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세입자 과실 또는 고의로 설치 시설물에 하자가 발생한다면 원상복구 책임을 지어야 합니다. 예를 들어 키우는 반려견이 벽지를 찢어 놓거나, 장판을 뜯어 놓았다면 세입자 책임이 됩니다. 손모는 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지는 통상적 손모는 원상복구 의무가 없습니다.
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- Date Published: 2021. 11. 8.
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세입자 원상복구 범위 알아보기
세입자 과실 또는 고의로 설치 시설물에 하자가 발생한다면 원상복구 책임을 지어야 합니다. 예를 들어 키우는 반려견이 벽지를 찢어 놓거나, 장판을 뜯어 놓았다면 세입자 책임이 됩니다. 손모는 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지는 통상적 손모는 원상복구 의무가 없습니다. 어떠한 물건, 설치 시설물이던 시간이 지나면 마모가 되고 변색이 되기 마련입니다.
판례에서는 원상으로 회복한다는 것은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용을 했을 때 그렇게 될 것인 상태일 경우 처음 사용할 때보다 상태가 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다 보고 있습니다. 또한 주택관리공단이 발표한 원상회복 기준에는 바늘만큼 작은 구멍 자국이나 누수로 인한 벽지 오염 등은 세입자 귀책사유가 아니기 때문에 임대인이 복구 책임을 지도록 하고 있습니다. 다른 예를 들어 보겠습니다.
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임대차계약에서 집이 파손되는 등 계약 당시와 달라졌을 경우 원상복구에 대한 범위를 놓고 계약당사자간 갈등이 발생할 수 밖에 없습니다.
물론 부주의 또는 임차인의 잘못으로 망가진 부분은 당연히 임차인이 원상복구를 해야 합니다.
하지만 그 원상복구의 범위가 임대차계약당시 상태
100% 원래대로를 의미하지는 않습니다.
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사진=픽사베이
건물 세입자가 임대인과 임대차계약을 체결해 거주할 경우 건물 세입자는 쇼파 등 가구를 사용하면서 바닥에 찍힌 자국이 남는다거나 대리석 바닥 일부가 훼손되거나 형광등의 조명시설을 추가 설치해 천정 못 구멍을 만드는 등 임대목적물의 가치를 떨어뜨릴 수 있는 많은 행동을 하게 됩니다.
김영찬 청주 법무법인 주성 변호사
이와 같이 건물 세입자가 임대차목적물을 일부 훼손시킬 경우, 임차인은 무조건 훼손되기 전의 상태로 원상회복할 의무를 부담할까요?
실제 건물 임대인은 임대기간 종료 후 보증금을 반환해주면서 시설수리비, 입주청소비, 바닥찍힘 등으로 인한 장판 교체비, 벽에 박은 못 구멍 수선비 등의 명목으로 보증금에서 일부 금액을 일방적으로 공제한 후 나머지 금액만 돌려주는 경우도 많습니다.
이 문제에 관하여 법원의 판례는 ① 사람이 건물을 사용하는 이상 불가피하게 건물의 가치는 훼손될 수밖에 없고, 그러한 가치 훼손은 사람이 건물을 사용하지 않더라도 자연적으로 이루어진다. ② 임대인은 이러한 통상적인 사용에 기한 마모·훼손 부분까지도 반영하여 세입자로부터 차임 및 관리비를 받는 것이다. ③ 따라서 ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과한다’는 사정을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자는 통상적인 사용에 따라 마모·훼손된 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조)라는 입장을 취하고 있습니다.
판례의 사안들을 참고해 보면 ① 임대기간 중 벽면과 천정에 발생한 약간의 스크래치가 생긴 경우 ② 가구나 가전의 위치를 이동시키거나 이를 사용하던 중에 바닥 패임이 발생한 경우 ③ 형광등 등의 필수조명시설을 설치하면서 천정에 구멍이 뚫린 경우 ④ 벽면에 필수 사용시설을 설치하였다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우 ⑤ 시설이 이미 도색이 벗겨진 상태일 때 시간의 경과에 따라 도색이 추가로 벗겨진 경우 ⑥ 벽에 이미 물건 등을 걸기 위하여 사용된 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 범위 내에서 추가적으로 못 구멍을 만든 경우 등은 세입자가 원상회복의무를 부담하지 않을 것으로 생각됩니다.
반면 ① 대리석 주방 바닥을 상당 부분 깨뜨리는 바람에 상당한 비용을 들여 대리석을 철거 후 다시 깔아야 하는 경우 ② 벽에 전혀 못 구멍이 없는데 임대인의 동의 없이 못을 여러 개 박은 경우 ③ 임대목적물에 포함된 분쇄기를 사용하다가 수선이 어려울 정도로 고장나게 한 경우 ④ 해당 건물이 감당하기 어려운 무게나 크기의 조명을 천정에 추가로 설치하였다가 천정 타일이 파손되거나 천정이 내려앉은 경우 등은 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과했다고 보아 세입자가 원상회복의무를 부담할 것으로 생각됩니다.
다만 실제 사건에서는 해당 건물의 구조, 내용연한, 내부시설상태, 임대차계약의 구체적인 내용, 가치훼손의 유형과 정도 등의 사정을 종합한 후 세입자의 원상회복의무가 있는지 여부를 개별적으로 판단하게 될 것입니다.
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임대차 기간 만료 후 세입자의 원상복구 의무와 범위는 어디까지인가요?
많은 분들이 전세나 월세로 거주하면서 계약이 끝나게 되는 시점에 집주인이 현 집의 상태를 확인하고 보증금을 돌려주게 됩니다. 그런데 가끔 성격이 깐깐한 임대인을 만나게 된 세입자분들은 말도 안 되는 주장을 하며 상식적으로 납득하기 힘든 수준의 원상복구를 요구하는 임대인을 볼 수 있습니다.
아무래도 금전적인 부분이다 보니 집주인과 세입자 간의 분쟁이 생기면 감정적으로 대하게 되는 경우들이 많습니다. 그렇기 때문에 세입자의 원상복구 범위에 대해서 정확하게 알고 계시다면 이런 상황을 예방해 볼 수 있지 않을까 싶습니다.
임대차 기간 만료 후 원상복구 의무와 범위
판례에는 ‘원상으로 회복시킨다 함은 사회 통념상 통상적인 방법을 사용해 그렇게 된 것인 상태일 때 사용을 개시할 당시보다도 나빠지더라도 그대로 반환시키면 된다’라고 나와 있습니다.
즉 일부러 흠집이나 파손을 내지 않는 한 세월에 따라 당연히 물건이 손상 가기 때문에 이런 부분에 대해서는 세입자가 책임을 굳이 질 필요가 없습니다.
그러나 임대차 계약서를 작성할 때 특약사항에 ‘낙서 금지, 못질 금지’라는 특약사항이 명시되어 있는데 이를 어겼다면 원상복구 의무를 지게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 임대차 계약 시 임차인과 임대인의 원상복구 범위를 상세히 적어두는 것이 나중에 계약기간이 만료가 되었을 때 분쟁이 생기는 것을 막을 수 있을 것입니다.
임대차 계약 시 집 내부에 대해 하나하나 체크하고 기록하는 것은 사실 쉽지 않은 일입니다. 계약기간이 끝나고 문제를 삼으면 얼마든지 문제가 될 수 있습니다. 그래서 계약 당시 사진이나 동영상을 찍어서 보관하면 다툼이 줄어들 수 있겠죠.
주택관리공단에서는 임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준에 따라서 이야기를 하고 있는데요. 핀 그리고 압정 등 작은 구멍의 자국이나 누수 등 중대한 하자로 인해서 벽지가 오염되는 등 세입자의 귀책사유 없이 생긴 것에 대해서는 집주인이 복구 비용을 부담하는 것으로 규정한다는 것입니다.
단, 세입자의 흡연으로 인한 벽지 변색이나 물건을 떨어뜨려 발생한 바닥의 흠집 및 상식을 벗어나는 행위 등은 세입자가 부담해야 합니다.
세입자가 원상복구해야 하는 것도 있지만, 반대로 세입자가 설치한 구조물에 의해 집의 가치가 증가하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 유익비 상환 청구가 가능합니다.
여기서 유익비란 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용으로 아파트 발코니에 새시를 교체하거나 토지개량에 소요되는 비용 등을 예로 들 수 있습니다. 하지만 건물에 채색 유리를 끼우는 등 취미로 장식을 하기 위해 소요되는 비용은 사치비로 유익비와 구별이 된다는 점, 기억해 두시면 좋을 것 같습니다.
세입자가 유익비를 지출했다면 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 지출 금액 또는 증가된 금액 가액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 여기서 세입자가 편의를 위해 시설을 설치한 경우는 유익비로 인정되지 않습니다.
유익비는 임대차 종료 시에 상환청구권이 발생하며 임대목적물의 객관적 가치 증가가 입증이 되어야 합니다. 이는 무엇보다도 집주인과 사전 협의가 되지 않은 경우 반대로 원상복구를 해야 할 수 있으니 꼭 협의 후 진행하시길 바랍니다.
그리고 민법 623조 임대인의 의무에 의하면 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 등 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’라고 명시되어 있습니다.
집주인은 세입자에게 집을 인도한 후에도 세입자가 거주에 필요한 상태를 유지할 의무가 있기 때문에 주요 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 파손, 하자 등에 대한 부분은 집주인이 부담을 해야 합니다. 단 전등, 문고리, 도어록 건전지 교체와 같은 작은 부분은 집주인의 수선의무가 없으므로 세입자가 부담하는 것이 좋습니다.
지금까지 세입자 원상복구 의무와 그 범위에 대해서 알아보았습니다. 시간이 흘러 벽지가 누래지는 현상은 일반적으로 별말 없이 넘어가고, 바닥이 긁히거나 찍힌 부분에 대해서는 생활 흠집으로 넘어가는 경우도 많습니다.
그러나 이런 기준은 어떤 임대인을 만나는지에 따라 탄력적으로 적용되어 정확한 기준이 없습니다. 다만 세입자분들의 경우 시간이 흐르면서 자연스럽게 손상되는 것에 대해선 원상 복구하지 않아도 된다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다.
임대차 종료 시 원상회복의무, ‘이것’만 기억하세요
김다희 변호사
(법무법인 지온)
[편집자주]본란에서는 임대차 종료 시 원상회복의무에 대한 김다희 변호사의 기고를 게재한다. 공단 등 국가기관, 의료기관 및 대형제약사의 송무 및 자문 업무를 다수 수행해온 김다희 변호사는 현재 강남 소재 법무법인 지온에재직하고 있다.
“임대차 종료 시 전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복해야 하나요?”
안녕하세요, 대형로펌 출신 민사 전문 변호사 김다희입니다. 임대차 종료를 앞두고 임대차 원상회복의무와 관련한 분쟁 상황에 놓여계신가요?
지금 이 글을 읽고 계시다면 임대인과의 분쟁 상황 속에서 그 해결책을 찾고자 애쓰고 계신 원장님들이리란 생각이 듭니다.
저도 평소 한의원 임대차 원상회복의무와 관련한 상담을 많이 진행하는데요.
오늘은 많이들 궁금해 하시는 임대차 종료 시의 원상회복의무의 범위와 관련하여 쉽게 말씀드리도록 하겠습니다.
—————————————————————————–
민법은 사용대차의 차주가 목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 규정하고 있고, 이를 임대차에 준용하고 있습니다(민법 제654조, 제615조).
—————————————————————————–
즉, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다.
그렇다면 원상회복의 내용과 범위는 어떠할까요?
1. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무의 내용 및 범위와 관련한 약정이 있을 경우 그에 의합니다.
임대차가 종료된 때 임차목적물의 원상회복의 내용과 범위에 관하여 당사자 사이에 구체적, 개별적인 약정이 있는 경우에는 그에 의합니다.
2. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무와 관련한 별다른 약정이 없는 경우, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.
(1) 대법원은 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판시하고 있습니다.
전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부 시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
(2) 다만 대법원은 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다고 판시하면서,
이전 임차인으로부터 영업을 양수하여 운영하고 임대차계약서에 임대차 종료 시 그 원상회복의무를 정한 사안의 경우에는 설사 비용상황청구권을 포기한 사정이 있다고 할지라도 그와 같은 사정만으로 영업 양수한 시설의 원상회복의무를 면제하기로 하였다고 보기는 어렵다고 보아 전 임차인이 설치한 시설이라도 현 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판시하였습니다.
갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
(1) 판례와 (2) 판례는 서로 상반되는 것이 아닙니다. (2) 판례는 영업을 양수하여 운영한 사정 및 임대차계약서에 임대차 종료 시의 원상회복의무에 관하여 정한 점을 고려하여 구체적, 개별적으로 원상회복의무의 내용과 범위에 관해 판단한 것일 뿐이지요.
3. 권리금 지급 사실만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복 비용을 당연히 현 임차인에게 청구할 수는 없을 것으로 생각됩니다.
최근 하급심 판결 중 “전 임차인으로부터 비품, 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품, 시설 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전 임차인의 비품, 시설의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다.”고 판시한 사례 등이 있습니다(서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507판결).
위 판례 등을 근거로 권리금 지급 사실이 있다면 무조건적으로 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무가 현 임차인에게 있는 것처럼 오인되는 경우가 있는 것 같은데요.
하지만 권리금 지급 사실 하나만을 가지고 현 임차인이 무조건적으로 전 임차인이 시설한 부분에 대해서까지 원상회복 의무를 부담한다고 할 수는 없습니다.
위 하급심 판례에서도 권리급 지급 사실 뿐 아니라 원피고가 작성한 임대차계약서에 전 임차인이 설치한 시설 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화 되어 있는 점 등을 고려하였다는 점을 기억하셔야 합니다.
즉, 결국 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 것이지요.
따라서 권리금을 지급한 사실 하나만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무를 현 임차인에게 지우는 것은 부당하다고 생각됩니다.
지금까지 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 살펴봤는데요.
꼭 기억하셔야 할 점 하나가 있습니다.
임대차 계약시 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 구체적이고도 명시적인 약정을 남겨 놓는 것이 향후 분쟁을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법이라는 것입니다.
부디 한의원 운영을 위한 임대차 계약 시, 원상회복의무의 내용과 범위에 관한 구체적인 약정을 남겨 놓으셔서 분쟁의 가능성을 최소화하시기를 바랍니다.
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Most searched keywords: Whether you are looking for 세입자 큰 흠결 없으면 집 안빼고, 나갈땐 ‘원상회복 의무’ 엄격히 서울 강동구 암사동 전용면적 84m²짜리 아파트에 전세로 살고 있는 김모 씨(64)는 올해 10월 계약 만료를 앞두고 계약갱신요구권을 행사하려다 포기 … 서울 강동구 암사동 전용면적 84m²짜리 아파트에 전세로 살고 있는 김모 씨(64)는 올해 10월 계약 만료를 앞두고 계약갱신요구권을 행사하려다 포기했다. 개인 사정상 내년 2월…
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세입자 큰 흠결 없으면 집 안빼고, 나갈땐 ‘원상회복 의무’ 엄격히
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전세 원상복구 의무
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Summary of article content: Articles about 전세 원상복구 의무 부동산 Why · 즉, 원상회복의 법적 효력은 있지만 자연적으로 소모됐거나 더러워진 것에 불과하다면 세입자는 원상회복 의무를 할 필요가 없다라는 것 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 전세 원상복구 의무 부동산 Why · 즉, 원상회복의 법적 효력은 있지만 자연적으로 소모됐거나 더러워진 것에 불과하다면 세입자는 원상회복 의무를 할 필요가 없다라는 것 …
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전세 원상복구 의무
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전세 원상복구 의무
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Summary of article content: Articles about 전세 원상복구 의무 원고대리인은 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생긴 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모까지 원상복구를 할 의무가 … …
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전세 원상복구 의무
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전세보증금반환 | 국가법령정보센터 | 판례
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Summary of article content: Articles about 전세보증금반환 | 국가법령정보센터 | 판례 [1] 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시 … …
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판례정보
전세보증금반환
전세보증금반환 | 국가법령정보센터 | 판례
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임대차 기간 만료 후 세입자의 원상복구 의무와 범위는 어디까지인가요?
많은 분들이 전세나 월세로 거주하면서 계약이 끝나게 되는 시점에 집주인이 현 집의 상태를 확인하고 보증금을 돌려주게 됩니다. 그런데 가끔 성격이 깐깐한 임대인을 만나게 된 세입자분들은 말도 안 되는 주장을 하며 상식적으로 납득하기 힘든 수준의 원상복구를 요구하는 임대인을 볼 수 있습니다. 아무래도 금전적인 부분이다 보니 집주인과 세입자 간의 분쟁이 생기면 감정적으로 대하게 되는 경우들이 많습니다. 그렇기 때문에 세입자의 원상복구 범위에 대해서 정확하게 알고 계시다면 이런 상황을 예방해 볼 수 있지 않을까 싶습니다. 임대차 기간 만료 후 원상복구 의무와 범위 판례에는 ‘원상으로 회복시킨다 함은 사회 통념상 통상적인 방법을 사용해 그렇게 된 것인 상태일 때 사용을 개시할 당시보다도 나빠지더라도 그대로 반환시키면 된다’라고 나와 있습니다. 즉 일부러 흠집이나 파손을 내지 않는 한 세월에 따라 당연히 물건이 손상 가기 때문에 이런 부분에 대해서는 세입자가 책임을 굳이 질 필요가 없습니다. 그러나 임대차 계약서를 작성할 때 특약사항에 ‘낙서 금지, 못질 금지’라는 특약사항이 명시되어 있는데 이를 어겼다면 원상복구 의무를 지게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 임대차 계약 시 임차인과 임대인의 원상복구 범위를 상세히 적어두는 것이 나중에 계약기간이 만료가 되었을 때 분쟁이 생기는 것을 막을 수 있을 것입니다. 임대차 계약 시 집 내부에 대해 하나하나 체크하고 기록하는 것은 사실 쉽지 않은 일입니다. 계약기간이 끝나고 문제를 삼으면 얼마든지 문제가 될 수 있습니다. 그래서 계약 당시 사진이나 동영상을 찍어서 보관하면 다툼이 줄어들 수 있겠죠. 주택관리공단에서는 임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준에 따라서 이야기를 하고 있는데요. 핀 그리고 압정 등 작은 구멍의 자국이나 누수 등 중대한 하자로 인해서 벽지가 오염되는 등 세입자의 귀책사유 없이 생긴 것에 대해서는 집주인이 복구 비용을 부담하는 것으로 규정한다는 것입니다. 단, 세입자의 흡연으로 인한 벽지 변색이나 물건을 떨어뜨려 발생한 바닥의 흠집 및 상식을 벗어나는 행위 등은 세입자가 부담해야 합니다. 세입자가 원상복구해야 하는 것도 있지만, 반대로 세입자가 설치한 구조물에 의해 집의 가치가 증가하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 유익비 상환 청구가 가능합니다. 여기서 유익비란 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용으로 아파트 발코니에 새시를 교체하거나 토지개량에 소요되는 비용 등을 예로 들 수 있습니다. 하지만 건물에 채색 유리를 끼우는 등 취미로 장식을 하기 위해 소요되는 비용은 사치비로 유익비와 구별이 된다는 점, 기억해 두시면 좋을 것 같습니다. 세입자가 유익비를 지출했다면 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 지출 금액 또는 증가된 금액 가액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 여기서 세입자가 편의를 위해 시설을 설치한 경우는 유익비로 인정되지 않습니다. 유익비는 임대차 종료 시에 상환청구권이 발생하며 임대목적물의 객관적 가치 증가가 입증이 되어야 합니다. 이는 무엇보다도 집주인과 사전 협의가 되지 않은 경우 반대로 원상복구를 해야 할 수 있으니 꼭 협의 후 진행하시길 바랍니다. 그리고 민법 623조 임대인의 의무에 의하면 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 등 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’라고 명시되어 있습니다. 집주인은 세입자에게 집을 인도한 후에도 세입자가 거주에 필요한 상태를 유지할 의무가 있기 때문에 주요 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 파손, 하자 등에 대한 부분은 집주인이 부담을 해야 합니다. 단 전등, 문고리, 도어록 건전지 교체와 같은 작은 부분은 집주인의 수선의무가 없으므로 세입자가 부담하는 것이 좋습니다. 지금까지 세입자 원상복구 의무와 그 범위에 대해서 알아보았습니다. 시간이 흘러 벽지가 누래지는 현상은 일반적으로 별말 없이 넘어가고, 바닥이 긁히거나 찍힌 부분에 대해서는 생활 흠집으로 넘어가는 경우도 많습니다. 그러나 이런 기준은 어떤 임대인을 만나는지에 따라 탄력적으로 적용되어 정확한 기준이 없습니다. 다만 세입자분들의 경우 시간이 흐르면서 자연스럽게 손상되는 것에 대해선 원상 복구하지 않아도 된다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다.
[변호사가 알려주는 생활법률] 세입자의 원상회복의무 어디까지?사진=픽사베이 건물 세입자가 임대인과 임대차계약을 체결해 거주할 경우 건물 세입자는 쇼파 등 가구를 사용하면서 바닥에 찍힌 자국이 남는다거나 대리석 바닥 일부가 훼손되거나 형광등의 조명시설을 추가 설치해 천정 못 구멍을 만드는 등 임대목적물의 가치를 떨어뜨릴 수 있는 많은 행동을 하게 됩니다. 김영찬 청주 법무법인 주성 변호사 이와 같이 건물 세입자가 임대차목적물을 일부 훼손시킬 경우, 임차인은 무조건 훼손되기 전의 상태로 원상회복할 의무를 부담할까요? 실제 건물 임대인은 임대기간 종료 후 보증금을 반환해주면서 시설수리비, 입주청소비, 바닥찍힘 등으로 인한 장판 교체비, 벽에 박은 못 구멍 수선비 등의 명목으로 보증금에서 일부 금액을 일방적으로 공제한 후 나머지 금액만 돌려주는 경우도 많습니다. 이 문제에 관하여 법원의 판례는 ① 사람이 건물을 사용하는 이상 불가피하게 건물의 가치는 훼손될 수밖에 없고, 그러한 가치 훼손은 사람이 건물을 사용하지 않더라도 자연적으로 이루어진다. ② 임대인은 이러한 통상적인 사용에 기한 마모·훼손 부분까지도 반영하여 세입자로부터 차임 및 관리비를 받는 것이다. ③ 따라서 ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과한다’는 사정을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자는 통상적인 사용에 따라 마모·훼손된 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조)라는 입장을 취하고 있습니다. 판례의 사안들을 참고해 보면 ① 임대기간 중 벽면과 천정에 발생한 약간의 스크래치가 생긴 경우 ② 가구나 가전의 위치를 이동시키거나 이를 사용하던 중에 바닥 패임이 발생한 경우 ③ 형광등 등의 필수조명시설을 설치하면서 천정에 구멍이 뚫린 경우 ④ 벽면에 필수 사용시설을 설치하였다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우 ⑤ 시설이 이미 도색이 벗겨진 상태일 때 시간의 경과에 따라 도색이 추가로 벗겨진 경우 ⑥ 벽에 이미 물건 등을 걸기 위하여 사용된 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 범위 내에서 추가적으로 못 구멍을 만든 경우 등은 세입자가 원상회복의무를 부담하지 않을 것으로 생각됩니다. 반면 ① 대리석 주방 바닥을 상당 부분 깨뜨리는 바람에 상당한 비용을 들여 대리석을 철거 후 다시 깔아야 하는 경우 ② 벽에 전혀 못 구멍이 없는데 임대인의 동의 없이 못을 여러 개 박은 경우 ③ 임대목적물에 포함된 분쇄기를 사용하다가 수선이 어려울 정도로 고장나게 한 경우 ④ 해당 건물이 감당하기 어려운 무게나 크기의 조명을 천정에 추가로 설치하였다가 천정 타일이 파손되거나 천정이 내려앉은 경우 등은 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과했다고 보아 세입자가 원상회복의무를 부담할 것으로 생각됩니다. 다만 실제 사건에서는 해당 건물의 구조, 내용연한, 내부시설상태, 임대차계약의 구체적인 내용, 가치훼손의 유형과 정도 등의 사정을 종합한 후 세입자의 원상회복의무가 있는지 여부를 개별적으로 판단하게 될 것입니다. 저작권자 © 굿모닝충청 무단전재 및 재배포 금지
임대차 종료 시 원상회복의무, ‘이것’만 기억하세요
김다희 변호사 (법무법인 지온) [email protected] [편집자주] 본란에서는 임대차 종료 시 원상회복의무에 대한 김다희 변호사의 기고를 게재한다. 공단 등 국가기관, 의료기관 및 대형제약사의 송무 및 자문 업무를 다수 수행해온 김다희 변호사는 현재 강남 소재 법무법인 지온에재직하고 있다. “임대차 종료 시 전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복해야 하나요?” 안녕하세요, 대형로펌 출신 민사 전문 변호사 김다희입니다. 임대차 종료를 앞두고 임대차 원상회복의무와 관련한 분쟁 상황에 놓여계신가요? 지금 이 글을 읽고 계시다면 임대인과의 분쟁 상황 속에서 그 해결책을 찾고자 애쓰고 계신 원장님들이리란 생각이 듭니다. 저도 평소 한의원 임대차 원상회복의무와 관련한 상담을 많이 진행하는데요. 오늘은 많이들 궁금해 하시는 임대차 종료 시의 원상회복의무의 범위와 관련하여 쉽게 말씀드리도록 하겠습니다. —————————————————————————– 민법은 사용대차의 차주가 목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 규정하고 있고, 이를 임대차에 준용하고 있습니다(민법 제654조, 제615조). —————————————————————————– 즉, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 그렇다면 원상회복의 내용과 범위는 어떠할까요? 1. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무의 내용 및 범위와 관련한 약정이 있을 경우 그에 의합니다. 임대차가 종료된 때 임차목적물의 원상회복의 내용과 범위에 관하여 당사자 사이에 구체적, 개별적인 약정이 있는 경우에는 그에 의합니다. 2. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무와 관련한 별다른 약정이 없는 경우, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다. (1) 대법원은 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판시하고 있습니다. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부 시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). (2) 다만 대법원은 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다고 판시하면서, 이전 임차인으로부터 영업을 양수하여 운영하고 임대차계약서에 임대차 종료 시 그 원상회복의무를 정한 사안의 경우에는 설사 비용상황청구권을 포기한 사정이 있다고 할지라도 그와 같은 사정만으로 영업 양수한 시설의 원상회복의무를 면제하기로 하였다고 보기는 어렵다고 보아 전 임차인이 설치한 시설이라도 현 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판시하였습니다. 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). (1) 판례와 (2) 판례는 서로 상반되는 것이 아닙니다. (2) 판례는 영업을 양수하여 운영한 사정 및 임대차계약서에 임대차 종료 시의 원상회복의무에 관하여 정한 점을 고려하여 구체적, 개별적으로 원상회복의무의 내용과 범위에 관해 판단한 것일 뿐이지요. 3. 권리금 지급 사실만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복 비용을 당연히 현 임차인에게 청구할 수는 없을 것으로 생각됩니다. 최근 하급심 판결 중 “전 임차인으로부터 비품, 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품, 시설 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전 임차인의 비품, 시설의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다.”고 판시한 사례 등이 있습니다(서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507판결). 위 판례 등을 근거로 권리금 지급 사실이 있다면 무조건적으로 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무가 현 임차인에게 있는 것처럼 오인되는 경우가 있는 것 같은데요. 하지만 권리금 지급 사실 하나만을 가지고 현 임차인이 무조건적으로 전 임차인이 시설한 부분에 대해서까지 원상회복 의무를 부담한다고 할 수는 없습니다. 위 하급심 판례에서도 권리급 지급 사실 뿐 아니라 원피고가 작성한 임대차계약서에 전 임차인이 설치한 시설 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화 되어 있는 점 등을 고려하였다는 점을 기억하셔야 합니다. 즉, 결국 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 것이지요. 따라서 권리금을 지급한 사실 하나만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무를 현 임차인에게 지우는 것은 부당하다고 생각됩니다. 지금까지 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 살펴봤는데요. 꼭 기억하셔야 할 점 하나가 있습니다. 임대차 계약시 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 구체적이고도 명시적인 약정을 남겨 놓는 것이 향후 분쟁을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법이라는 것입니다. 부디 한의원 운영을 위한 임대차 계약 시, 원상회복의무의 내용과 범위에 관한 구체적인 약정을 남겨 놓으셔서 분쟁의 가능성을 최소화하시기를 바랍니다.
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세입자 큰 흠결 없으면 집 안빼고, 나갈땐 ‘원상회복 의무’ 엄격히
○ 공급 적은 도심에선 전입 조건 까다로워질 우려
○ 세입자 주거 안정은 장점
○ 집주인-세입자 분쟁 막을 실효적 방안 절실
전문가들은 제도 정착이 될 때까지 사회적 비용을 낮추기 위해 분쟁 조정의 실효성을 높일 후속 조치가 필요하다고 입을 모은다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “앞으로 급증할 수밖에 없는 임대차 관련 분쟁들을 별다른 권한이 없는 조정위원회에서 해결하기에는 한계가 있다”고 말했다.
정순구 기자 [email protected] / 도쿄=박형준 / 뉴욕=유재동 특파원
서울 강동구 암사동 전용면적 84m²짜리 아파트에 전세로 살고 있는 김모 씨(64)는 올해 10월 계약 만료를 앞두고 계약갱신요구권을 행사하려다 포기했다. 개인 사정상 내년 2월까지 더 살 계획이었는데 집주인이 “10월까지 비워주지 않으면 집 상태를 원래대로 돌리는 데 들어가는 각종 비용을 모두 따져 전세보증금에서 차감하겠다”고 통보했다. 그는 “소송 걸면 승소는 하겠지만 신경 쓸 게 너무 많지 않냐”며 “단기 임대를 알아보는 중”이라고 씁쓸해했다.전월세상한제와 계약갱신요구권 등을 규정한 임대차 2법이 전격 시행되면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 잦아질 것이라는 우려가 커지고 있다. 일찍이 임대시장 규제를 도입한 미국, 유럽, 일본 등에선 이런 혼란을 줄이기 위한 제도적 기반을 마련하고 있다.임대차 2법으로 세입자들은 그동안 집주인과 ‘협의’해 결정하던 재계약 여부와 임차료를 법으로 보장받게 됐다. 그러나 급작스러운 법 시행으로 집주인과 세입자 모두 그동안 거래 관행을 따르기보다는 ‘법대로 하자’며 날을 세우고 있다.해외 사례에 비춰 보면 집주인들은 세입자를 들일 때 검증을 강화할 가능성이 크다. 임대료를 규제하는 미국 일부 주에서 세입자는 집주인에게 ‘임차 지원서(rental application)’를 제출해야 한다. 법적 의무는 아니지만 집주인이 요구하면 은행 잔액 등을 증빙해야 한다. 또 흡연이나 범죄 사실이 알려지면 퇴거하겠다는 내용 등을 계약서에 담기도 한다. 미리 약속한 조건과 다르게 생활하면 나가야 한다는 뜻이다. 계약서가 책 한 권 분량만큼 두꺼워지는 경우도 종종 있다. 한국에서도 임대차 계약 시 반려동물 관련 규약을 강화하거나 흡연이나 못질 금지처럼 세입자에게 불리한 조건을 특약으로 내거는 경우가 늘 것으로 보인다.임대료 인상에 제동이 걸린 집주인은 비용 최소화를 위해 각종 수리비 등을 세입자한테 전가할 수도 있다. 세입자가 이사 나갈 때 원래 상태로 돌려놓아야 하는 ‘원상회복’ 의무를 엄격하게 적용해 일상적인 흠집, 파손까지 수리비를 청구할 수 있다는 것이다.실제 일본이 그렇다. 집주인은 정당한 사유 없이 세입자를 내보낼 수 없다. 그 대신 입주 시 통상 2개월 치 월세를 보증금으로 내는데 이사 가기 전 집주인이 집 상태를 확인하고 복구비, 청소비를 뺀 뒤 돌려준다. 통상 바닥만 긁혀도 약 5만 엔(약 57만 원)을 청구한다.일각에선 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인들이 집의 보존상태 관리를 소홀히 해 주거 품질이 떨어질 것이라는 우려가 나온다. 임대 수요가 공급보다 많은 도심일수록 이런 우려가 현실로 나타날 공산이 크다. 1974년부터 임대료를 규제한 미국 뉴욕주에서는 도심 ‘슬럼화’가 심해졌다. 뉴욕 맨해튼 북부의 할렘 지역이 대표적이다.반면 세입자는 높은 거래 ‘문턱’만 넘으면 주거 안정을 보장받을 수 있다. 프랑스 파리 시민 에밀리(가명) 씨는 최근 자신의 집에 사는 세입자를 계약 만료 기간 전에 내보내는 조건으로 보증금과 별도로 6개월 치 월세를 현금으로 줬다. 프랑스에서 집주인은 계약 만료 6개월 전까지 집을 비워달라는 통보를 해야 한다. 아들의 결혼으로 신혼집이 필요해 계약 만료를 한 달 앞두고 세입자에게 “집을 빼 달라”고 부탁하자 세입자가 현금 보상을 요구했다. 한국보다 세입자를 강하게 보호하고 있기에 가능한 일이다. 집주인은 최소 3년은 거주를 보장해야 하고, 큰 흠결이 없으면 함부로 나가라고 하지 못한다.임대차 규제가 있는 미국의 일부 주에선 정당한 사유로 세입자를 내보내려고 할 때에도 집주인은 담당 행정기관의 승인을 받아야 한다. 임의로 세입자를 내쫓아 생기는 갈등을 사전에 막기 위한 취지다. 일본에선 ‘관리회사’가 이런 역할을 대신한다. 관리회사는 세입자 모집, 관리, 퇴거 절차를 맡는데, 파손 책임이 누구에게 있는지를 판단하고 조율한다. 애초에 집주인과 세입자가 ‘누가 수리해야 하느냐’를 놓고 다툼을 벌일 일이 없는 셈이다. 상당수 집주인은 월세 수입의 5∼10%를 관리회사에 낸다.반면 한국에서는 현재 전월세 분쟁 해결이 쉽지 않다. 지난해 말 세 들어 사는 집의 보일러 고장으로 집주인과 수리비 관련 갈등을 겪었던 이모 씨(38)는 “조정위원회에 조정을 신청했지만, 집주인이 조정할 의사가 없다고 통지해 신청이 각하됐다”며 “민사소송밖에 답이 없다고 해서 결국 내 돈을 주고 수리했다”고 말했다.정부는 개정된 주택임대차보호법에서 기존 대한법률구조공단 산하에 마련된 주택임대차분쟁조정위원회의 기능을 2∼3개월 후부터 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원에 나누기로 했지만, 실효성이 떨어진다는 지적이 많다. 세입자가 집주인과의 임대차 갈등으로 조정위원회에 도움을 요청해도 집주인의 동의가 없으면 조정 접수 자체가 이뤄지지 않기 때문이다.
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