 이자는 세금공제가 되지 않지만 에쿼티 융자에 붙는 이자 페이먼트는 세금공제를 받을 수 있다.
다음 차이점이라면 홈 에쿼티 론은 2차 융자라 할 수 있다. 다시 말해 상당분량의 액수를 한꺼번에 융통하고 융자액을 일정 이자율에 따라 10년, 15년 혹은 30년 동안 갚아나가게 된다. 만약 융자자가 고정 모게지 이자율을 택했다면 이자율과 월 지불액은 융자기간동안 변하지 않는다.
반면 에쿼티 라인 오브 크레딧은 말 그대로 일정분량의 자금을 크레딧 형태로 받는다. 즉 크레딧 카드 회사에서 소비자에게 일정량의 크레딧을 주면 소비자가 필요한 만큼 쓰고 능력 닿을때 갚을 수 있는 것과 마찬가지이다.
이자만 갚아 나갈수도 있고 융자액을 연거푸 되갚을 수도 있으며 여유 있을 때 목돈으로 갚아 나가는 이자를 줄일 수도 있다. 다만 에쿼티 라인 오브 크레딧은 이자율이 조정되므로 융자기간동안 수시로 변경될 수 있다. 물론 이 융자방법도 세금 디덕터블 혜택이 있다.
왜 융자를 원하게 됐나 묻게 된다면 선택 쉬워져
짐 디보스는 소비자가 홈 에쿼티 론과 에퀴티 라인 오브 크레딧 중 한가지를 선택할 때 ‘왜 융자를 원하게 됐는지’ 를 먼저 자신에게 물어보라고 권한다.
만약 주택 리모델링을 위해 혹은 수영장을 설치하기 위해 집에서 자금을 융통하길 원한다면 홈 에쿼티론이 더 낫다. 목돈이 필요하기 때문이다. 그리고 고정 이자율을 원한다면 이 방법밖에는 없다.
반면 에쿼티 라인 오브 크레딧은 자금이 당장 필요한 것은 아니지만 크레딧 카드나 첵크 북 형식으로 여분의 자금을 지니길 원할 때 유용하다. 신청자들은 지금은 돈이 필요없지만 나중에 필요한 경우를 대비해 주택가격의 상승으로 생긴 많은 에쿼티를 미리 라인 오브 크레딧 형식으로 받아두는 경우가 대부분이다.
만약 돈이 필요치 않아 그대로 가지고 있다면 이자율이나 월 지불액은 신경쓰지 않아도 된다.
에쿼티 라인 오브 크레딧은 사용할 때마다 사용비가 부과되며 연중 메니지먼트 비용이 약 50불에서 75불 사이로 부과된다. 은행에 따라 1년이나 혹은 3년안에 크레딧을 닫으면 벌금을 책정하기도 한다.
또 에쿼티 라인 오브 크레딧은 10년후가 되면 고정 이자율 융자 즉 홈 에쿼티론과 같이 전환된다. 이때까지 이자만 갚고 원금은 그대로 지니고 있다면 홈 에쿼티 론 보다 불리한 상태가 된다.
홈 에쿼티 론은 모게지 론과 마찬가지로 초기에는 이자만 대부분 납부가 되지만 10년 정도면 원금도 어느정도 줄어든 상태가 되기 때문이다. 만약 이때 에퀴티 라인 오브 크레딧이 부채를 지지 않은 상태라면 완전 채무이행으로 여겨지며 원할 경우 다시 라인 오브 크레딧을 열수가 있다.
짐 디보스는 융자를 선택할 때 이자율만 볼 것이 아니라 융자비용과 포인트 그리고 여타 다른 비용도 함께 고려할 것을 조언하고 있다. 예를 들어 라인 오브 크레딧을 고려할 경우 렌더에 따라 연 비용이 달라질 수 있다는 것이다.
쌓인 에퀴티 만큼 융자 가능,‘새로운 부채’주의
‘홈 에퀴티 론’과‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’등 두 종류
오리지널 모기지보다 이자율 높은 게 단점, 신중히 고려해야
홈 리모델링 하거나 크레딧카드 부채 등 갚는데 주로 사용
집을 가지고 있는데 돈이 필요한 상황이 생겼을 때 누구라도 한번쯤은 ‘세컨드 모기지’를 받아 볼까 생각해 봤을 것이다. 냉정하게 말하면 세컨드 모기지는 집에 쌓아둔 에퀴티를 활용해 또 다시 대출을 받는 것이기 때문에 문자 그대로 해석하면 집을 담보로 새로운 부채를 지는 것과 같다. 따라서 세컨드 모기지를 신청하는 중대한 결정을 내리기 전에 정확하게 어떻게 작동하는지, 또 어떤 장점과 단점이 있는지 미리 알고 렌더를 상대하는 것이 옳을 것이다.
■세컨드 모기지란?
세컨드 모기지는 집에 쌓인 에퀴티 만큼 대출을 받는 것을 말한다.
이때는 오리지널 모기지와 현재 집의 시세 사이의 차액이 적용되는데 예컨대 현재 모기지 밸런스가 50만달러인데 집의 가치가 70만달러면 집에 쌓인 에퀴티는 20만달러로 계산된다.
■세컨드 모기지의 작동 원리
어떤 모기지라도 렌더는 대출자의 집에 유치권(lien)을 설정해 두는데 이는 만약 대출자가 부채 상환에 실패할 경우, 렌더가 집에 대한 소유권을 행사할 수 있음을 의미한다.
세컨드 모기지 거래가 성립하면 세컨드 모기지를 내준 렌더는 오리지널 모기지 렌더에 뒤이어 두 번째 유치권자가 되고 만약 대출자가 부채 상환에 실패하면 두 번째 채권자의 자격으로 세컨드 모기지 렌더도 채권 행사에 돌입하게 된다.
■세컨드 모기지의 종류
2가지 종류가 있다. ‘홈 에퀴티 론’과 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)이다.
둘이 어떤 차이점이 있는지 확실히 해야 어떤 것이 더 본인에게 맞을지 알 수 있을 것이다.
‘네이비 패더럴 크레딧 유니언’의 조나 카마릴로 부사장은 “HELOC은 크레딧 카드와 많이 비슷해 빌릴 수 있는 특정 금액이 정해져 있고 대출 기간도 10년과 같은 식으로 특정돼 있다”며 “반면 홈 에퀴티 론은 전통적인 모기지처럼 작동해 집에 쌓여서 이용할 수 있는 에퀴티를 기본으로 돈을 빌릴 수 있는 개념이다. 대출금 상환은 정해진 스케줄 이내에 매달 갚는 식으로 이뤄진다”고 말했다.
2가지 종류의 유형은 각각 특별한 장점이 있다는 설명이다. 그는 “만약 집을 리모델링해야 하고 예산이 얼마나 필요한지 알고 있다면 홈 에퀴티 론이 베스트 옵션이고, 특별히 큰 돈이 필요한 것은 아니고 재정적인 여유를 좀 찾고 싶다면 HELOC이 보다 더 나을 것”이라고 말했다.
예를 들어 HELOC은 예상치 못한 지출에 대비하고자 할 때나, 집을 고치긴 해야 하는데 정확한 금액 산정이 어려울 때나, 또는 대학 학자금처럼 수년간에 걸쳐서 자금이 필요한 경우 등에 유용하다는 설명이다.
■세컨드 모기지의 장단점
세컨드 모기지의 가장 큰 베네핏에 대해 ‘레지덴셜 홈 펀딩’의 랄프 디부그나라 부사장은 “퍼스트 모기지와 연관된 막대한 클로징 비용과 관계없이 홈 에퀴티를 활용할 수 있는 것”이라고 말했다. 여기에 더해 그는 “만약 집을 살 생각이라면 모기지 보험료를 회피할 수 있도록 퍼스트 모기지는 80%를 유지하면서 세컨드 모기지를 통해 필요로 하는 남은 부분을 채울 수 있는 것도 장점”이라고 말했다.
반면 가장 큰 단점은 세컨드 모기지는 퍼스트 모기지보다 이자율이 높다는 것이다. 인터넷을 검색하면 계산기 프로그램이 있고 모기지 렌더에게 문의해도 되니 미리 알아봐야 한다.
또 다른 단점들로 기존에 쌓아둔 에퀴티가 감소해 본인의 자산이 줄어든다는 점과 매달 페이먼트해야 할 돈이 늘어난다는 점 그리고 제때 대출금을 갚지 못하면 주택 압류의 위험성이 커진다는 점 등을 생각할 수 있다.
■누가 세컨드 모기지를 고려해 봐야 하나?
디부그나라 부사장은 “상당한 액수의 에퀴티를 쌓아둔 홈 오너라면 세컨드 모기지를 받을 수 있는 좋은 후보가 될 수 있다”며 “또 집을 사면서 다운페이가 20% 미만인 경우도 마찬가지로 좋다”고 말했다.
다만 그는 “세컨드 모기지를 이용하면서 홈 오너는 본인이 갖고 있는 집과 에퀴티 등 자산 전체를 최대한으로 활용하게 되는 셈인데 분명히 인식할 점은 주택 시장이 하향세를 보일 경우 위험이 커질 수 있다는 것”이라며 “따라서 세컨드 모기지를 받기로 결정하기 전에 향후 경제가 어떤 식으로 전개될지 공부하고 예측해 보는 것이 중요하다”고 강조했다.
■세컨드 모기지는 어디에 쓰이나?
디부그나라 부사장은 “대부분의 홈 오너들은 세컨드 모기지를 받아 갖게 된 현금으로 주택 리모델링을 하거나 모기지 이외의 다른 부채를 갚는데 쓴다”며 “또 모기지 보험을 피할 목적으로 사용하기도 한다”고 말했다.
일각에서는 오직 집에 대한 재투자를 하기 위해서만 세컨드 모기지를 써야 한다는 의견도 있다. 이렇게 주장하는 이들은 사실상 집을 담보로 다른 빚을 갚는 행위는 나쁜 선택이라고 주장한다. 단순한 예로 특별한 담보가 필요 없는 크레딧 카드 밸런스를 갚기 위해 집이라는 든든한 담보물이 버티고 있는 세컨드 모기지를 받아 밸런스를 갚는 것은 만약 일이 잘못됐을 때 집을 뺏길 수 있는 최악의 선택이라는 것이다.
■세컨드 모기지 받는 법
다각도로 분석했을 때 세컨드 모기지를 받는 것이 최상의 선택이란 판단이 섰다면 이제는 렌더를 고르는데 마지막 노력을 기울여야 한다. 렌더는 은행, 크레딧 유니언 또는 다른 금융회사들이 될 수 있다.
카마릴로 부사장은 “렌더에게 클로징할 때 비용이나 다양한 상황에서의 수수료는 어떤 것이 얼마나 있느냐는 등의 질문 공세를 퍼부어야 한다”며 “또 나중에 올라갈 수 있지만 처음에만 낮은 이자율을 주는 것은 아닌지 등도 확인해야 한다”고 말했다.
결국 세컨드 모기지는 누군가에게는 괜찮은 수익률과 다른 대출을 찾지 않아도 되는 편리함을 제공해 줄 수 있지만 이런 혜택을 모두 누리려거든 확실한 니즈가 무엇인지, 상품의 특징은 무엇인지, 어떻게 상환할 것인지에 대한 계획이 있어야 한다는 설명이다.
‘세컨드 모기지’는 홈 리모델링을 하거나 다른 부채를 갚는데 주로 사용된다.
[미국 부동산] ‘홈에퀴티론’만만하게 봤다간“큰 코 다쳐”
[미국 부동산] ‘홈에퀴티론’만만하게 봤다간“큰 코 다쳐”▶ 목돈 필요할 때 상승한 집값 담보 추가대출
▶ 심사 까다롭고 페이먼트 못하면 차압 우려
주택 담보대출의 일종인 ‘홈에퀴티 론’(HEL) 또는 ‘홈에퀴티 라인오브 크레딧’(HELOC)을 받아썼다가 훗날 재정상황이 바뀌어 원금과 이자를 상환하는데 어려움을 겪는 한인들이 상당수에 이르는 것으로 나타나 신청하기 전 신중을 기해야 한다는 지적이 일고 있다.
또한 많은 한인들은 HEL이나 HELOC를 쉽게 얻을 수 있다고 생각하고 있으나 실제로 이들 상품은 금융기관들이 오리지널 모기지보다 더 까다로운 심사기준을 적용하는 것으로 나타났다.
LA 한인 융자업계에 따르면 지난 수년간 가주 내 주택가격이 가파르게 상승하면서 집에 쌓인 에퀴티를 이용해 HEL 또는 HELOC를 신청해 사용하는 한인들이 늘고 있다.
HEL은 쉽게 말해 세컨드 모기지(2차 융자)로 융자금은 일시불로 지급 받으며 통상 10년(은행에 따라 연장 가능)에 걸쳐 이자와 원금을 포함해 매달 페이먼트를 내야 한다. 은행마다 다소 차이는 있지만 보통 ‘론 투 밸류’(LTV·융자금 대 주택가격 비율)를 계산해 융자액수가 정해진다.
대부분 은행들은 LTV 비율이 80%에 달할 때까지 융자를 해주며 일부 기관은 85~90%까지도 가능하다. 예를 들면 현 주택시세가 70만달러라면 80%에 해당하는 56만달러까지 융자를 해준다는 뜻이다. 여기서 오리지널 모기지(1차 융자) 밸런스가 40만달러라면 16만달러를 손에 쥐게 된다.
HELOC는 HEL과는 달리 정해진 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다. 크레딧카드 개념과 흡사하다고 보면 된다. 대개 만기는 10년이고, 만기가 되면 곧바로 상환기간이 시작된다. 예를 들어 2016년 2월에 10만달러짜리 HELOC를 개설했다면 2026년까지는 정해진 금액 한도 내에서 언제든지 사용할 수 있다.
그러나 2026년 2월 이후에는 상환기간이 시작되며 더 이상 돈을 쓸 수는 없다. 상환기관은 보통 5~20년으로 그동안 사용한 원금과 이자를 갚는다.
웰스파고 은행 스티브 양 한인 융자담당 컨설턴트는 “많은 한인들이 HEL이나 HELOC는 모기지 융자보다 쉽게 얻을 수 있다고 생각하는데 이는 사실과 다르다”며 “두 상품 모두 신청자 입장에서 추가로 빚을 짊어지는 것이기 때문에 은행들이 당사자의 재정상태를 더 꼼꼼히 들여다 본다”고 밝혔다.
또 다른 한인 융자업계 관계자는 “HEL은 고정이지만 이자율이 7% 이상으로 꽤 높은 편이고, HELOC는 변동이자가 적용되기 때문에 연방 정부가 기준금리를 올리면 이자율이 바로 오른다”며 “두 상품의 장단점과 본인의 상환능력을 꼼꼼히 따진 후 신청해야 한다”고 조언했다.
융자업계 관계자들은 “HEL이나 HELOC를 얻어 돈을 흥청망청 쓴 후 직장에서 레이오프 되거나 비즈니스가 안 돼 원금과 이자를 갚지 못하는 한인들이 많다”며 “채무 불이행자로 찍히면 가장 소중한 자산인 주택을 차압당할 수 있으므로 HEL이나 HELOC를 감당할 수 있는지 스스로에게 자문해야 한다”고 강조했다.
HEL의 경우 크레딧카드 부채를 통합해서 갚거나, 집을 리모델링하는 등 목돈이 필요할 때 유리하며 HELOC는 메디칼 비용을 정기적으로 내는 등 상대적으로 적은 액수의 돈이 자주 필요할 때 신청하는 것이 바람직하다.
한 융자업계 관계자는 “호화 휴가, 사치품 구입 등 불필요한 지출을 위해 HEL이나 HELOC를 사용할 경우 십중팔구는 감당 못할 빚을 지게 된다”며 “명확한 목표를 세운 뒤에 신청할 것”을 부탁했다.
http://www.koreatimes.com/article/20160602/991256
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