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모기지(주택 융자) – 은퇴덕후 EunDuk
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주제에 대한 기사 평가 미국 주택 융자
- Author: 미국 부동산 Ki Point
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- Date Published: 2020. 8. 29.
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모기지 융자 얼마만큼 받을 수 있나?
집을 구매하기 전에 모기지 융자를 얼마만큼 받을 수 있는지 미리 확인해야 한다. 가능한 모기지 융자 금액을 알아야 버짓 안에서 원하는 집을 구매할 수 있기 때문이다.
Debt-to-Income Ratio
DTI(Debt-to-Income Ratio)는 월 총소득에서 매월 갚아야 하는 페이먼트가 차지하는 비중이다. 즉, 매월 갚아야 하는 총 페이먼트 금액을 월 총소득으로 나눈 값이다.
매월 갚아야 하는 페이먼트 합 / 월 총소득
DTI는 융자 금액을 정하는 중요한 기준으로 DTI가 최대 50%까지 융자가 가능하다.
월 총소득에 포함하는 소득은?
DTI 계산에 사용하는 월 총소득은 Gross Income이다. 즉, 내 통장으로 받는 월급이 아니라 페이첵에서 공제하기 전의 금액을 월 총 소득으로 사용한다. 또한, 월급뿐만 아니라 보너스, 임대 소득, 비즈니스 소득, Part-time 소득, child support, alimony 등도 월 총소득에 포함한다.
매월 갚아야 하는 페이먼트 합은?
매달 갚아야 하는 페이먼트들은 아래 것들을 모두 합해서 계산한다.
예상 월 모기지 페이먼트: 원금 + 이자 + property tax + 집 보험료
자동차 론: 페이먼트가 10개월 미만 남았으면 포함하지 않음(단, 리스는 제외)
신용 카드: 미니멈 페이먼트 금액을 포함
Student loan
매월 갚아야 하는 론(Installment Loans)
융자 가능한 모기지 금액 계산 사례
예를 들어, 연봉이 Gross Income으로 $120,000이고, 매월 자동차 페이먼트로 $500을 내고 있을 때 융자 가능한 모기지 금액을 계산해 보겠다.
우선 월 총소득을 계산하면 $10,000이다.
월 총소득 = $120,000 / 12개월 = $10,000
다음으로 예상 모기지 금액을 뺀 월 페이먼트 합 $500으로 DTI를 계산하면 5%다.
DTI(모기지 제외) = $500 / $10,000 = 5%
DTI 50%까지 모기지 융자가 가능하다면 45%(50% – 5%), 즉 $4,500까지 월 모기지 페이먼트를 내더라도 DTI가 50%를 넘지 않는다.
모기지 페이먼트 = $10,000 * 45% = $4,500
다시 말해, 월 모기지 페이먼트(원금 + 이자 + property tax + 집 보험료)로 45%인 $4,500까지 감당할 수 있다는 의미다.
구글 Mortgage Calculator
구글에서 mortgage calculator로 검색하면 아래 계산기기 나온다.
Include taxes & fees 왼쪽의 빨강 사각형안의 버튼을 오른쪽으로 하면 아래 처럼 다운 페이, property tax, 집 보험료 등을 입력할 수 있다.
위의 화면에서 집 가격, 다운 페이먼트, property tax 등을 입력하면 우측 상단에 Total monthly payment가 나온다. 이 Total monthly payment가 위에서 계산한 $4,500보다 적은 범위에서 융자가 가능하다.
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많은 분들께서 코로나 사태로 인하여 힘든 시기를 보내고 계십니다. 무엇보다 건강에 유념 하시길 바라며, 이 시기를 잘 이겨내시길 기원하겠습니다. 이번 칼럼은 코로나 사태 이후 주택 구입 또는 재융자를 계획 하시는 분들께서 많은 질문을 주셨습니다. 따라서 본 칼럼의 내용은 4월 22일자의 Freddie Mac FAQ 자료를 토대로 답변을 작성해 드립니다. 참고자료는 아래의 링크를 통해 더 확인 하실수 있습니다: http..
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[미국부동산] 내 수입으로 얼마까지 융자가 가능할까? 주택 융자 3대 조건 : DTI, LTV, FICO : 네이버 블로그
일반적으로 은행에서 보는 최고 DTI 는 43%-45%까지 한다.
융자는 많은 길과 변수가 있다. 집을 구매 하려는 계획이 있으면 가장 먼저 융자 전문가와 상의한 후 자신의 융자 가능 금액을 정확히 파악하는 것이 우선되어야 한다.
상의할만한 융자 전문가를 모른다면, 부동산 에이전트에게 소개를 받는것도 방법이다.
보통 부동산 에이전트들은 많은 융자 전문가들을 알고 있다.
B. 자산 (Asset)
최소 자산= Downpayment + Closing Cost (주택 구매 비용) + Reserve (비상자금)
Downpayment는 융자 환경에 따라 계속 변한다. 20%가 가장 일반적이다.
융자 환경이 느슨했던 2000년 중반은 No Down도 유행했었다. 융자 조건이 많이 까다로워진 현재도 다른 조건이 좋다면, 10% 정도만 Down하고 집을 살 수 있다.
이 부분에선 LTV란 약자를 알고 있으면 좋다.
LTV는 Loan To Value 즉 융자 액수와 집 가격의 비율이다.
간단히 Downpayment의 반댓말이라고 생각하면 된다.
Down을 20%하면 융자를 80% 받는 것이니까 LTV는 80%가 된다.
Closing Cost (집 사는 비용)은 집 값의 약 2-3%정도를 생각하면 무난하다.
Reserve (비상 자금)은 보통 2-6개월 정도의 PITI에 해당하는 여유자금을 말한다.
PITI (집 관련 지출)
Principle (원금) + Interest (이자) + Tax (재산세) + Insurance (집 보험, 콘도 관리비)
주의 사항 1 : 은행에서 자산을 볼 때, 보통 지난 2달치의 평균을 본다. 만약 다 합쳐서 $100,000이 필요한데, 은행에는 $80,000밖에 없을 경우, 융자 받기 전날 $20,000을 빌려다가 채워두어도 은행에서는 $100,000로 인정해 주지 않는다.
주의사항 2 : 자산 액수만 보는 것이 아니라 자산 출처를 까다롭게 따진다. 자산이 여기 저기 흩어져 있다면 가능한한 한곳에 미리 모아 놓는 것이 좋다. 그리고 가능한한 돈을 움직이지 않는 것이 좋다. 은행에서 최근에 들어가고 나온 돈의 모든 출처를 확인하는데, 변동사항이 너무 많으면 서류 작업이 복잡해 질 수 있다.
C. 크레딧 (Credit)
크레딧 점수를 FICO (파이코)라고 부른다. 일반적으로 FICO가 740점이 넘으면 최고의 조건에 융자를 받을 수 있다.
평소에 있는지도 잘 모르고 지내는 크레딧 내력이 융자 받을 때는 아주 중요한 역할을 한다.
몇가지 주의할 점은…
은행에서 뽑는 Credit Report와 보통 일반인이 소비자로서 뽑는 Credit Report는 차이가 있다. 소비자들이 AnnualCreditReport.com같은 곳에서 직접 크레딧을 뽑아 볼 수 있지만, 융자를 받기 위해선 융자 전문가나 은행을 통해서 뽑아봐야 한다.
그리고 크레딧 점수는 세군데 Credit Bureaus (Equifax, TransUnion, Experian) 에서 모두 뽑아 중간 점수를 보게 되어 있다.
은행에서는 크레딧 점수만을 보는 것이 아니라, 크레딧 기간과 내용까지 본다. 크레딧을 쌓은 기간이 너무 짧으면 (보통 2년 이하) 문제가 될 수 있고, Collection같은 내용이 떠 있으면, 다 갚기 전에는 융자를 안 해 줄 수 있다.
집을 사기 전에 융자를 미리 알아보아야 하는 가장 중요한 이유가 크레딧을 준비하기 위한 것이다. 크레딧에 생각지도 못했던 문제들이 뜨는 경우들이 상당히 많다.
왠만한 문제들은 시간만 좀 있으면 그리 어렵지 않게 해결할 수 있으니 미리 관리를 하는 것이 좋다. 원하는 집을 찾아서 오퍼를 쓰게 될때 문제를 알게되면 원하는 집을 놓칠 수 있으니 주의해야 한다.
미국 주택 융자 찾는다면 꼭 보세요 (금리, 추천 상품 등) • 코리얼티USA
미국 부동산 가격이 2008년 서브 프라임 모기지 사태를 극복하고 10년 이상 올랐죠. 그러면서 미국과 해외에서 미국 주택 구입을 위한 융자를 찾는 수요가 많아졌는데요. 오늘은 “미국 주택 융자“에 대해 정리해보고 금리 및 추천 상품을 살펴보도록 하겠습니다.
미국 주택 융자 란?
1. 주택 융자와 주택 담보 대출
미국에서 말하는 주택 융자란 모기지론을 의미합니다. 모기지론은 일반적인 주택담보대출과 조금 다른 점이 있는데요. 기간 측면에서 주택담보대출은 1~3년 정도인 반면에 모기지론은 15년 또는 30년으로 장기입니다. 그리고 금리에 있어서도 모기지론은 주로 고정금리(Fixed Interest Rate)가 적용되죠.
참고로 융자와 대출이라는 용어에 대해 헷갈려 하시는 분들이 있는데요. 융자란 대출보다 조금 더 넓은 개념으로 사용되고 있습니다. (아래 글 참고)
엄밀히 말하면 모기지론도 주택담보대출의 일종입니다. 하지만 미국에서는 주택 담보 대출보다 주택 융자라는 용어를 더 많이 쓰고 있는데요. 그리고 앞서 말했듯이 주택 융자는 모기지론(Mortgage Loan)이라고 하기도 합니다.
2. 미국 주택 융자 비용
미국 주택 융자를 받으면 원금에 대한 이자를 냅니다. 그리고 이자 뿐만 아니라 각종 수수료도 들게 되는데요. 예를 들어 오리지네이션 수수료(Origination Fee), 감정비(Appraisal Fee), 프로세싱 수수료(Processing Fee) 등이 있습니다. 그리고 다운페이가 20% 미만인 경우에는 모기지 보험(PMI)을 가입하고 보험료도 납부하게 됩니다.
미국 주택 융자 이용
1. 주택 융자 이용 시 주의사항
미국 주택 융자를 이용하려고 한다면 먼저 사전 융자 승인(Mortgage Pre-Approval)을 받아야 합니다. 간혹 처음 미국 집을 구입하는 분들이 사전 융자 승인 없이 집부터 찾기도 하는데요. 아래 미국 생애 첫 주택 구입 시 자주하는 실수에 대한 글을 꼭 참고해보시길 바랍니다.
2. 한국인의 경우
미국 영주권자는 한국 국적이지만 미국 주택 융자를 이용할 때 시민권자와 별다른 차이가 없습니다. 시민권자나 영주권자가 아닌 경우(순수 한국 국적)에도 미국 주택 융자를 받을 수 있지만, 다운페이를 40% 이상 해야하는 등 몇 가지 제약사항이 있습니다. (아래 유튜브 영상 참고)
미국 주택 융자 금리
1. 금리 결정 요소
미국 주택 융자 금리는 소득(income)과 크레딧 점수(Credit Score) 그리고 다운 페이먼트(Down Payment)에 따라 다른게 책정됩니다. 그리고 은행 기준 금리는 미국 경제 상황에 따라 변동하기 때문에 미국 모기지 이자율 추이를 잘 살펴봐야 합니다. (아래 글 참고)
주택 융자 이자율은 1%의 차이만으로도 월 페이먼트 부담이 커지기 때문에 최대한 낮게 받는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 평소 크레딧 스코어를 잘 관리하여 최소 580점 이상(750점 이상 권장)으로 만들어야 하며, 다운페이도 최대한 모으는 것이 좋습니다.
2. APR에 대해
미국 주택 융자를 받을 때 이자율(rate) 대신 APR이라는 용어도 많이 보시게 되는데요. APR이란 Annual Percentage Rate의 약자로 이자율(rate)에 각종 융자 비용을 포함한 개념입니다. APR에 대한 자세한 내용과 계산 방법은 아래 글을 읽어보시길 바랍니다.
미국 주택 융자 추천
1. 미국 주택 융자 종류
미국 주택 융자는 크게 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 첫 번째는 시중 은행이나 금융기관에서 나오는 컨벤셔널 론(Conventional Loan)입니다. 컨벤셔널 론은 은행에서 직접 위험 부담을 안고 융자를 해주기 때문에 어느 정도 크레딧 스코어와 다운페이를 마련해야 합니다.
두 번째는 미국 정부에서 보증을 서주는 모기지론입니다. 여기에는 FHA 론, USDA 론, VA 론 등이 있는데요. 미국 정부가 보증하는 주택 융자는 각 모기지론에서 요구하는 자격 요건을 만족해야 합니다. (아래 글 참고)
2. 어떤 융자를 선택해야 하나
우선 고려해볼 것은 다운페이를 몇 %까지 할 수 있는가 입니다. 다운페이에 따라 받을 수 있는 모기지론 종류가 많이 달라지는데요. 만약 다운페이가 부족하다면 정부 지원 주택 융자를 받는 것을 추천합니다.
만약 미국 주택 융자를 선택하기가 어렵다면 따로 모기지 브로커를 고용하는 방법도 있는데요. 모기지 브로커에 대해서는 다음 글을 참고하시길 바랍니다.
마무리
이상 이번 글에서는 미국 주택 융자와 관련해서 글을 정리해봤습니다. 미국 주택 융자는 워낙 종류가 다양하고 금리 등 조건이 천차 만별이기 선택하기가 어려운데요. 따라서 미국 주택 구입을 계획하고 있다면, 모기지 이자율 추이와 주거래 은행이나 금융기관의 모기지 상품을 미리미리 살펴봐야 합니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
미국 주택 구입 절차 완벽 정리
미국에서 주택 구입 절차는 매우 복잡하고 오랜 시간이 걸린다. 사전에 주택 구매 과정과 모기지에 대해서 알면 많은 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
1. 주택 구입 필요 여부(Decide Whether You’re Ready To Buy A Home)
주택 구입이 필요한지 생각해 본다. 만약 필요하다면 주택 구입을 위한 준비가 되어 있는지 확인해 본다.
주택을 구입하기 위해서는 일반적으로 최소 3% 다운페이와 클로징 비용을 모아야 하고, 일정한 소득이 있어야 한다. 하지만 정부와 비영리단체에서 지원하는 다양한 프로그램이 있으므로 최소한의 조건이 어떻게 되는지는 조사해 봐야 한다.
미국 생애 첫 주택 구매 – 홈레디 모기지(HomeReady Mortgage)
미국 첫 주택 구매 – 홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)
뉴저지 생애 첫 주택 구매 지원 프로그램
미국 첫 주택 구매 Good Neighbor Next Door Grants
미국 생애 첫 주택 구매 가이드
2. 사전 융자 승인(Get Pre-approved For A Mortgage)
미국 첫 주택 구입 – 시작은 융자 사전 승인(Pre-Approval Letter)부터
미국 생애 첫 주택 구매 – 사전 융자 승인받는 방법
미국 모기지 기초 – 모기지 종류(Types of Mortgages)는?
미국 모기지 – 컨벤셔널 모기지(Conventional Mortgages)
모기지 20% 다운페이가 최선의 선택인가?
변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages)가 좋은 이유
3. 리얼터 고용( Find The Right Real Estate Agent)
가장 중요한 파트너다. 실력 있고, 신뢰할 수 있는 리얼터를 고용해야 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
4. 하우스 헌팅(Begin House Hunting)
5. 오퍼(Make an Offer)
바이어(Buyer)가 Seller에게 구매 의사를 전달하는 오퍼는 표준 매매 계약서, 구매 희망 가격, 모기지 Pre-Approval, 은행 잔고증명 등을 포함한다.
주택 구매 계약의 핵심 조건부 구입 조항(Contingency)이란?
셀러(Seller)는 오퍼를 받은 후 1~3일 이내에 오퍼를 수락, 거절, 또는 카운터 오퍼를 한다.
6. 구매 계약(Purchase agreement)
Seller가 오퍼를 수락하고, 계약서에 서명하면 구매 계약이 성립한다. 셀러는 서명한 구매계약서를 Buyer에게 전달한다.
7. 변호사 리뷰(Attorney Review, 3~5일)
변호사는 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리한다.
8.1 모기지 쇼핑 & 랜더 결정
왜 미국 모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑인가?
미국 모기지 LE(Loan Estimate) 완벽 설명
8.1.1 Home Appraisal
랜더가 오더하지만 비용은 바이어가 부담한다. 감정가 낮게 나오면 셀러와 가격 협상이 가능하다.
8.1.2 이자율을 확정(Lock in)
8.1.3 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
8.2 홈 인스펙션(Home Inspection)
기본적으로 주택, Radon, Termite 등을 인스펙션하고, 필요시 추가로 Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic 등을 인스펙션 할 수 있다. 문제점이 발견되면 보수 또는 크래딧을 요구할 수 있다.
8.3 Down Payment 납부
Down Payment는 두 번으로 나누어 납부하며 1차는 Attorney Review 이후 10일 이내에 50%를 납부하고, 2차는 클로징 할 때 납부한다.
9. Title Search
렌더로부터 융사 승인서를 받은 후에 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행한다. Title Search란 주택 구매에 장애를 주는 사항(Title, Lien, Tax Lien, Restriction, Foreclosure History, Liability, Open Permit, Encumbrances)이 있는지 조사하는 것이다.
Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받는다. 참고로, 보통 모기지 회사에서는 소유권 문제 발생 시를 대비해 타이틀 보험(Title Insurance) 가입을 요청한다.
10. Certificate of Occupancy (CO or CCO)
뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운에 보고를 해야 하며 타운에서는 거래되는 매물에 대한 안전 점검을 진행한다. 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 보통 10 Years Battery Seal Smoke Detector and Carbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항 등을 점검한다.
일반적으로 Certificate of Occupancy는 Seller가 받고, Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있다.
11. Closing Disclosure 확인
클로징 3일 전에 모기지 회사(랜더)로부터 Closing Disclosure를 받는다. 모기지 시작할 때 받은 Loan Estimate가 일치하는지를 확인한다.
12. Final Walk Through
바이어는 클로징 1~2일 전에 최종적으로 집을 다시 점검한다. 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적이다.
13. 클로징(Closing)
클로징은 Buyer와 Seller뿐만 아니라 변호사, 리얼터, 그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 것이다. Buyer는 모기지 서류에 서명하고, Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달한다.
참고로, 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요된다.
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