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일등부동산 뉴스타 부동산 에드워드 오입니다.
미국에서 내 집마련하기 고민이신분들! 꼭 보세요.
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미국 생애 첫 주택 구매 가이드 – 은퇴덕후 EunDuk
미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점 …
Source: www.eunduk.com
Date Published: 2/18/2021
View: 4476
‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 …
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Source: lovelyrally.tistory.com
Date Published: 10/1/2021
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Top 5 미국 첫 주택 구입자 혜택 2021 The 10 Detailed Answer
‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 알려 드립니다.’ 미국 집융자를 받는 경우. Article author: lovelyrally.tistory.
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Date Published: 8/22/2022
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첫 주택 구입자 지원 프로그램 풍성 – 미주중앙일보
3% 다운페이 모기지 대출 다양해져 연방정부 기관별 상품 혜택 ‘최강’ 가주 주택금융국(CalHFA) 살펴야 첫 주택 구매자 프로그램과 그랜트는 집을 …
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Date Published: 3/2/2021
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캘리포니아, 첫 주택구입자 다운페이 10%까지 무상 지원
캘리포니아가 첫 주택 구입자에게 주택가격의 10%까지 다운페이먼트를 무상 … 캘리포니아 부동산협회의 주택구입가능 인덱스 (HAI)를 보면 2021년 4 …
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Date Published: 1/2/2022
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첫 주택 구입자 혜택 정리 | Best Condos for You
by Jeff Jo | Feb 4, 2021 | 부동산 정보, 유용한 정보 … 전 세계 어느곳에든 한번도 주택을 소유 한적이 없는 주택 구입자는 Land Transfer Tax를 환급 받을수 있다 …
Source: bestcondos4u.com
Date Published: 11/5/2021
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[모기지]생애 첫 주택구입자를 위한 FHA론의 모든것
FHA론은 주택 구입에 관심이 조금이라도 있다면 누구나 알 정도로 그 혜택과 지원범위가 상당히 광범위한 정부지원의 홈모기지 대출 프로그램입니다.
Source: www.itechkorea.com
Date Published: 12/5/2022
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주제에 대한 기사 평가 미국 첫 주택 구입자 혜택 2021
- Author: 미쿡채널 (MeCook Channel)_집 잘 사주는 누나
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- Date Published: 2021. 12. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=rn8dai849LM
미국 생애 첫 주택 구매 가이드
생애 첫 주택 구매자(First time home buyer)란?
미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다.
내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는?
첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지 알아본다.
다운 페이먼트를 얼마나 할까?
다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다.
타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다.
사전 융자 승인(Pre-approval letter)
자격 있는 모기지 종류를 알고, 다운페이 금액을 결정했으면, 다음으로 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받는다. 사전 융자 승인을 받아야 융자 금액을 알 수 있고, 융자 금액을 알아야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문이다.
사전 융자 승인은 은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등으로부터 받을 수 있다. 렌더는 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 자격이 되면 사전 융자 승인을 해 준다.
원하는 집을 찾아 구매 계약
사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받은 후에 원하는 집을 찾아 구매 계약을 한다. 사전 융자 승인이 있으면 부동산 에이전트는 물론이고, 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 셀러에게 준비된 모습(serious buyer)을 보여줄 수 있다.
모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑
구매 계약서(purchase agreement)를 렌더에게 보내고, 렌더에게 Loan Estimate를 받는다. Loan Estimate에는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 및 모기지 비용에 대해서 자세히 나온다.
모기지 쇼핑할 때는 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받아보고, 결정하는 것이 좋다. 이렇게 각 타입의 모기지 업체로 부터 받은 Loan Estimate를 비교해 가장 좋은 조건의 모기지를 선택한다.
The underwriting process
렌더를 선택해서 론을 진행하면 클로징까지 보통 30 ~ 45일 걸린다. 이 기간에 렌더는 신용점수, 소득, 자산 등을 검증하여 론 승인 여부를 결정한다.
론 오피서(Loan Officer)와 융자 신청을 하고, 론 프로세서(Loan Processor)와 문서들을 검증하고, 언더라이터(Underwriter)가 최종적으로 승인을 한다. 이 과정은 복잡하고, 문제가 발생 시 누가 누구에게 무엇을 기다리고 있는지 명확하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 많이 발생한다.
하지만 모기지 브로커를 통해서 융자를 신청하면 브로커가 모든 과정을 모니터링 하면서 문제 발생 시 즉시 대처할 수 있어서 편리하다. 브로커는 클로징해야만 렌더로부터 커미션 받으므로 클로징하기 위해 최선을 다할 것이기 때문이다.
Home Appraisal
Home Appraisal은 주택의 가치를 평가하는 것이다. 랜더가 오더하지만 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유한다. Appraisal 결과는 구매 가격 이상으로 나와야 좋다. 왜냐하면 랜더가 구매가격과 Appraisal 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이다.
참고로, appraisal report 비용을 지불했더라도 렌더가 마음에 들지 않으면 새로운 렌더와 론을 진행해도 된다. 새로운 렌더와 론을 진행할 때는 Home Appraisal을 새로 할 필요 없이 기존의 appraisal report를 사용하면 된다.
Final approval and closing
렌더가 론을 최종 승인하면 클로징 3일 전에 클로징 문서(Closing Disclosure)를 받는다. 클로징 문서와 Loan Estimate를 비교해 보고, 모든 내용을 확인한다. 모든 내용이 정확하고, 이상이 없으면 클로징 날에 모든 문서에 사인하고, 클로징한다.
모기지 관련 글들
‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 알려 드립니다.’ 미국 집융자를 받는 경우
“Q. 미국에서 내 집 마련
어떻게 할까요? ”
+
미국이든 한국이든
나의 집 마련,
내 집은 많은 안정감을 주는
장점이 있습니다.
“그럼므로, 미국에서 내 집 마련 절차를 자세히 알려 드리겠습니다. ”
미국에서는 신용점수와 다운페이먼트가 있으면, 한국보다 쉽게 대출을 얻어 집을 구입하는데 어렵지 않습니다. 그럼, 경험으로 바탕으로 차근차근 설명해 드리겠습니다.
미국 주택 구입은 처음 시작하는 사람에게 어려울 수 있습니다. 한국과 매우 다른 단계를 가지고 있어서, 미리 공부하고 준비하는 것이 도움이 많이 됩니다. 미국 부동산도 한국과 마찬가지로 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 한국에서는 투자 목적으로 주택을 구입하는데, 미국은 실거주를 위해서 집을 많이 구입합니다.
★프롤로그
‘주택 구입은 여전히 아메리칸 드림입니다’. 왜냐면, 아직도 전 세계인들은 내 집 마련이 어려운 곳도 많습니다. 처음 주택을 구입하는 사람들은 실제로 부동산 시장에 새로 진입하는 사람들이, 미리 알고 있으면 도움이 됩니다.
주택 소유로 집주인이 되는 것을 즐길 수 있습니다. 또한 집을 사는 것도 좋은 투자 가 될 수 있습니다. 큰 그림의 주택 소유 목표로 은퇴 후까지 재정을 받을 수 있는 올바른 방향으로 나아갈 수 있습니다.
구매 과정을 간략하게 설명하여 구매를 최대한 활용할 수 있도록 구매하기 전에 고려해야 할 사항과 구매 과정 자체에서 기대할 수 있는 것과 첫 주택 구매 후 삶을 더 쉽게 만드는 팁에 대한 요약해 보겠습니다.
★미국 주택 준비 과정
미국 주택구입은 1~2년 전부터 미리 준비하는 것 이 좋습니다. 크레디트 쌓기 720 이상 점수와 20% 이상 다운페이먼트가 필요합니다. 세금과 인컴 준비, 가능한 모기지론을 웹사이트로 가름해 볼 수 있습니다.
최근에는 팬데믹으로 집에서 사는 기간이 길어져서, 많은 사람들이 주택에 살기를 원하는 등 집값이 작년 올해 계속 상승했고, 앞으로도 상승할 예정이라고 하며, 웃돈을 주며 거래하고 있습니다. 미국에서 집을 살 때, 제일 중요한 것은 안전한 동네, 학군 좋은 동네를 선정해야 됩니다.
위험한 곳은 집값도 싸지만, 매우 살기에 위험합니다. 학군 좋은 곳은 나중에 집도 잘 팔 수 있습니다. 또한, 홍수는 잘 나는 지역은 아닌지, 사진 지식이나 조사를 해도 좋습니다. 나무집이기 때문에 집에 홍수 피해는 매우 크고, 집 보험료도 매우 비쌉니다.
또한 금리가 팬데믹 기간 낮아서, 집을 구입하기 위한 성수기가 되었습니다. Zillow나 다른 웹사이트를 보며, 계속 관찰합니다.
★미국 첫 집 구매자 혜택
미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에서 정의한 최초 주택 구매자는 주정부 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 찾기를 시작하기 전에 필요에 맞는 거주지 유형, 감당할 수 있는 금액, 확보할 수 있는 자금, 검색을 수행하는 데 도움을 줄 사람을 고려할 수 있습니다.
주택 구입에는 부동산 찾기, 융자 확보, 제안하기, 주택 점검받기, 구매 완료하기가 포함됩니다. 일단 주택구입을 결심하면 집을 유지하고 저축을 계속하는 것이 중요합니다. 돈은 예상보다 훨씬 많을 수 있습니다.
★ 주택 가지면 장점 은퇴 자금 마련을 위해 주택 매각이나 론을 받을 수 있음
주택을 소유하고 있더라도 매년 퇴직금을 최대한으로 저축하기 위해 최선을 다해야 합니다. 주택 거품 동안 일부 사람들이 벌었던 재산을 관찰한 사람이라면 주택을 은퇴 후 부의 원천으로 보고 싶다면 모기지론을 갚고 나면 매달 납입한 돈을 은퇴 후 생활비와 의료비를 마련하는 수단으로 쓸 수 있어 퇴직자들은 더 내 집을 유지합니다.
★미국 첫 주택 구입자 이점
최초 구매자는 일반적인 최소 계약금, 이상적으로는 기존 대출 구매 가격의 20%이 없거나 회원인 경우 주 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 이용할 수 있습니다. 그리고 초보자가 아니더라도 최초 구매자 자격이 있을 수 있습니다.
미국 주택 및 도시 개발부 (HUD)에 따르면 최초 주택 구매자는 다음 조건 중 하나를 충족하는 사람입니다. 3년 동안 주된 거주지를 소유하지 아니한 개인, 해당되는 사람은 집을 소유하고 있지만 배우자가 소유하지 않은 경우 첫 주택 구입자로 함께 집을 구입할 수 있습니다.
결혼하면서 전 배우자가 있는 집만 소유한 편부모, 배우자와만 소유한 실향 주부, 해당 규정에 따라 영구 재단에 영구적으로 고정되지 않은 주요 거주지를 소유한 개인과 주, 지역 또는 모델 건축 법규를 준수하지 않고 영구 구조물 건설 비용보다 적은 비용으로 준수할 수 없는 부동산만 소유한 개인이라고 합니다.
★첫 주택 구입을 위한 팁, 집 구입 고려해야 할 6가지 사항
집 구입 장기 목표가 무엇이고 주택 소유가 그 목표에 어떻게 부합하는지 결정하는 것입니다.
1. 재정 상태를 점검합니다.
집 살분의 재정 상태를 진지하게 살펴보아야 합니다. 주택 구입 및 지속적인 지출에 대한 준비가 필요합니다.
저축을 분석해 봅니다. 3개월에서 6개월치 생활비로 비상 저축 계좌가 생기기도 전에 주택 구입을 고려합니다. 집을 살 때 계약금과 클로징 비용을 포함하여 상당한 초기 비용이 발생합니다. 그 비용뿐만 아니라 비상 자금을 위해 모아둔 돈도 필요합니다. 대출 기관은 이를 요구할 것입니다.
가장 큰 문제 중 하나는 인플레이션을 따라잡을 수 있도록 여전히 수익을 제공하는 접근 가능하고 비교적 안전한 차량에 저축을 유지하는 것입니다.
매월 지출하는 금액과 지출 금액을 정확히 알아야 합니다. 공과금, 음식, 자동차 정비 및 지불, 학자금 빚, 의복, 어린이 활동, 오락, 퇴직 저축, 정기 저축 및 기타 항목 등 모든 것을 고려합니다.
신용을 확인해야 합니다. 일반적으로 주택 융자를 받으려면 신용이 좋고, 720점 이상 청구서를 제때 납부한 이력이 있어야 하며, 소득 대비 최대 부채 비율(DTI) 이 43% 여야 합니다.
요즘 대출 기관은 일반적으로 주택 비용(원금, 이자, 세금 및 주택 소유자 보험)을 대출자의 월 총소득의 약 30%로 제한하는 것을 선호하지만 이 수치는 지역 부동산 시장에 따라 크게 다를 수 있다고 합니다.
2.어떤 유형의 집이 필요에 가장 잘 맞습니까?
주거용 부동산을 구입할 때 선택할 수 있는 옵션은 다양합니다. 전통적인 단독 주택, 듀플렉스, 타운하우스, 콘도미니엄 , 협동조합 또는 2-4개 유닛이 있는 다가구 건물입니다.
각 옵션에는 주택 소유 목표에 따라 장단점이 있으므로 이러한 목표를 달성하는 데 도움이 될 부동산 유형을 신중히 결정해야 합니다.
미국에서는 잔디밭과 주창장이 있는 싱글 주택을 선호합니다.
3. 집에 구체적인 요구사항을 정리합니다.
이 목록에서 약간의 유연성을 유지하는 것이 좋지만, 아마도 인생에서 가장 큰 구매를 하고 있을 것이며, 집 구매를 필요에 최대한 가깝게 맞추게 집 크기와 학군, 이웃과 같은 기본적인 욕구부터 욕실 배치, 내구성 있는 가전제품이 비치된 주방과 같은 작은 세부 사항까지 포함해야 합니다.
부동산 웹사이트를 조회하면 가장 중요한 이 부분을 서치 할 수 있고 부동산의 가격과 가용성을 파악하는 데 도움이 됩니다.
4. 얼마의 은행 융자, 모기지 자격이 됩니까?
집을 보기 시작하기 전에 대출 기관 이 첫 주택을 구입하는 데 얼마를 줄 것인지를 파악하는 것이 중요합니다. 만약 $300,000 주택을 살 수 있다고 생각할 수도 있지만 대출 기관은 다른 부채 금액, 월 소득 및 현재 직장에서 근무한 기간과 같은 요소를 기반으로$200,000만 있으면 충분하다고 생각할 수 있습니다.
또한 부동산 비용 추가 비용을 얼마를 지출할 수 있는지 명확하게 계산하는 것이 좋습니다. 부동산 중개인은 보통 집을 파는 사람이 제공합니다.
확실히 받을 수 있도록, 사전 승인을 가정에 제안을 배치하기 전에 프리 승인을 받는 것이 좋습니다. 하지만 대출을 많은 경우에 판매자는 모기지 사전 승인이 수반되지 않는 제안을 받아들이지 않을 수도 있다고 합니다.
미리 모기지를 신청해 보고, 필요한 서류를 작성하면 됩니다. 대출 기관을 찾아보고 모기지 계산기나 Zillow검색과 같은 도구를 사용하여 이자율과 수수료를 비교하는 것이 좋습니다.
5. 실제로 살 수 있는 집은의 비용은 얼마입니까?
은행은 당신이 정말로 지불하고 싶은 것보다 더 많은 집을 대출해 줄 것입니다. 은행에서 $300,000를 빌려준다고 해서 실제로 그렇게 많이 빌려야 한다는 의미는 아닙니다. 많은 첫 주택 구입자들이 이러한 실수를 저지르고 의류, 유틸리티, 휴가, 오락, 심지어 음식과 같은 기타 비용을 충당하기 위해 월 모기지 상환액을 지불할 수 있어야 합니다. 그러므로 너무 많은 대출을 안 받아도 됩니다.
실제로 대출을 얼마나 받을지 결정할 때 월 지불액뿐만 아니라 집의 총비용을 살펴보고, 선택한 지역의 재산세가 얼마 되는지, 주택 소유자 보험 비용이 얼마인지, 집을 유지하거나 개선하는 데 지출할 것으로 예상되는 비용, 홈 오네 오셔시에이션 연간 비용이 얼마인지 고려하십시오.
6. 집을 찾는 데 도움을 주고 구매 과정을 안내해 줄 리얼터, 부동산 업자를 정합니다.
미국 부동산 에이전트는 당신이 다음 해당 주택을 볼 수 만나 요구 사항을 충족하고 가격 범위에 있는 가정 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다. 반드시, 부동산 중개 업자를 사용하는 것이 좋습니다. 대부분 아시는 분의 소개 리얼터로 구하셔도 되고, 지역 부동산에 가셔서 정하셔도 됩니다. 대부분 미국인 리얼터가 친절하지만, 마음에 안 들면 바꿀 수도 있습니다. 영어가 되시면, 미국인 리얼터가 더 좋고, 신용이 갑니다.
구매할 집을 선택하면 이 리얼터가 제안서 작성, 대출받기, 서류 작성을 포함하여 전체 구매 과정을 협상하는 데 도움을 줍니다. 미국에서 혼자 집을 사기는 가족 서류와 은행 대출 등 하기 힘듭니다.
또한 좋은 부동산 중개인의 전문 지식은 프로세스 중에 발생할 수 있는 모든 함정으로부터 귀하를 보호할 수 있습니다. 대부분의 에이전트는 판매자의 수익금에서 지급되는 수수료를 받습니다. 보통 판매자의 6% 정도라고 합니다.
★미국 주택 구입자를 위한 크레딧과 집 구매 과정
미국 주택 구입 자세한 과정을 살펴보겠습니다. 대체로 은행 융자와 집 구입 서류 과정이 매우 복잡하기도 합니다.
예산이 부족하다면 감당할 수 있는 곳으로 이사하는 하십시오. 집이 위치 및 크기와 같이 변경하기 어려운 큰 요소 측면에서 귀하의 요구 사항을 충족하는 경우 물리적 결함이 귀하를 외면하지 말고, 재정에 맞는 주택을 집을 찾아야 합니다.
Zillow에서 필터로 조회합니다.
1. 집 찾기, 오픈하우스나 웹사이트를 이용
미국 부동산 에이전트를 사용을 포함하여, 시장에 주택을 찾는 모든 사용 가능한 옵션을 활용해야 합니다. 온라인 명부 작성하여 찾고, 가까운 곳이라면 동네 주위에 운전 관심 있는 매도 징후 검색한다. 친구, 가족 및 비즈니스 연락처와 함께 감정과 조언을 얻습니다.
먼저 어떤 집을 살지 결정합니다. 미국의 집은 싱글 하우스, 타운하우스, 콘도로 구분됩니다. 미국에서는 대부분 사생활이 보장된 싱글 하우스를 선호합니다. 싱글하우스는 대부분 넓은 차고와 앞뜰 뒤뜰이 있어서 좋습니다.
진지하게 집을 구하고 나면 에이전트 없이 오픈 하우스에 들어가지 않는 게 좋다고 합니다. Zillow, Redfin, Realtor, Trulia 등을 웹사이트를 먼저 보고, 집을 몇 개 결정 후 리얼터에게 연결해서 보는 것이 가장 빠른 방법입니다.
2. 집 구입을 위한 자금 확보
주택을 처음 구입하는 사람들은 주택 구입에 도움이 되는 다양한 옵션을 선택할 수 있습니다. 은행에 FHA(Federal Housing Authority)가 지원하는 모기지와 특히 초보자를 대상으로 하는 모기지 등 모든 구매자가 이용할 수 있는 옵션이 있습니다.
많은 최초 주택 구입자 프로그램은 최소 3%에서 5%(표준 20% 대비)의 최저 계약금을 제공하며 일부는 계약금이 전혀 필요하지 않습니다.
일리노이, 오하이오, 워싱턴을 포함한 많은 주에서는 자격을 갖춘 첫 주택 구입자를 위해 계약금 및 마감 비용뿐만 아니라 재산을 재건하거나 개선하는 비용으로 재정 지원을 제공합니다. 일반적으로 이러한 프로그램의 자격은 소득에 따라 결정되며, 종종 부동산 구매 가격 규모에 따라 결정됩니다. 아메리카 원주민 옵션도 있습니다.
하지만, 한국인의 경우는 미리 돈을 통장에 3달 전 받아서, 입금하는 것이 좋습니다. 왜냐면 은행 Statement를 2~3달치 내야 되기 때문입니다. 모든 금융이 투명한함을 증명해야 합니다.
사전 승인을 구하거나 모기지를 찾을 때 현재 금융 기관에 대한 충성도에 얽매이지 마십시오. 한 가지 유형의 대출만 받을 자격이 있더라도 주변을 둘러보십시오. 수수료는 놀라울 정도로 다양하다고 합니다.
대출 기관을 결정하고 신청하면 대출 기관은 제공된 모든 재무 정보(신용 점수 확인, 고용 정보 확인, DTI 계산 등)를 확인합니다. 대출기관은 일정 금액만큼 차용인을 사전 승인할 수 있습니다. 모기지에 대해 사전 승인을 받았더라도 자동차 구입 자금 조달과 같이 신용 점수를 변경하기 위해 무언가를 하면 마지막 순간에 대출이 중단될 수 있습니다.
일부 당국은 또한 백업 대출 기관을 가질 것을 권장합니다. 대출 자격이 있다고 해서 결국 대출 자금이 조달된다는 보장은 없습니다. 인수 지침이 바뀔 수 있고, 대출 기관의 위험 분석이 바뀔 수 있으며, 투자자 시장이 바뀔 수 있습니다.
고객은 대출 및 에스크로 문서에 서명할 수 있으며, 대출이 종료되기 24~48시간 전에 대출 기관이 대출 프로그램에 대한 자금 지원을 동결했다는 통지를 받을 수 있습니다. 이미 모기지 자격을 부여한 두 번째 대출 기관을 보유하면 일정에 가깝게 또는 일정에 가깝게 프로세스를 유지할 수 있는 다른 방법을 얻을 수 있습니다.
또한 대출 심사기간에 차량 구입이나, 다른 대출을 가능하면 안 받는 것이 좋습니다. 왜냐면 대출 심사에 거절될 수도 있습니다.
3. 제안하기, 오퍼 offer 하기
마음에 드는 집이 있으면, 리얼터와 함께 오퍼를 넣습니다. 하지만 경쟁이 치열한 곳은 10번씩 오퍼를 넣어도 떨어지는 경우도 있다고 합니다. 정말 마음에 드는 집에 오퍼를 제출하고 나면 수락될 때까지 가슴이 두근거립니다. 그러다 오퍼가 수락되었다는 소식이 전해지면 마치 입시에 성공한 것 같은 기분이 들기도 했습니다. 보통 오퍼가 2~4번 되기도 합니다. 괜찮은 집은 빨리 나갑니다. 마음에 들면, 더 돈을 주고라고 구입하는 게 좋습니다.
부동산 중개인은 원하는 조건과 함께 주택에 얼마나 많은 돈을 제공할 것인지 결정하는 데 도움을 줄 것입니다. 그러면 귀하의 대리인이 판매자의 대리인에게 제안을 제시할 것입니다. 판매자는 제안을 수락하거나 반대 제안을 발행합니다. 그런 다음 수락하거나 거래에 도달하거나 종료라고 결정할 때까지 앞뒤로 계속 제안할 수 있습니다.
합의에 도달하면 선의의 예금을 하고 그 프로세스는 에스크로로 전환됩니다. 에스크로는 검사할 때 심각한 문제가 발견되지 않는 한 판매자가 귀하가 구매할 것이라는 계약상 기대와 함께 집을 시장에서 빼는 짧은 기간(대개 약 30일)입니다.
마음이 드는 집이 결정되면 판매
자 에게 계약금 Eanest Money와 함께 오퍼 합니다. 계약금액의 제한은 없어서 수백 불도 가능한데 보통 주택 가격의 1%-5% 정도입니다. 이때 중개인이 오퍼와 관련된 계약서류를 준비합니다.
4. 집을 점검, 주택 실사, 홈 인스펙션, home inspection
구입하려는 주택이 흠집이 없어 보이더라도 숙련된 전문가가 잠재적인 새 주택의 품질, 안전 및 전반적인 상태에 대한 주택 검사를 수행하도록 합니다. 돈 구덩이에 갇히거나 예상치 못한 수리를 많이 수행해야 하는 두통에 시달리고 싶지는 않으면, 판매자가 공개하지 않았다 심각한 결함을 보여, 당신은 일반적으로 당신의 제안을 철회하고 예금 등을 얻을 수 있습니다. 또는 판매자에게 수리를 요청하거나 판매 가격을 할인하도록 협상할 수 있습니다.
오퍼가 수락되자마자 홈 인스펙션을 예약합니다. 인스펙션 업체도 리얼터께서 추천한 곳 중에서 대부분 결정했습니다. 인스펙션 비용은 대략 600~700달러 정도 나왔는데, 가격이 오르는 것 같습니다. 전문가의 실사를 통해서 집의 전체적으로 검사합니다.
집지만, 주차공간, 내무 공간, 에어컨 시설, 비용은 수백불이며, 구매자가 부담합니다. 집 문제가 발견되면 주택 가격 재협상 또는 계약취소와 집에 문제가 있으면, 집 가격을 낮출 수 있습니다. 이때 오퍼 서류에 가격 변동 내용을 추가합니다.
만약 큰 문제가 생기면 계약을 포기해야 합니다. 그런데 어떤 이유호 구매자가 계약을 포기하고 싶으면 주택의 실사의 사소한 문제로 계약을 취소할 수 있으며 계약금을 돌려받습니다. 매우 신중한 시기입니다.
5. 홈 인스펙션 이후 파기 또는 집 살지 결정
집 판매자와 거래를 성사할 수 있거나 검사 결과 심각한 문제가 발견되지 않았다면 성사할 준비가 되어 있어야 합니다. 클로징은 기본적으로 매우 짧은 시간에 엄청난 양의 서류에 서명하는 것을 포함하며 마지막 순간에 아무것도 빠지지 않도록 기도합니다.
예산을 검토할 때 주택 인스펙션, 주택 보험, 재산세 및 주택 소유자 연합 수수료와 같은 숨겨진 비용이 많습니다.
집 평가 모기지 회사는이 집에서 자신의 이익을 보호하기 위해 필요를 하고 검색을 이하 다른 하나를 확인하는 것을 매도인은 부동산에 대한 클레임이 있고, 계약금이 20% 미만인 경우 개인 모기지 보험 또는 피기백 론을 취득하고 모기지 서류 작업을 완료합니다. 기타 마감 비용에는 대출 개시 수수료, 소유권 보험 , 설문 조사, 세금 및 신용 보고 비용이 포함될 수 있습니다.
6. 주택가치 평가 Home Appraisal
융자 신청액이 적절한지 평가를 받습니다. 금융기관이 고용한 전문가각 가치 평가를 실시하며 비용은 수백불 정도인데 구매자가 부담합니다. 평가 신청 후 결과까지 보통 2주 정도 걸립니다. 그런데 주택의 가치가 오퍼한 가격보다 낮제 평가되면 융자 가능액도 달라지므로 차액을 구매자가 부담하거나, 주택 소유자와 다시 협상하여 가격을 낮추거나, 아니면 계약이 파기될 수도 있습니다. 비용은 수백 불, 집 구매자가 부담할 수 있습니다.
주택 소유와 함께 지붕 교체 또는 새 온수기 구입과 같은 예상치 못한 주요 비용이 발생합니다. 이러한 비용이 불가피하게 발생할 때 방심하지 않도록 가정을 위한 비상 자금을 시작하십시오. 그리고 집 검사비는 구입자가 지불합니다. 집에 문제가 있으면, 판매자가 고친 후 판매합니다.
7. 타이틀(소유권) 보장보험(Titles) 신청합니다.
집 타이틀 회사에 소유권 보장 보험 서류를 요청합니다. 타이틀 보장 보험이란, 구입하려는 주택이 법적으로 문제가 없으나, 혹시 추후에 구입 전 있었던 문제, 예를 들어 제삼자의 일부 소유권 주장이나 전 소유권자의 주택수리에 대한 미지급등이 발생하면 손실을 보장해 주는 보험입니다. 비용은 천불 정도이며, 구매자가 부담합니다.
8. 주택 융자 (Mortgage) 신청
미국 집 융자는 보통 15년 20년 30년입니다. 다운페이먼트가 주택가의 20% 미만이면 다운페이먼트가 충분하지 않으면 융자 보험이 필요합니다. 왜냐면 금융기관에 리스크가 있기 때분입니다. 이경우 보험비:융자액의 0.3%-1.15%년 매달 원금, 이자, 이자 보험료 됩니다.
선불 융자 보험제도도 한 번에 지불해야 하기도 해서, 매달 페이먼트가 많이 나갑니다. 그래서 가능하면 주택 다운페이먼트 20% 준비하거나, 일시불로 집을 구입하는 게 최종적으로 절약이 됩니다.
9. 클로징(Closing, 집 구입 완료)
집 구입 소유권을 이전 최종단계입니다. 마지막 싸인 전 워크 뜨루 (Walk Through) 주택 최종 점검을 부동산 중개인과 함께 할 수 있습니다. 관련 비용이 20가지 이상이 될 수 있는 리스트로 체크할 수 있습니다. 비용 주택 가격의 보통 2~7% 결정된 월납 부금 에스크로(Escrow)를 통해서 납부합니다.
에스크로는 클로징이라 구매자가 소요권을 이전받는 최동단계로서 집값을 포함한 관련된 모든 비용을 지불해야 합니다. 중개인과 검사하며 계약서에 작성된 수리와 냉난방 잘되는지 가전제품은 잘 작동하는지 모든 전기시설이 정상인지 확인합니다. 클로징 2~7% 정도 합니다. 부동사 보유세를 한꺼번에 요구하기도 합니다. 주택보험이 필요 주택 내 외/내부 사고 대비를 위한 것입니다.
에스크로(Escrow) 제삼자가 납부금 관리 구매자의 월납 부금을 안정적 관리하기 위해서 월납부금하는 제도입니다. 금융회사가 구매자가 요구하기도 하고 에스 크루에 2달치를 넣기도 합니다. 대부분 에스크로 기간 동안에 셀러와 집에 대한 여러 가지 부분을 조정 하도록 합니다. 융자를 제공한 금융기관 (은행)이 집문서(Deed)를 가지고 있어, 법적으로 공동소유주가 됩니다.
마지막으로 론 프로세스도 마지막 클로징 때까지 여러 가지 서류에 사인하고 제출해야 하는데, 많은 서류를 작성하는데 2시간 정도 걸리고, 이날 판매자를 처음 만나게 됩니다.
또한 클로징 전까지 미국 집 보험도 가입해야 되고, 집 키도 받고, 이사 준비도 진행하면 됩니다.
“축하합니다, 새 집주인이 될 수 있습니다.”
필자도 미국 주택 구입을 위해 2년 정도 준비하고 집을 구입, 서류에 서명하고 이사 비용을 지불하며, 9년 전 미국 첫 집을 구입할 수 있었습니다. 주택 소유 비용은 다운 페이먼트와 월 모기지 페이먼트 이상으로 확장됩니다. 쉽지 않은 과정이었지만, 미국 주택 소유자로서의 삶을 더 즐겁고, 안전하고 즐겁게 내 집에서 생활할 수 있게 되었습니다.
주택 구입 지식과 경험을 순서대로 정리했습니다. 이사 전에 과정에 대해 더 많이 교육할수록 스트레스가 줄어들고 감당할 수 있는 가격으로 원하는 집을 얻을 가능성이 높아진다도 합니다.
필자도 과거 집 사기 위해 많은 시간을 투자해서, 자료를 찾고 읽고, 조언을 얻기도 했습니다. 미국에서 집 구입 단계가 쉽지는 않고 스트레스도 많이 받고, 매우 힘든 과정이었지만, 미국 사회의 일원으로 많이 배우기도 했습니다.
앞으로 미국 주택 구입하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.
Top 5 미국 첫 주택 구입자 혜택 2021 The 10 Detailed Answer
미국에서 첫주택 구매자를 위한 가이드!
미국에서 첫주택 구매자를 위한 가이드!
미국 생애 첫 주택 구매 가이드
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‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 알려 드립니다.’ 미국 집융자를 받는 경우
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주택구입 상담 – shalomcenter
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주택구입 상담 – shalomcenter
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첫 주택 구입자 지원 프로그램 풍성
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Summary of article content: Articles about 첫 주택 구입자 지원 프로그램 풍성 3% 다운페이 모기지 대출 다양해져 연방정부 기관별 상품 혜택 ‘최강’ 가주 주택금융국(CalHFA) 살펴야 첫 주택 구매자 프로그램과 그랜트는 집을 … …
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첫 주택 구입자 지원 프로그램 풍성
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캘리포니아, 첫 주택구입자 다운페이 10%까지 무상 지원 – KNEWSLA
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주택가의 10%까지 0% 융자5년 거주 시 융자금 탕감 (California’s Forgivable Equity Builder Loan)
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캘리포니아, 첫 주택구입자 다운페이 10%까지 무상 지원 – KNEWSLA
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올해도 내 집 마련 물 건너 간 걸까…아직 포기하긴 일러 – 미주 한국일보
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Most searched keywords: Whether you are looking for 올해도 내 집 마련 물 건너 간 걸까…아직 포기하긴 일러 – 미주 한국일보 올 하반기부터 매물 공급이 서서히 늘고 경쟁도 약해져 주택 구입의 문이 … 마련에 어려움을 겪고 있는 생애 첫 주택 구입자들의 주택 구입 자금 … 하반기 매물 공급이 늘면서 주택 시장 과열 양상이 다소 잦아들 것이란 전망이다. [로이터]최근 주택 신축이 늘고 있어 조만간 신규 주택 공급 상황이 개선될 것으로 기대된다. [준 최 객원기자]주택 시장은 여전히 광란에 가까운 모습이다. 매물 공급 부족 탓에 집이 나오는 대로 날개 돋친 듯 팔리고 있다. 팬데믹 기간 동안 집을 구입하지 못한 보복성 구매가 여전해 주택 시장은 과열 양상이다. 과연 올해도 내 집 마련의 꿈은 물거품이 될 것인가?그동안 주택 구입에서 쓴맛을 봤다면 아직 희망을 포기하기에는 이르다. 올 하반기부터 매물 공급이 서서히 늘고 경쟁도 약해져 주택 구입의 문이 다시 열릴 것으로 전망되고 있다. 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴이 올해 3분기 주택 시장 전망에 대해 알아봤다.◇ 과열 경쟁 양상 잦아들 것바이어들에게 가장 기쁜 소식은 주택 구입 여건이 지금보다 더 나빠지지 않을 것이란 전망이다. 코로나 팬데믹이 창출한 주택 수요가 지난해부터 주택 시장에 대거 유입됐지만 반대로 팬데믹의 영향으로 매물은 감소하는 현상이 나타나 주택 시장 과열 양상의 불씨가 됐다.집이 나오자마자 여러 명의 바이어들이 경쟁하는 이른바 복수 오퍼 현상이 여전히 많지만 이 같은 과열 경쟁 양상이 다소 잦아들 것으로 전망됐다.‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR) 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “팬데믹 이전 정상적인 주택 거래가 경제 활동 봉쇄령 기간 동안 급감한 뒤 이후 폭발적으로 증가하는 사이클을 거치고 있다”라며 “그러나 주택 거래 폭증 단계가 이제 거의 끝나가고 있다”라고 현재 주택 시장 상황을 짚었다. 여기에 그동안 찾아보기 힘들었던 주택 매물이 서서히 늘어날 것으로 기대돼 주택 구입 경쟁도 조만간 완화될 것이란 전망이다. 최근 들어 주택 건설 업체의 신축이 늘고 있고 집을 내놓는 노년층 주택 보유자들도 늘어 그동안 꽉 막혔던 주택 매물 공급이 어느정도 트일 것으로 보인다.◇ 집 내놓기 시작한 기존 주택 보유자들노년층 주택 보유자 중에는 은퇴를 앞두고 장기 보유한 주택을 처분할 계획이었지만 갑자기 터진 코로나 사태로 주택 처분을 미룬 경우가 많았다.최근 백신 접종률이 높아지고 코로나 감염자가 감소하면서 다시 집을 내놓고 바이어들에게 보여주는 노년층 주택 보유자들이 점점 늘고 있어 매물 부족에 시달리던 주택 시장에는 희소식이라고 할 수 있다.세인트루이스 연방준비은행 보고서에 따르면 올해 5월 전국적으로 주택 매물 대기 기간은 약 2.5개월로 여전히 수요보다 공급이 부족한 상황이었다.하지만 지난해 9월 대기 기간인 약 1.9개월보다 개선된 수치로 주택 매물이 서서히 늘고 있음을 보여주는 조사 결과다. 윤 이코노미스트는 오는 9월부터 모기지 유예 프로그램이 순차적으로 종료되면 연체 대출액 상환에 어려움을 겪는 주택 보유자들에 의한 매물도 시장에 나올 것으로 전망되고 있다.◇ 집값 상승세 당분간 이어질 것현재 바이어들이 가장 어려움을 겪는 것이 바로 매물 부족과 치솟는 주택 가격이다. 부족한 매물에 대한 공급은 어느 정도 이뤄질 전망이지만 가파른 주택 가격 상승세는 당분간 잠잠해지기 힘들 것으로 보인다.윤 이코노미스트는 “주택 가격 상승세가 당분간 이어질 전망으로 주택 보유자나 최근 수년 사이 주택 구입자들의 자산 축적 기회로 작용할 것”이라며 “그러나 이미 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪고 있는 생애 첫 주택 구입자들의 주택 구입 자금 마련이 더욱 힘들어질 전망”이라고 내다봤다.NAR에 따르면 올해 5월 전국 주택 중간 가격은 약 35만 300달러로 지난해 5월 약 28만 3,500달러 대비 약 23.6%라는 기록적인 상승률을 기록했다. 주택 가격 상승세가 계속 이어지면 집을 사고 싶어도 사지 못하는 사람이 늘어 주택 거래 감소로 이어질 수밖에 없다. 지난 5월 기존 주택 거래량은 약 580만 채(연율 환산)로 전달보다 감소한 것으로 집계됐다.◇ 이자율 3.5%까지 오른다바이어들이 가장 촉각을 곤두세우는 것이 집값과 모기지 이자율 변동이다. 모기지 이자율은 여전히 기록적으로 낮은 수준이지만 현재 상승 압박을 많이 받고 있다. 지난해 10차례가 넘게 사상 최저 수준을 경신하며 3% 미만을 유지했지만 올해 하반기에는 평균 3%를 넘어설 것으로 전망되고 있다.‘모기지 은행업 협회’(MBA)의 마이크 프랜탠토니 수석 이코노미스트는 “올해 초 백신 접종이 시작되고 정부의 대규모 경기 부양책이 시행되면서 모기지 이자율을 포함한 장기 금리가 일제히 오름세로 돌아선 바 있다”라며 “정부가 조만간 국채와 ‘모기지 담보부 증권’(MBS) 매입을 줄여나가는 방식으로 양적완화 정책 규모를 축소할 것으로 전망되는데 모기지 이자율 상승 요인으로 작용할 수 있다”라고 분석했다.윤 이코노미스트도 모기지 이자율 상승 전망에 동조해 올 연말 이자율이 약 3.5%대를 기록할 것이란 전망을 내놓았다. 이자율이 조금만 오르더라도 주택 구입자들이 느끼는 부담이 커지기 때문에 올 하반기 주택 구입 여건은 지금보다 더욱 악화될 것으로 우려된다.◇ 셀러 입김 약해질 전망올 하반기에 주택 구입에 나서는 바이어들은 상반기보다는 덜한 주택 구입 경쟁을 경험할 것으로 기대된다. 윤 이코노미스트는 “복수 오퍼 현상이 줄어 바이어들이 조금 더 여유롭게 주택 구입에 나설 수 있을 것”이라고 내다봤다. 따라서 주택 구매 계약서 작성 시 바이어 보호 조항을 포기하는 등의 출혈 경쟁도 점차 사라져 주택 시장이 과열 양상에서 벗어날 것으로 기대되고 있다.매물이 늘게 되면 셀러의 입지가 줄어들게 된다. 따라서 올 하반기 집을 내놓을 계획인 셀러는 리스팅 가격을 적절히 산정하는 것이 무엇보다 중요하다.매물이 증가하는 시기와 주택 거래가 한산해지는 시기가 겹칠 경우 바이어의 협상력이 높아지기 때문에 시세보다 높게 나온 매물은 높은 수요에도 불구하고 장기간 안 팔릴 수 있다.모기지 이자율 상승 전망이 높기 때문에 당장 주택을 처분할 계획이 없는 주택 보유자는 재융자를 서두르는 것이 좋겠다. 그렉 맥브라이드 뱅크레잇닷컴 연구원은 “모기지 이자율이 지난해 여름 이후 최저 수준”이라며 “아직 재융자를 실시하지 않는 주택 보유자들에게 여전히 재융자 기회가 지나가지 않았다”라고 말했다.한국일보, 미주 한국일보, 한국일보닷컴, koreatimes, koreatimes.com, news, newspaper, media, 신문, 뉴스, 보도, 속보, 한인, 구인, 구직, 안내광고, 커뮤니티
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올해도 내 집 마련 물 건너 간 걸까…아직 포기하긴 일러 – 미주 한국일보
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미국 생애 첫 주택 구입 시 자주 하는 실수와 질문 정리 • 코리얼티USA
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코리얼티USA
미국 생애 첫 주택 구입 기대감
미국 생애 첫 주택 구입 시 실수 3가지
미국 생애 첫 주택 구입 시 자주 하는 질문
미국 생애 첫 주택 구입 시 주의사항
마무리
글 내비게이션
미국 생애 첫 주택 구입 시 자주 하는 실수와 질문 정리 • 코리얼티USA
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First-time Homebuyer에게 유익한 Incentive 들 Chang Jin Oh ( 오창진 ) – 밸리매거진 밸리업소록
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미국 생애 첫 주택 구매 가이드
생애 첫 주택 구매자(First time home buyer)란? 미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다. 내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는? 첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지 알아본다. 다운 페이먼트를 얼마나 할까? 다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다. 타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다. 사전 융자 승인(Pre-approval letter) 자격 있는 모기지 종류를 알고, 다운페이 금액을 결정했으면, 다음으로 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받는다. 사전 융자 승인을 받아야 융자 금액을 알 수 있고, 융자 금액을 알아야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문이다. 사전 융자 승인은 은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등으로부터 받을 수 있다. 렌더는 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 자격이 되면 사전 융자 승인을 해 준다. 원하는 집을 찾아 구매 계약 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받은 후에 원하는 집을 찾아 구매 계약을 한다. 사전 융자 승인이 있으면 부동산 에이전트는 물론이고, 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 셀러에게 준비된 모습(serious buyer)을 보여줄 수 있다. 모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑 구매 계약서(purchase agreement)를 렌더에게 보내고, 렌더에게 Loan Estimate를 받는다. Loan Estimate에는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 및 모기지 비용에 대해서 자세히 나온다. 모기지 쇼핑할 때는 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받아보고, 결정하는 것이 좋다. 이렇게 각 타입의 모기지 업체로 부터 받은 Loan Estimate를 비교해 가장 좋은 조건의 모기지를 선택한다. The underwriting process 렌더를 선택해서 론을 진행하면 클로징까지 보통 30 ~ 45일 걸린다. 이 기간에 렌더는 신용점수, 소득, 자산 등을 검증하여 론 승인 여부를 결정한다. 론 오피서(Loan Officer)와 융자 신청을 하고, 론 프로세서(Loan Processor)와 문서들을 검증하고, 언더라이터(Underwriter)가 최종적으로 승인을 한다. 이 과정은 복잡하고, 문제가 발생 시 누가 누구에게 무엇을 기다리고 있는지 명확하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 많이 발생한다. 하지만 모기지 브로커를 통해서 융자를 신청하면 브로커가 모든 과정을 모니터링 하면서 문제 발생 시 즉시 대처할 수 있어서 편리하다. 브로커는 클로징해야만 렌더로부터 커미션 받으므로 클로징하기 위해 최선을 다할 것이기 때문이다. Home Appraisal Home Appraisal은 주택의 가치를 평가하는 것이다. 랜더가 오더하지만 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유한다. Appraisal 결과는 구매 가격 이상으로 나와야 좋다. 왜냐하면 랜더가 구매가격과 Appraisal 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이다. 참고로, appraisal report 비용을 지불했더라도 렌더가 마음에 들지 않으면 새로운 렌더와 론을 진행해도 된다. 새로운 렌더와 론을 진행할 때는 Home Appraisal을 새로 할 필요 없이 기존의 appraisal report를 사용하면 된다. Final approval and closing 렌더가 론을 최종 승인하면 클로징 3일 전에 클로징 문서(Closing Disclosure)를 받는다. 클로징 문서와 Loan Estimate를 비교해 보고, 모든 내용을 확인한다. 모든 내용이 정확하고, 이상이 없으면 클로징 날에 모든 문서에 사인하고, 클로징한다. 모기지 관련 글들
‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 알려 드립니다.’ 미국 집융자를 받는 경우
“Q. 미국에서 내 집 마련 어떻게 할까요? ” + 미국이든 한국이든 나의 집 마련, 내 집은 많은 안정감을 주는 장점이 있습니다. “그럼므로, 미국에서 내 집 마련 절차를 자세히 알려 드리겠습니다. ” 미국에서는 신용점수와 다운페이먼트가 있으면, 한국보다 쉽게 대출을 얻어 집을 구입하는데 어렵지 않습니다. 그럼, 경험으로 바탕으로 차근차근 설명해 드리겠습니다. 미국 주택 구입은 처음 시작하는 사람에게 어려울 수 있습니다. 한국과 매우 다른 단계를 가지고 있어서, 미리 공부하고 준비하는 것이 도움이 많이 됩니다. 미국 부동산도 한국과 마찬가지로 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 한국에서는 투자 목적으로 주택을 구입하는데, 미국은 실거주를 위해서 집을 많이 구입합니다. ★프롤로그 ‘주택 구입은 여전히 아메리칸 드림입니다’. 왜냐면, 아직도 전 세계인들은 내 집 마련이 어려운 곳도 많습니다. 처음 주택을 구입하는 사람들은 실제로 부동산 시장에 새로 진입하는 사람들이, 미리 알고 있으면 도움이 됩니다. 주택 소유로 집주인이 되는 것을 즐길 수 있습니다. 또한 집을 사는 것도 좋은 투자 가 될 수 있습니다. 큰 그림의 주택 소유 목표로 은퇴 후까지 재정을 받을 수 있는 올바른 방향으로 나아갈 수 있습니다. 구매 과정을 간략하게 설명하여 구매를 최대한 활용할 수 있도록 구매하기 전에 고려해야 할 사항과 구매 과정 자체에서 기대할 수 있는 것과 첫 주택 구매 후 삶을 더 쉽게 만드는 팁에 대한 요약해 보겠습니다. ★미국 주택 준비 과정 미국 주택구입은 1~2년 전부터 미리 준비하는 것 이 좋습니다. 크레디트 쌓기 720 이상 점수와 20% 이상 다운페이먼트가 필요합니다. 세금과 인컴 준비, 가능한 모기지론을 웹사이트로 가름해 볼 수 있습니다. 최근에는 팬데믹으로 집에서 사는 기간이 길어져서, 많은 사람들이 주택에 살기를 원하는 등 집값이 작년 올해 계속 상승했고, 앞으로도 상승할 예정이라고 하며, 웃돈을 주며 거래하고 있습니다. 미국에서 집을 살 때, 제일 중요한 것은 안전한 동네, 학군 좋은 동네를 선정해야 됩니다. 위험한 곳은 집값도 싸지만, 매우 살기에 위험합니다. 학군 좋은 곳은 나중에 집도 잘 팔 수 있습니다. 또한, 홍수는 잘 나는 지역은 아닌지, 사진 지식이나 조사를 해도 좋습니다. 나무집이기 때문에 집에 홍수 피해는 매우 크고, 집 보험료도 매우 비쌉니다. 또한 금리가 팬데믹 기간 낮아서, 집을 구입하기 위한 성수기가 되었습니다. Zillow나 다른 웹사이트를 보며, 계속 관찰합니다. ★미국 첫 집 구매자 혜택 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에서 정의한 최초 주택 구매자는 주정부 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 찾기를 시작하기 전에 필요에 맞는 거주지 유형, 감당할 수 있는 금액, 확보할 수 있는 자금, 검색을 수행하는 데 도움을 줄 사람을 고려할 수 있습니다. 주택 구입에는 부동산 찾기, 융자 확보, 제안하기, 주택 점검받기, 구매 완료하기가 포함됩니다. 일단 주택구입을 결심하면 집을 유지하고 저축을 계속하는 것이 중요합니다. 돈은 예상보다 훨씬 많을 수 있습니다. ★ 주택 가지면 장점 은퇴 자금 마련을 위해 주택 매각이나 론을 받을 수 있음 주택을 소유하고 있더라도 매년 퇴직금을 최대한으로 저축하기 위해 최선을 다해야 합니다. 주택 거품 동안 일부 사람들이 벌었던 재산을 관찰한 사람이라면 주택을 은퇴 후 부의 원천으로 보고 싶다면 모기지론을 갚고 나면 매달 납입한 돈을 은퇴 후 생활비와 의료비를 마련하는 수단으로 쓸 수 있어 퇴직자들은 더 내 집을 유지합니다. ★미국 첫 주택 구입자 이점 최초 구매자는 일반적인 최소 계약금, 이상적으로는 기존 대출 구매 가격의 20%이 없거나 회원인 경우 주 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 이용할 수 있습니다. 그리고 초보자가 아니더라도 최초 구매자 자격이 있을 수 있습니다. 미국 주택 및 도시 개발부 (HUD)에 따르면 최초 주택 구매자는 다음 조건 중 하나를 충족하는 사람입니다. 3년 동안 주된 거주지를 소유하지 아니한 개인, 해당되는 사람은 집을 소유하고 있지만 배우자가 소유하지 않은 경우 첫 주택 구입자로 함께 집을 구입할 수 있습니다. 결혼하면서 전 배우자가 있는 집만 소유한 편부모, 배우자와만 소유한 실향 주부, 해당 규정에 따라 영구 재단에 영구적으로 고정되지 않은 주요 거주지를 소유한 개인과 주, 지역 또는 모델 건축 법규를 준수하지 않고 영구 구조물 건설 비용보다 적은 비용으로 준수할 수 없는 부동산만 소유한 개인이라고 합니다. ★첫 주택 구입을 위한 팁, 집 구입 고려해야 할 6가지 사항 집 구입 장기 목표가 무엇이고 주택 소유가 그 목표에 어떻게 부합하는지 결정하는 것입니다. 1. 재정 상태를 점검합니다. 집 살분의 재정 상태를 진지하게 살펴보아야 합니다. 주택 구입 및 지속적인 지출에 대한 준비가 필요합니다. 저축을 분석해 봅니다. 3개월에서 6개월치 생활비로 비상 저축 계좌가 생기기도 전에 주택 구입을 고려합니다. 집을 살 때 계약금과 클로징 비용을 포함하여 상당한 초기 비용이 발생합니다. 그 비용뿐만 아니라 비상 자금을 위해 모아둔 돈도 필요합니다. 대출 기관은 이를 요구할 것입니다. 가장 큰 문제 중 하나는 인플레이션을 따라잡을 수 있도록 여전히 수익을 제공하는 접근 가능하고 비교적 안전한 차량에 저축을 유지하는 것입니다. 매월 지출하는 금액과 지출 금액을 정확히 알아야 합니다. 공과금, 음식, 자동차 정비 및 지불, 학자금 빚, 의복, 어린이 활동, 오락, 퇴직 저축, 정기 저축 및 기타 항목 등 모든 것을 고려합니다. 신용을 확인해야 합니다. 일반적으로 주택 융자를 받으려면 신용이 좋고, 720점 이상 청구서를 제때 납부한 이력이 있어야 하며, 소득 대비 최대 부채 비율(DTI) 이 43% 여야 합니다. 요즘 대출 기관은 일반적으로 주택 비용(원금, 이자, 세금 및 주택 소유자 보험)을 대출자의 월 총소득의 약 30%로 제한하는 것을 선호하지만 이 수치는 지역 부동산 시장에 따라 크게 다를 수 있다고 합니다. 2.어떤 유형의 집이 필요에 가장 잘 맞습니까? 주거용 부동산을 구입할 때 선택할 수 있는 옵션은 다양합니다. 전통적인 단독 주택, 듀플렉스, 타운하우스, 콘도미니엄 , 협동조합 또는 2-4개 유닛이 있는 다가구 건물입니다. 각 옵션에는 주택 소유 목표에 따라 장단점이 있으므로 이러한 목표를 달성하는 데 도움이 될 부동산 유형을 신중히 결정해야 합니다. 미국에서는 잔디밭과 주창장이 있는 싱글 주택을 선호합니다. 3. 집에 구체적인 요구사항을 정리합니다. 이 목록에서 약간의 유연성을 유지하는 것이 좋지만, 아마도 인생에서 가장 큰 구매를 하고 있을 것이며, 집 구매를 필요에 최대한 가깝게 맞추게 집 크기와 학군, 이웃과 같은 기본적인 욕구부터 욕실 배치, 내구성 있는 가전제품이 비치된 주방과 같은 작은 세부 사항까지 포함해야 합니다. 부동산 웹사이트를 조회하면 가장 중요한 이 부분을 서치 할 수 있고 부동산의 가격과 가용성을 파악하는 데 도움이 됩니다. 4. 얼마의 은행 융자, 모기지 자격이 됩니까? 집을 보기 시작하기 전에 대출 기관 이 첫 주택을 구입하는 데 얼마를 줄 것인지를 파악하는 것이 중요합니다. 만약 $300,000 주택을 살 수 있다고 생각할 수도 있지만 대출 기관은 다른 부채 금액, 월 소득 및 현재 직장에서 근무한 기간과 같은 요소를 기반으로$200,000만 있으면 충분하다고 생각할 수 있습니다. 또한 부동산 비용 추가 비용을 얼마를 지출할 수 있는지 명확하게 계산하는 것이 좋습니다. 부동산 중개인은 보통 집을 파는 사람이 제공합니다. 확실히 받을 수 있도록, 사전 승인을 가정에 제안을 배치하기 전에 프리 승인을 받는 것이 좋습니다. 하지만 대출을 많은 경우에 판매자는 모기지 사전 승인이 수반되지 않는 제안을 받아들이지 않을 수도 있다고 합니다. 미리 모기지를 신청해 보고, 필요한 서류를 작성하면 됩니다. 대출 기관을 찾아보고 모기지 계산기나 Zillow검색과 같은 도구를 사용하여 이자율과 수수료를 비교하는 것이 좋습니다. 5. 실제로 살 수 있는 집은의 비용은 얼마입니까? 은행은 당신이 정말로 지불하고 싶은 것보다 더 많은 집을 대출해 줄 것입니다. 은행에서 $300,000를 빌려준다고 해서 실제로 그렇게 많이 빌려야 한다는 의미는 아닙니다. 많은 첫 주택 구입자들이 이러한 실수를 저지르고 의류, 유틸리티, 휴가, 오락, 심지어 음식과 같은 기타 비용을 충당하기 위해 월 모기지 상환액을 지불할 수 있어야 합니다. 그러므로 너무 많은 대출을 안 받아도 됩니다. 실제로 대출을 얼마나 받을지 결정할 때 월 지불액뿐만 아니라 집의 총비용을 살펴보고, 선택한 지역의 재산세가 얼마 되는지, 주택 소유자 보험 비용이 얼마인지, 집을 유지하거나 개선하는 데 지출할 것으로 예상되는 비용, 홈 오네 오셔시에이션 연간 비용이 얼마인지 고려하십시오. 6. 집을 찾는 데 도움을 주고 구매 과정을 안내해 줄 리얼터, 부동산 업자를 정합니다. 미국 부동산 에이전트는 당신이 다음 해당 주택을 볼 수 만나 요구 사항을 충족하고 가격 범위에 있는 가정 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다. 반드시, 부동산 중개 업자를 사용하는 것이 좋습니다. 대부분 아시는 분의 소개 리얼터로 구하셔도 되고, 지역 부동산에 가셔서 정하셔도 됩니다. 대부분 미국인 리얼터가 친절하지만, 마음에 안 들면 바꿀 수도 있습니다. 영어가 되시면, 미국인 리얼터가 더 좋고, 신용이 갑니다. 구매할 집을 선택하면 이 리얼터가 제안서 작성, 대출받기, 서류 작성을 포함하여 전체 구매 과정을 협상하는 데 도움을 줍니다. 미국에서 혼자 집을 사기는 가족 서류와 은행 대출 등 하기 힘듭니다. 또한 좋은 부동산 중개인의 전문 지식은 프로세스 중에 발생할 수 있는 모든 함정으로부터 귀하를 보호할 수 있습니다. 대부분의 에이전트는 판매자의 수익금에서 지급되는 수수료를 받습니다. 보통 판매자의 6% 정도라고 합니다. ★미국 주택 구입자를 위한 크레딧과 집 구매 과정 미국 주택 구입 자세한 과정을 살펴보겠습니다. 대체로 은행 융자와 집 구입 서류 과정이 매우 복잡하기도 합니다. 예산이 부족하다면 감당할 수 있는 곳으로 이사하는 하십시오. 집이 위치 및 크기와 같이 변경하기 어려운 큰 요소 측면에서 귀하의 요구 사항을 충족하는 경우 물리적 결함이 귀하를 외면하지 말고, 재정에 맞는 주택을 집을 찾아야 합니다. Zillow에서 필터로 조회합니다. 1. 집 찾기, 오픈하우스나 웹사이트를 이용 미국 부동산 에이전트를 사용을 포함하여, 시장에 주택을 찾는 모든 사용 가능한 옵션을 활용해야 합니다. 온라인 명부 작성하여 찾고, 가까운 곳이라면 동네 주위에 운전 관심 있는 매도 징후 검색한다. 친구, 가족 및 비즈니스 연락처와 함께 감정과 조언을 얻습니다. 먼저 어떤 집을 살지 결정합니다. 미국의 집은 싱글 하우스, 타운하우스, 콘도로 구분됩니다. 미국에서는 대부분 사생활이 보장된 싱글 하우스를 선호합니다. 싱글하우스는 대부분 넓은 차고와 앞뜰 뒤뜰이 있어서 좋습니다. 진지하게 집을 구하고 나면 에이전트 없이 오픈 하우스에 들어가지 않는 게 좋다고 합니다. Zillow, Redfin, Realtor, Trulia 등을 웹사이트를 먼저 보고, 집을 몇 개 결정 후 리얼터에게 연결해서 보는 것이 가장 빠른 방법입니다. 2. 집 구입을 위한 자금 확보 주택을 처음 구입하는 사람들은 주택 구입에 도움이 되는 다양한 옵션을 선택할 수 있습니다. 은행에 FHA(Federal Housing Authority)가 지원하는 모기지와 특히 초보자를 대상으로 하는 모기지 등 모든 구매자가 이용할 수 있는 옵션이 있습니다. 많은 최초 주택 구입자 프로그램은 최소 3%에서 5%(표준 20% 대비)의 최저 계약금을 제공하며 일부는 계약금이 전혀 필요하지 않습니다. 일리노이, 오하이오, 워싱턴을 포함한 많은 주에서는 자격을 갖춘 첫 주택 구입자를 위해 계약금 및 마감 비용뿐만 아니라 재산을 재건하거나 개선하는 비용으로 재정 지원을 제공합니다. 일반적으로 이러한 프로그램의 자격은 소득에 따라 결정되며, 종종 부동산 구매 가격 규모에 따라 결정됩니다. 아메리카 원주민 옵션도 있습니다. 하지만, 한국인의 경우는 미리 돈을 통장에 3달 전 받아서, 입금하는 것이 좋습니다. 왜냐면 은행 Statement를 2~3달치 내야 되기 때문입니다. 모든 금융이 투명한함을 증명해야 합니다. 사전 승인을 구하거나 모기지를 찾을 때 현재 금융 기관에 대한 충성도에 얽매이지 마십시오. 한 가지 유형의 대출만 받을 자격이 있더라도 주변을 둘러보십시오. 수수료는 놀라울 정도로 다양하다고 합니다. 대출 기관을 결정하고 신청하면 대출 기관은 제공된 모든 재무 정보(신용 점수 확인, 고용 정보 확인, DTI 계산 등)를 확인합니다. 대출기관은 일정 금액만큼 차용인을 사전 승인할 수 있습니다. 모기지에 대해 사전 승인을 받았더라도 자동차 구입 자금 조달과 같이 신용 점수를 변경하기 위해 무언가를 하면 마지막 순간에 대출이 중단될 수 있습니다. 일부 당국은 또한 백업 대출 기관을 가질 것을 권장합니다. 대출 자격이 있다고 해서 결국 대출 자금이 조달된다는 보장은 없습니다. 인수 지침이 바뀔 수 있고, 대출 기관의 위험 분석이 바뀔 수 있으며, 투자자 시장이 바뀔 수 있습니다. 고객은 대출 및 에스크로 문서에 서명할 수 있으며, 대출이 종료되기 24~48시간 전에 대출 기관이 대출 프로그램에 대한 자금 지원을 동결했다는 통지를 받을 수 있습니다. 이미 모기지 자격을 부여한 두 번째 대출 기관을 보유하면 일정에 가깝게 또는 일정에 가깝게 프로세스를 유지할 수 있는 다른 방법을 얻을 수 있습니다. 또한 대출 심사기간에 차량 구입이나, 다른 대출을 가능하면 안 받는 것이 좋습니다. 왜냐면 대출 심사에 거절될 수도 있습니다. 3. 제안하기, 오퍼 offer 하기 마음에 드는 집이 있으면, 리얼터와 함께 오퍼를 넣습니다. 하지만 경쟁이 치열한 곳은 10번씩 오퍼를 넣어도 떨어지는 경우도 있다고 합니다. 정말 마음에 드는 집에 오퍼를 제출하고 나면 수락될 때까지 가슴이 두근거립니다. 그러다 오퍼가 수락되었다는 소식이 전해지면 마치 입시에 성공한 것 같은 기분이 들기도 했습니다. 보통 오퍼가 2~4번 되기도 합니다. 괜찮은 집은 빨리 나갑니다. 마음에 들면, 더 돈을 주고라고 구입하는 게 좋습니다. 부동산 중개인은 원하는 조건과 함께 주택에 얼마나 많은 돈을 제공할 것인지 결정하는 데 도움을 줄 것입니다. 그러면 귀하의 대리인이 판매자의 대리인에게 제안을 제시할 것입니다. 판매자는 제안을 수락하거나 반대 제안을 발행합니다. 그런 다음 수락하거나 거래에 도달하거나 종료라고 결정할 때까지 앞뒤로 계속 제안할 수 있습니다. 합의에 도달하면 선의의 예금을 하고 그 프로세스는 에스크로로 전환됩니다. 에스크로는 검사할 때 심각한 문제가 발견되지 않는 한 판매자가 귀하가 구매할 것이라는 계약상 기대와 함께 집을 시장에서 빼는 짧은 기간(대개 약 30일)입니다. 마음이 드는 집이 결정되면 판매 자 에게 계약금 Eanest Money와 함께 오퍼 합니다. 계약금액의 제한은 없어서 수백 불도 가능한데 보통 주택 가격의 1%-5% 정도입니다. 이때 중개인이 오퍼와 관련된 계약서류를 준비합니다. 4. 집을 점검, 주택 실사, 홈 인스펙션, home inspection 구입하려는 주택이 흠집이 없어 보이더라도 숙련된 전문가가 잠재적인 새 주택의 품질, 안전 및 전반적인 상태에 대한 주택 검사를 수행하도록 합니다. 돈 구덩이에 갇히거나 예상치 못한 수리를 많이 수행해야 하는 두통에 시달리고 싶지는 않으면, 판매자가 공개하지 않았다 심각한 결함을 보여, 당신은 일반적으로 당신의 제안을 철회하고 예금 등을 얻을 수 있습니다. 또는 판매자에게 수리를 요청하거나 판매 가격을 할인하도록 협상할 수 있습니다. 오퍼가 수락되자마자 홈 인스펙션을 예약합니다. 인스펙션 업체도 리얼터께서 추천한 곳 중에서 대부분 결정했습니다. 인스펙션 비용은 대략 600~700달러 정도 나왔는데, 가격이 오르는 것 같습니다. 전문가의 실사를 통해서 집의 전체적으로 검사합니다. 집지만, 주차공간, 내무 공간, 에어컨 시설, 비용은 수백불이며, 구매자가 부담합니다. 집 문제가 발견되면 주택 가격 재협상 또는 계약취소와 집에 문제가 있으면, 집 가격을 낮출 수 있습니다. 이때 오퍼 서류에 가격 변동 내용을 추가합니다. 만약 큰 문제가 생기면 계약을 포기해야 합니다. 그런데 어떤 이유호 구매자가 계약을 포기하고 싶으면 주택의 실사의 사소한 문제로 계약을 취소할 수 있으며 계약금을 돌려받습니다. 매우 신중한 시기입니다. 5. 홈 인스펙션 이후 파기 또는 집 살지 결정 집 판매자와 거래를 성사할 수 있거나 검사 결과 심각한 문제가 발견되지 않았다면 성사할 준비가 되어 있어야 합니다. 클로징은 기본적으로 매우 짧은 시간에 엄청난 양의 서류에 서명하는 것을 포함하며 마지막 순간에 아무것도 빠지지 않도록 기도합니다. 예산을 검토할 때 주택 인스펙션, 주택 보험, 재산세 및 주택 소유자 연합 수수료와 같은 숨겨진 비용이 많습니다. 집 평가 모기지 회사는이 집에서 자신의 이익을 보호하기 위해 필요를 하고 검색을 이하 다른 하나를 확인하는 것을 매도인은 부동산에 대한 클레임이 있고, 계약금이 20% 미만인 경우 개인 모기지 보험 또는 피기백 론을 취득하고 모기지 서류 작업을 완료합니다. 기타 마감 비용에는 대출 개시 수수료, 소유권 보험 , 설문 조사, 세금 및 신용 보고 비용이 포함될 수 있습니다. 6. 주택가치 평가 Home Appraisal 융자 신청액이 적절한지 평가를 받습니다. 금융기관이 고용한 전문가각 가치 평가를 실시하며 비용은 수백불 정도인데 구매자가 부담합니다. 평가 신청 후 결과까지 보통 2주 정도 걸립니다. 그런데 주택의 가치가 오퍼한 가격보다 낮제 평가되면 융자 가능액도 달라지므로 차액을 구매자가 부담하거나, 주택 소유자와 다시 협상하여 가격을 낮추거나, 아니면 계약이 파기될 수도 있습니다. 비용은 수백 불, 집 구매자가 부담할 수 있습니다. 주택 소유와 함께 지붕 교체 또는 새 온수기 구입과 같은 예상치 못한 주요 비용이 발생합니다. 이러한 비용이 불가피하게 발생할 때 방심하지 않도록 가정을 위한 비상 자금을 시작하십시오. 그리고 집 검사비는 구입자가 지불합니다. 집에 문제가 있으면, 판매자가 고친 후 판매합니다. 7. 타이틀(소유권) 보장보험(Titles) 신청합니다. 집 타이틀 회사에 소유권 보장 보험 서류를 요청합니다. 타이틀 보장 보험이란, 구입하려는 주택이 법적으로 문제가 없으나, 혹시 추후에 구입 전 있었던 문제, 예를 들어 제삼자의 일부 소유권 주장이나 전 소유권자의 주택수리에 대한 미지급등이 발생하면 손실을 보장해 주는 보험입니다. 비용은 천불 정도이며, 구매자가 부담합니다. 8. 주택 융자 (Mortgage) 신청 미국 집 융자는 보통 15년 20년 30년입니다. 다운페이먼트가 주택가의 20% 미만이면 다운페이먼트가 충분하지 않으면 융자 보험이 필요합니다. 왜냐면 금융기관에 리스크가 있기 때분입니다. 이경우 보험비:융자액의 0.3%-1.15%년 매달 원금, 이자, 이자 보험료 됩니다. 선불 융자 보험제도도 한 번에 지불해야 하기도 해서, 매달 페이먼트가 많이 나갑니다. 그래서 가능하면 주택 다운페이먼트 20% 준비하거나, 일시불로 집을 구입하는 게 최종적으로 절약이 됩니다. 9. 클로징(Closing, 집 구입 완료) 집 구입 소유권을 이전 최종단계입니다. 마지막 싸인 전 워크 뜨루 (Walk Through) 주택 최종 점검을 부동산 중개인과 함께 할 수 있습니다. 관련 비용이 20가지 이상이 될 수 있는 리스트로 체크할 수 있습니다. 비용 주택 가격의 보통 2~7% 결정된 월납 부금 에스크로(Escrow)를 통해서 납부합니다. 에스크로는 클로징이라 구매자가 소요권을 이전받는 최동단계로서 집값을 포함한 관련된 모든 비용을 지불해야 합니다. 중개인과 검사하며 계약서에 작성된 수리와 냉난방 잘되는지 가전제품은 잘 작동하는지 모든 전기시설이 정상인지 확인합니다. 클로징 2~7% 정도 합니다. 부동사 보유세를 한꺼번에 요구하기도 합니다. 주택보험이 필요 주택 내 외/내부 사고 대비를 위한 것입니다. 에스크로(Escrow) 제삼자가 납부금 관리 구매자의 월납 부금을 안정적 관리하기 위해서 월납부금하는 제도입니다. 금융회사가 구매자가 요구하기도 하고 에스 크루에 2달치를 넣기도 합니다. 대부분 에스크로 기간 동안에 셀러와 집에 대한 여러 가지 부분을 조정 하도록 합니다. 융자를 제공한 금융기관 (은행)이 집문서(Deed)를 가지고 있어, 법적으로 공동소유주가 됩니다. 마지막으로 론 프로세스도 마지막 클로징 때까지 여러 가지 서류에 사인하고 제출해야 하는데, 많은 서류를 작성하는데 2시간 정도 걸리고, 이날 판매자를 처음 만나게 됩니다. 또한 클로징 전까지 미국 집 보험도 가입해야 되고, 집 키도 받고, 이사 준비도 진행하면 됩니다. “축하합니다, 새 집주인이 될 수 있습니다.” 필자도 미국 주택 구입을 위해 2년 정도 준비하고 집을 구입, 서류에 서명하고 이사 비용을 지불하며, 9년 전 미국 첫 집을 구입할 수 있었습니다. 주택 소유 비용은 다운 페이먼트와 월 모기지 페이먼트 이상으로 확장됩니다. 쉽지 않은 과정이었지만, 미국 주택 소유자로서의 삶을 더 즐겁고, 안전하고 즐겁게 내 집에서 생활할 수 있게 되었습니다. 주택 구입 지식과 경험을 순서대로 정리했습니다. 이사 전에 과정에 대해 더 많이 교육할수록 스트레스가 줄어들고 감당할 수 있는 가격으로 원하는 집을 얻을 가능성이 높아진다도 합니다. 필자도 과거 집 사기 위해 많은 시간을 투자해서, 자료를 찾고 읽고, 조언을 얻기도 했습니다. 미국에서 집 구입 단계가 쉽지는 않고 스트레스도 많이 받고, 매우 힘든 과정이었지만, 미국 사회의 일원으로 많이 배우기도 했습니다. 앞으로 미국 주택 구입하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.
주택구입 상담
주택 구입 상담 첫 주택구입자 혜택을 받기위헤서는 몇가지 조건을 우선 충족시켜야 합니다. 우선 첫 주택 구입자로서 지난 3년간 주택을 소유한 기록이 없어야 하고 즉, 집을 소유했던기간이 지금부터 3년이 지났으면 첫주택구입자로 간주되어 동일한 혜택을 받을수있습니다. 수입과 빚의 비율 (DTI)도 43%를 넘지 말아야 하며 크레딧 점수는 640 이상이 되고 홈 바이어 에듀케이션은 반드시 8시간 교육을 반드시 이수해야 합니다. 은행융자를 1차로하고 2차, 3차 4차를 다운페이보조금을 활용해 월 모기지 페이먼트를 낮추는 효과가 주어지게 하는것이 목적입니다. 주택 구입 전 상담 내집을 마련하는 것은 아메리칸 드림의 매우 중요한 부분을 차지함에 틀림없다. 그 꿈을 실현하기 위해서 유익한 정보를 습득하고 복잡한 과정을 통과하며 목표 달성을 위해 오랫동안 계획을 세우게 될 것이다. 아주 쉽게 내집을 마련했다는 사람은 없다. 비록 어렵기는 하지만 내집 마련을 함에있어서 충분한 시간을두고 준비할 필요가 있다. 보통 사람에게 내집 마련은 큰 투자 중 하나로 볼 수 있다. 투자하는데 아무런 정보없이 내집 마련을 시작하는 것은 많은 금전적 손실로 이어질 수 있다. 일반적으로 집을 사려면 은행을 통해 사전융자 승인(Pre Approval)을 먼저 받아야 한다. 하지만 첫 주택 구입자들이 제일 먼저 염두해 두어야 할 것은 내집 마련의 정확한 절차를 이해하는 것이 우선시 돼야 하겠다. 이번 주에 발표된 HUD의 연구 결과에서 보듯 카운슬러와 상담을 받은 후 18개월 이내에 집을 구입했다는 사실은 상당히 의미있는 연구 결과로 여겨진다. 따라서 내집 마련의 꿈을 실현하는 우선 순위는 먼저 카운슬러와 함께 복잡한 과정을 쉽게 하기 위한 각종 절차와 단계를 이해하는 것이다. 카운스러는 아무런 편견없이 첫주택구입자들의 현재상황을 최상의 조건으로 끌어올려서 내집장만하도록 각자에 처한 상황에 맞게 도움을 제공하는 역활을 하고있다. 주택 구입 후 상담 집을 구입한 이후에도 직장에서의 해고나 원치 않는 질병이나 이혼 그리고 배우자 사망등 갑작스런 일들이 발생했을때 집을 지킬수있도록 무료 융자조정이나 원금을 삭해줘서 페이먼트를 줄여 주는등의 실질적인 도움을통해 어느누구에게도 벌어질수있는 어려움이 있을때 어렵게 장만한 주택을 빼앗기는것이 아니라 유지할수있도록 전문 상담을통해 도움을 제공하고있다. 첫주택구입자들이 집을 구입한 이후에도 유지하고 관리하는 능력 제고는 물론 집 보수가 필요한 경우 정부나 비영리 단체에서 제공하는 저렴한 이자로 주택을 수리할수있는 다양한 정보로 집을 지속적으로 유지 보수하며 집의 가치를 높이는 역할도 일조하고 있다.
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첫 주택 구입자 지원 프로그램 풍성
첫 주택 구입자 지원 프로그램 풍성
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2022년 구매자 보조 지원책 총정리
첫 주택 구매자 프로그램과 그랜트는 집을 소유해본 경험이 없는 이들이 내 집 마련의 꿈을 이루는 데 도움을 준다. 바이어 입장에서 가장 큰 부담은 무엇보다 크게 오른 집값 때문에 덩달아 뛴 통상 20%의 다운페이다.최근 물가까지 크게 뛰면서 저축할 여력이 줄어든 상황에서 다운페이의 부담은 더욱 증대됐는데 아래 소개할 다양한 방법을 활용하면 현실적인 이런 어려움을 줄여나갈 수 있다. 2022년 첫 주택 구매자를 위한 다양한 지원 프로그램을 소개한다.국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥은 컨벤셔널(Conventional)론 프로그램의 규정을 결정하는데 크레딧 점수가 좋다면 3%만 다운페이하면 된다.‘컨벤셔널 97 모기지’는 패니매와 프레디맥이 보증하는 대출로 최소 크레딧 점수가 620점 이상이면 신청 문의할 수 있다. 심사를 통과하면 집값의 3%만 내면 되기 때문에 첫 주택 구매자에게 제격이지만 주의할 점은 모기지 보험에 가입이 의무라는 것이다.패니매의 ‘홈레디 모기지’도 비슷한 조건의 3% 다운페이 상품으로 보다 유연하게 심사를 하는 것으로 알려졌다. 프레디맥은 마찬가지로 3% 다운페이하는 ‘홈 파서블 모기지’를 운영하고 ‘홈원 모기지’는 특별히 첫 주택 구매자에게만 문호가 열려 있다.패니매와 프레디맥이 직접 해당 모기지를 취급하는 것은 아니고 은행, 온라인 모기지 업체, 크레딧 유니언 등 모기지 렌더에 문의하고 자격 여부를 따져 대출받는 점을 기억해야 한다.연방 주택국(FHAA) 모기지는 크레딧 점수 580점이면 3.5%만 다운페이해도 된다. 반대로 10%를 다운페이한다면 500점만 넘기면 된다. 추가 비용은 FHA 모기지 보험에 가입해야 하고 추가로 1.75%의 연간 수수료를 내야 한다.보훈청(VA) 론은 전·현직 군인과 가족이 지원 대상으로 다른 어떤 융자 상품보다 낮은 이자율에 다운페이가 아예 필요 없는 특징이 있다. 소정의 수수료가 있지만, 이것도 매달 페이먼트에 포함해서 낼 수도 있고 일부 특정 자격이 되는 경우는 이 수수료도 면제다.농무부(USDA) 론은 교외 지역의 주택 구매 시 100% 대출을 제공한다. 즉, 다운페이가 전혀 없어도 된다는 의미다. 그렇다고 무조건 농장의 농가만 사야 한다는 것은 아니고 USDA가 지정한 지역(eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do?pageAction=sfp)에 폭넓게 해당한다.주택도시개발부(HUD)의 ‘굿 네이버 넥스트 도어’ 프로그램은 경찰관, 소방관, 의료 구급대원과 교사를 대상으로 한다.HUD가 지정한 경제 활성화 지역(Revitalization Area)에 위치한 주택에 3년 이상 거주하는 조건으로 집값의 50%만 내면 된다. 관련 정보는 웹사이트(www.hudhomestore.gov/Home/Index.aspx)를 참조하면 된다.프레디맥의 ‘홈패스(HomePath) 레디 바이어’ 프로그램은 첫 주택 구매자로서 프레디맥에 등록된 압류 매물에 관심이 있는 경우 제공된다.온라인 교육을 이수하면 클로징 비용을 최대 3%까지 지원받을 수 있다. 구체적인 프로그램에 대한 설명은 웹사이트(www.HomePath.fanniemae.com/cfl)를 보면 된다.가주 주택금융국(CalHFA)의 첫 주택 구매자 론 프로그램의 조건은 저소득층 대출은 크레딧 점수 660점 이상, 스탠더드 대출은 680점 이상을 요구한다. 소득대비부채(DTI) 비율은 최대 45%를 넘어서는 안 되고 지역별 소득 한도(LA 카운티 15만8000달러, OC 21만1000달러)를 넘겨도 안 된다. 영주권자나 시민권자로서 정해진 상담에 참여하고 인증을 받아야 한다.구매가 가능한 주택은 97만800달러 미만의 가격으로 가주에 위치해 신청자가 주 거주지로 살아야 한다. 단독주택, 콘도, 별채(ADU), 매뉴팩처드 홈 등이 모두 가능하지만, 랜드 트러스트와 리스홀드는 제외다.‘캘플러스(CalPLUS)’ 컨벤셔널 론은 모기지 회사들이 제공하는 대출보다 이자율이 다소 높지만 CalHFA의 다운페이를 지원하는 ‘마이홈 어시스턴스’와 집값의 2~3%에 해당하는 클로징 비용을 돕는 ‘제로 인터레스트 프로그램(ZIP)’과 함께 활용할 수 있다.이밖에 다양한 주 정부의 지원 프로그램은 CalHFA 웹사이트(www.calhfa.ca.gov)에 자세히 안내돼 있다.첫 주택 구매자의 시장 진입을 막는 가장 큰 장애물은 단연 다운페이다. 이 문제만 해결해도 주택 구매에 도전할 수 있는 가능성은 한층 커진다.이런 문제를 해결하고자 다운페이 그랜트 제도를 운용하는 곳이 있다. 다운페이 또는 클로징 비용을 지원하는 개념으로 통상 지역 중간소득(AMI)의 80% 미만 저소득 또는 중간소득층에 선별적으로 주어진다.이중 내셔널 홈바이어스 펀드(www.nhfloan.org)는 20년이 넘는 세월 동안 4만5500가정에 대해 3억8770만 달러 이상의 다운페이를 지원했다. 또 뱅크오브아메리카 그랜트 프로그램(https://promotions.bankofamerica.com/homeloans/downpaymentcenter?subCampCode=78905)과 체이스홈바이어 그랜트(https://www.chase.com/personal/mortgage/assistanceprograms)의 문을 두드려 볼 필요도 있다.이밖에 부동산 에이전트나 대출 전문가에게 다운페이 지원 프로그램에 대해 문의해도 되고, 지역 내 주거 지원 비영리단체 등을 통해서 알아봐도 된다. 로컬 크레딧 유니언이나 커뮤니티 뱅크에서도 유사한 제도가 있는지 알아볼 필요도 있다.특히 비영리 단체들은 저렴한 모기지를 찾는 첫 주택 구매자를 위한 프로그램을 운영하기도 한다. 예를 들어 ‘네이버후드어시스턴스 코퍼레이션 오프 아메리카(NACA)’는 저소득~중간소득층을 위해 다운페이나 클로징 비용이 없는 저금리 모기지를 제공한다. 관련 정보는 웹사이트(www.naca.com)를 보면 된다.류정일 기자
캘리포니아, 첫 주택구입자 다운페이 10%까지 무상 지원
캘리포니아가 첫 주택 구입자에게 주택가격의 10%까지 다운페이먼트를 무상 지원하는 파격적인 주택구입 지원 프로그램(California’s Forgivable Equity Builder Loan)을 시작한다.
주택가격이 천정 부지로 치솟아 중산층 가정의 주택 구입이 갈수록 어려워지고 있는 가운데 캘리포니아 주정부가 시작한 이 프로그램은 중산층 가정이 생애 첫 주택을 구입하는 경우, 주택가격의 10%까지 다운페이먼트를 0% 이자율로 융자해 준다.
또, 다운페이먼트를 융자받은 신청자가 5년 이상 구입한 주택에서 거주할 경우 융자금을 전액 탕감해주는 파격적인 조건을 제시하고 있어 중산층 주민들의 뜨거운 관심을 받고 있다.
개빈 뉴섬 주지사는 “천정부지로 치솟는 주택가격으로 인해 중산층조차 집을 구입하기 어려워졌다. 할 수 있는 모든 수단을 동원해 부동산 위기를 타개해나갈 것”이라며
파격적인 주택 구입 지원 프로그램을 발표했다.
이 프로그램은 캘리포니아 하우징 파이내스 에인전시(CalHFA)가 운영한다. 이 프로그램 신청방법과 신청 자격은 Cal HFA 홈페이지(www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/forgivable.htm#eligibility) 를 확인할 수 있다.
일정 자격이 되는 첫 주택 구입자들은 이 프로그램을 통해 주택 가격의 최대 10%까지 0%의 이자율로 론을 받을 수 있다. 또, 5년 이상 이 집에 거주하면 이 돈을 갚지 않아도 된다.
수혜 자격은 거주하는 카운티의 연 중간 소득의 80% 이하 소득의 중산층 가정이다.
단독주택, 콘도, PUD 주택, 게스트 하우스 등 다양한 형태의 주택 구입에서 지원을 받을 수 있다.
부동산 거래 전문 업체 질로우에 따르면 캘리포니아 주택 시장은 지난해 12월 약 9조 2,400억 달러의 가치를 기록하며 전국에서 가장 높은 수준을 나타내고 있다.
캘리포니아 부동산협회의 주택구입가능 인덱스 (HAI)를 보면 2021년 4사분기 중간가격의 주택을 구입할 수 있는 주택 구입자들은 3사분기의 24%에 비해 소폭 오른 25%를 기록했다.
올해 3월에도 주내 주요 지역의 중간 주택가격은 계속해서 상승세를 보였으며 이중 4곳은 두자릿수 상승을 기록하며 역대 최고가를 기록했다.
<강수경 기자>
[모기지]생애 첫 주택구입자를 위한 FHA론의 모든것
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FHA론이란?
FHA론은 주택 구입에 관심이 조금이라도 있다면 누구나 알 정도로 그 혜택과 지원범위가 상당히 광범위한 정부지원의 홈모기지 대출 프로그램입니다.
홈모기지란 주택융자를 의미하는데 일반적으로 은행등 모기지업체가 제공하는 컨벤셔널 론[Conventional Loan]을 생각할 수 있습니다.
다만 Conventional Loan의 경우 모기지업체가 주택 구입금액의 10~20%에 달하는 다운페이먼트와 높은 크레딧[신용도]를 요구할 수 있어 생애 첫 주택을 구입하려는 중산층이나 저소득층 입장에서는 주택구입이 쉬운 일이 아닐 수 있습니다.
이를 위해 미 정부는 Federal Housing Administration[미 연방주택청]에서 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자를 제공해 저소득자 혹은 중산층이 주택구입을 할 수 있도록 돕고 있습니다.
이른바 FHA Loan은 연방정부가 대출기관에게 보험을 들어주고 정부가 대신 책임을 지는 방식으로 저소득층이나 크레딧이 좋지 않은 주택구입자들에 대한 융자위험 부담을 줄여 모기지를 받을수 있도록 지원하는 프로그램입니다.
그래서 보통 10%에서 20%가 필요한 다운페이먼트나 650점 이상의 크레딧이 필요한 주택융자[홈모기지] 신청에도 FHA론을 사용하면 3.5%의 다운페이먼트나 더 낮은 크레딧을 가지고도 주택구입이 가능합니다.
FHA론의 특징
FHA Loan의 가장 큰 특징은 위에 언급한 대로 크레딧이 조금 낮아도, 다운페이먼트를 할 돈이 부족해도 주택융자를 받을 길을 열어놓고 있다는 것입니다.
FHA론은 일반적으로 단독주택을 위한 구입에 사용되나 상황이나 조건에 따라 2-4세대 다가구 주택, 콘도, 특정 이동식 주택, 심지어 신축이나 기존 주택개조에도 사용될 수 있습니다.
FHA 승인기관
FHA론은 정부, 즉 연방주택청[FHA]가 승인한 대출기관만이 FHA론을 이슈할 수 있습니다.
낮은 다운페이먼트
일반적으로 Conventional Loan에서 요구하는 다운페이먼트의 비율이 전체 주택금액에서 20%를 요구한다면 FHA Loan은 주택가치의 96.5%[2020년 기준]까지 대출을 해줍니다.
예를 들어 $50만불의 대출을 받는다면 3.5%의 다운페이먼트 즉 $17,500만 있으면 대출이 가능하다는 의미입니다.
특히 다운페이먼트를 가족에게 지원을 받거나 다운페이먼트 지원 프로그램또한 가능하다는 장점이 있습니다.
낮은 크레딧
또한 크레딧 점수도 일반론이 620점 이상이 필요하다면 FHA Loan은 최소 580점 이상이 된다면 승인자격이 됩니다. 크레딧이 더 안좋을경우 다운페이먼트를 10%이상 한다면 FHA Loan 승인을 받을수도 있습니다.
FHA론의 자격
거주용도와 기간의 규정
FHA론은 정부가 지원하는 프로그램이기 때문에 요구하는 규정이 있습니다.
먼저 FHA론을 사용해 주택을 구입하기 위해서는 해당 주택이 거주를 위한 주거용 주택이어야 합니다. 따라서 사업용이나 투자용 주택은 제한이 됩니다.
또한 거주를 하는 기간도 1년이상 해당 주택에서 거주해야하는 최소 기한의 거주 규정이 있습니다.
신용도 점수[크레딧]
다운페이먼트를 3.5%하고 FHA론을 받기위해 크레딧은 최소 580점 이상이어야 합니다.
만일 크레딧이 580점 미만에 최소 500점은 된다면 다운페이먼트를 10% 한다는 전제하에 FHA론을 받을 수 있습니다.
Debt to Income[DTI] / 소득대비 부채비율
주택융자를 받기위해서 가장 신경써야 할 것은 바로 부채입니다.
월 소득대비 현재 의무적으로 내야하는 부채, 즉 크레딧카드 페이먼트부터 자동차 대출, 학자금 대출, 유틸리티와 빌등이 모두 합쳐 전체 소득의 50%를 넘을 수 없습니다.
하지만 FHA론이 승인이 안정적으로 되기 위해서는 일반적으로 소득대비 부채비율[DTI ratio]은 43%이내로 낮아야 합니다.
MIP[모기지 보험]
FHA Loan은 FHA에서 개런티를 하기는 하지만 FHA에서 직접 이슈하는 대출은 아닙니다. FHA에서 승인받은 은행등의 기관에서 제공하며 FHA Loan은 대출을 못갚아 디폴트가 나더라도 정부가 그 손해를 커버합니다.
다만 그런 리스크가 있어 FHA Loan을 받으려면 모기지 보험[Mortgage Insurance Premium]을 가입해야 합니다.
MIP는 두 종류를 해야하는데 처음 모기지를 받으면 업프론트로 내는 UFMIP와 매년 정기적으로 내야하는 Annual MIP가 있습니다. 2020년 기준 UFMIP는 1.75%입니다.
FHA론 신청방법
FHA론은 정부에서 승인한 대출기관만 발행이 가능하기 때문에 FHA론이 가능한 은행이나 대출기관을 찾아야 합니다.
모기지 브로커를 통해서 FHA론을 받을수도 있으며 Zillow와 같은 사이트에서 받을 수도 있습니다.
FHA론을 신청하기 위한 기본 준비 서류는 다음과 같습니다.
소셜 시큐리티 넘버[Social Security Number]
시민권, 영주권, 혹은 Workpermit.
은행 스테이트먼트및 소득을 증명할 수 있는 W-2 혹은 Paystub.
Link>>> HUD.gov – FHA Loan이 가능한 대출기관 확인
FHA론의 장점
일반 Conventional Loan보다 낮은 크레딧에도 대출이 가능하다.
다운페이먼트를 3.5%까지 낮출 수 있다.
소득대비 부채비율[DTI]가 최대 50%까지 가능하다.
FHA론의 단점
다운페이먼트가 10% 이내일 경우 추가로 모기지보험[MIP]를 가입해 지불해야 한다.
모든 주택이 FHA론이 가능하지는 않으며 정부규정에 맞는 주택만 가능하다.
Conforming Loan 규정에 맞는 금액[$510,400]이내에만 FHA론이 가능하며 이 금액이 넘는 Jumbo Loan은 받을 수 없다.
상업용이나 투자용 부동산은 FHA론으로 받을 수 없다.
결론 / Conclusion
낮은 크레딧과 다운페이먼트로 인해 FHA론은 처음으로 주택을 구입하는 사람들이 많이 애용하는 정부지원 주택융자 프로그램입니다.
다만 크레딧은 부채비율은 이후 모기지 페이먼트를 위해서라도 좋게 유지한 후, 신청을 하는 것이 좋습니다.
주택을 구입할때 가장 부담스러운 것이 다운페이먼트인 만큼 20%에 달하는 다운페이먼트 금액이 없을때는 모기지보험 페이먼트를 낸다고 하더라도 FHA론을 신청한 후, 향후 집값이 많이 상승했거나 상당부분 갚아 에퀴티가 충분할 경우 리파이낸싱을 받는경우가 많습니다.
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