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뉴욕 맨해튼의 중심 지역인 미드타운(Midtown)의 가격대가 좋으면서 투자가치가 높은 콘도 5곳을 소개합니다. 미드타운은 엔터테인먼트와 문화의 중심지로 인기가 많은 지역입니다.
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☝00:25 – 뉴욕의 상징 엠파이어 스테이트 빌딩, 록펠러 센터, 크라이슬러 빌딩, 플랫아이언, 브로드웨이, 타임스퀘어 등 뉴욕의 랜드마크가 모여있는 중심가입니다.
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Date Published: 12/4/2021
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맨해튼에서 (유)학생 및 교포분들께 완화된 입주조건으로 아파트에 입주할 수 있도록 도와드리고 있는 한인부동산입니다. NYC114 또는 호빵맨 또는 대치부동산으로 …
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- Author: 뉴욕부동산 코리니 Koriny
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- Date Published: 2021. 4. 25.
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25년동안 한국/미국 은행에서 근무한 경험을 바탕으로,
최선을 다해 정직하고 꼼꼼한 고객 서비스를 제공합니다.
* 2009-Present, Real Estate Broker Associate
* 신한은행 지점장을 마지막으로 2008년 미국으로 이민
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기러기 가족, 미국에서 어떻게 주택 구입을 할 수 있나?
오늘은 제가 미국에서 한국계 은행에 근무한 경험과 퇴직 후의 부동산업 경험으로 배웠던, 기러기 가족이나 유학생 자녀들의 부동산 구입에 도움이 되는 한국계 은행만의 융자 프로그램을 소개해 드리고자 합니다. 미국에서 원하시는 집을 찾아도 소득금액이 모자라서 원하는 만큼의 대출을 받지 못하거나 미국에서 소득이 전혀 없는 경우에 한국 직계 가족의 소득을 이용하여 미국에서 모기지 융자를 받을 방법에 대한 이야기 입니다.
1. 기러기 엄마의 미국 부동산 구입
남편이 한국에서 열심히 경제 활동을 하고 계시고, 엄마는 유학생 자녀와 함께 미국에 와서 아이들과 지내는 가정이 많이 있습니다. 엄마 입장에서는 아이들 뒤치다꺼리하기도 바쁜데 렌트를 얻고 또 이사를 하는 것은 정말 녹록지 않은 일이죠. 그런데 살다 보면 집주인이 집을 비워 달라고 하기도 하고, 집이 팔리기도 하여 이사를 해야만 하는 경우가 생깁니다. 하지만 아이들이 잘 적응한 학군을 옮긴다는 것은 정말 쉽지 않은 선택입니다. 그런데 만약 같은 학군에서 마땅한 거주지를 찾지 못하거나 기존 살던 집과 비교해 볼 때 렌트비가 더 높은 곳으로 이사를 해야 한다면 가게 부담이 늘어나는 것도 감당해야 합니다.
이런 경우에는 몇 년간 렌트 비용을 내느니 차라리 집을 사고 모게지를 내더라도 자녀가 안정적으로 학업을 마칠 때까지 정착하는 것이 좋겠다는 생각으로 주거용 주택구입을 고려하시게 됩니다.
만약 주택구입으로 마음을 먹고 여러 가지를 알아본 후 은행을 찾아가게 된다면, 은행은 대출 후 어떻게 매달 갚을 것인가를 확인하기 위해서 대출 신청자의 소득과 지출 등을 확인하게 됩니다. 하지만 기러기 엄마의 경우 미국 내에 일정한 소득이 없는 경우가 많으며, 있더라도 대출 원리금 상환에 부족한 경우 또한 많이 있습니다. 이때 기러기 엄마가 미국 내 수입이 없어도 한국에서 남편이 직장 월 고정수입 또는 사업수익이 있으신 경우, 한국 남편의 수입을 소득으로 인정함으로써 부동산 구입시 모기지를 받으실 수 있습니다.
2. 유학생 자녀의 미국 부동산 구입
미국 유학생의 상당수가 대학을 마친 후 미국에서 직장 생활을 하고 있으며, 초년생, 혹은 일을 시작한 지 얼마 되지 않으면 소득 보고(Tax Return)가 부족해서 집을 구입하는 대신 렌트로 살고있는 경우가 많습니다. 그러나 그분들의 부모님들은 한국에서 상당한 소득 보고를 하고 있고 미국에 있는 자식에게 주택을 구입해 주고는 싶으나 외환 송금 규정, 해외 자산 취득에 따르는 절차상의 문제 등으로 상담을 하시는 경우가 종종 있습니다.
이때 자녀분이 미국에서 주택 구입에 필요한 Down Payment가 준비되어 있고, 모기지 융자 시 부족한 소득을 한국 부모님의 소득과 합산하여 더 많은 모기지 융자를 받으려고 한다면, 모기지 금리 면에서도 기존 모기지 이율과 많은 차이가 없다는 점이 있습니다. 미리 Down Payment 금액이 준비된 경우는 본인과 직계가족의 소득을 합산하여 모기지 한도 산정 및 승인 절차를 받으시면 되나 Down Payment 금액이 없으신 경우는 한국으로부터 송금을 받는 절차, 즉 한국 외국환거래법의 미국 내 거주 목적의 부동산 취득 절차를 따라야 합니다. 위의 경우 가계소득은 한국 내에서 발생하는 수입을 근거로 하게 됩니다. 이에 따라 소득금액증명서 또는 근로소득원천징수 증명서, 세목별 과세(납세) 증명서, 재직 증명서 등 한국 내의 소득 관련 증빙자료를 요청하게 됩니다. 이외에 미국 부동산 취득 관련 주택 구매 계약서, Down Payment 증빙을 위한 Bank Statement 등이 요구됩니다.
3. 개인의 미국 부동산 구입
이외에도 개인이 한국의 자산을 담보로 미국에서 대출을 받으시는 방법을 간단하게 소개해 드리겠습니다. 우선 한국의 예금이나 부동산을 한국 내 은행에 담보로 제공하고 Standby L/C 개설을 통해 미국에서 대출을 받는 방법으로 빠르고 쉽게 진행 가능합니다.
이는 고객이 한국 내 예금이나 부동산을 한국 내 은행에 담보로 제공 → 한국 내 은행은 미국 내 은행으로 Standby L/C 발송 → 미국 내 은행은 Standby L/C를 담보로 L/C 상의 beneficiary에게 대출을 제공하는 순서로 진행됩니다.
미국 내 거주 목적의 부동산 취득 시 취득 명의는 한국 거주자 본인 또는 배우자 명의로 하게 되며, 2년 이상 거주해야 합니다. 임대 계약은 불가하며, 매 2년마다 보유 사실을 확인하는 서류를 제출하게 됩니다.
투자목적인 경우 한국 거주자 본인 명의로만 구입가능하며, 주택, 건물, 상가 등 복수 취득도 가능하며 거주의무도 없습니다. 투자 목적이므로 별도의 신고 없이 임대계약이 가능하며 거주목적주택구입과 마찬가지로, 매 2년마다 보유 사실을 확인하는 서류를 제출하시면 됩니다.
많은 외국인(영주권이나 시민권이 없으신 분)들이 미국 내에서 주택구입을 원하고 미국 내에서 홈 모기지를 받기를 원하나, 통산 일반 모기지보다 금리가 높고 또한 많은 Down Payment를 요구하는 편입니다. 그러나 주택 소유를 통하여 안정적인 거주기반 마련은 물론 주택가격의 상승으로 인한 투자이익을 누릴 수 있으며, 향후 re-finance를 통한 이자율 조정도 가능하므로 이러한 외국인 프로그램은 꾸준하게 인기를 끌고 있습니다.
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